Dễ sai nếu không hiểu đúng quy định
Mỗi tháng, chị Lan (ngụ tại phường Bình Thạnh, TP.HCM) đều đặn nhận 15 triệu đồng từ việc cho thuê căn nhà được mua cách đây vài năm. Trong bối cảnh thị trường biến động, khoản thu này giúp chị duy trì dòng tiền ổn định, như một “lương thứ hai” để trang trải chi phí sinh hoạt và tái đầu tư. Với chị, bất động sản cho thuê không còn là câu chuyện lướt sóng kiếm lời, mà là chiến lược giữ tài sản và tạo thu nhập dài hạn. Tuy vậy, khi dòng tiền đã ổn định, bài toán quản lý bắt đầu phát sinh, đặc biệt là nghĩa vụ thuế.
“Tôi chỉ nghĩ đơn giản là có người thuê đều đặn, còn chuyện kê khai hay nộp thuế thì chưa thực sự rõ ràng”, chị Lan chia sẻ.
Câu chuyện của chị Lan không phải cá biệt. Trên các diễn đàn đầu tư, anh Hùng - người sở hữu mặt bằng cho thuê tại khu vực quận 7 (cũ) cho biết, anh xem bất động sản như một kênh đầu tư chính, với tổng dòng tiền hàng tháng lên tới 50 triệu đồng.
Theo anh Hùng, sau giai đoạn thị trường trầm lắng, việc nắm giữ tài sản cho thuê giúp duy trì dòng tiền ổn định, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.
“Tôi không còn đặt nặng chuyện mua - bán nhanh, mà tập trung vào khai thác dòng tiền dài hạn. Có khách thuê ổn định coi như đã có lãi đều mỗi tháng”, anh Hùng nói.
Tuy nhiên, khi quy mô đầu tư dần mở rộng, các vấn đề liên quan đến quản lý tài chính và nghĩa vụ thuế cũng trở nên rõ nét hơn. Với mức doanh thu lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi năm, anh Hùng thừa nhận, không thể tiếp tục vận hành theo kiểu “tự phát” như trước.
“Trước đây, cho thuê nhỏ lẻ thì ít để ý, nhưng khi tổng doanh thu vượt ngưỡng, bắt buộc phải tính toán lại, từ hợp đồng, dòng tiền đến nghĩa vụ thuế. Nếu không làm bài bản thì rất dễ xảy ra sai sót”, anh Hùng chia sẻ.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang dần nhận ra rằng, khi bất động sản chuyển từ kênh tích sản sang kênh tạo dòng tiền, việc quản trị, trong đó có thuế, cũng cần được tiếp cận một cách chuyên nghiệp hơn. Những câu hỏi bắt đầu xuất hiện: mức nào phải nộp thuế, cách tính ra sao; có cần kê khai nếu chưa đến ngưỡng chịu thuế và rủi ro nếu không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ là gì…?
Thực tế cho thấy, trong bối cảnh hoạt động cho thuê ngày càng phổ biến và mang tính chuyên nghiệp cao hơn, câu chuyện thuế không còn là chi tiết nhỏ, mà đang trở thành một phần không thể tách rời trong bài toán đầu tư bất động sản dòng tiền.
Về nghĩa vụ thuế, đại diện Thuế cơ sở 10 (Thuế TP.HCM) cho biết, căn cứ theo Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và Thông tư số 18/2026/TT-BTC, nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản được xác định dựa trên tổng doanh thu trong năm. Cụ thể, trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê dưới 500 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn phải thực hiện kê khai doanh thu với cơ quan thuế theo quy định.
Đối với trường hợp doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở lên, cá nhân cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ 5% trên tổng doanh thu và thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.
“Ngưỡng 500 triệu đồng chỉ được tính một lần trên tổng doanh thu trong năm, không tách riêng theo từng hợp đồng”, đại diện Thuế cơ sở 10 nhấn mạnh.
Ngoài ra, một điểm dễ gây sai sót khác là cách xác định doanh thu trong trường hợp hợp đồng ghi “giá chưa bao gồm thuế”. Khi đó, người cho thuê phải quy đổi ngược để xác định doanh thu đã bao gồm thuế, từ đó tính đúng nghĩa vụ thuế. Nếu kê khai sai, cá nhân có thể phải nộp bổ sung, đồng thời chịu tiền chậm nộp.
Kê khai thuế minh bạch để tránh rủi ro pháp lý
Cá nhân cho thuê bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ 5% trên tổng doanh thu và thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.
Theo các chuyên gia, bên cạnh cách tính thuế, quy trình kê khai và nộp thuế cũng là nội dung cần đặc biệt lưu ý.
Bà Nguyễn Thị Thùy Dương, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn Thuế Hinh Lam cho biết, cá nhân cho thuê bất động sản có thể lựa chọn kê khai theo năm hoặc theo hai kỳ trong năm. Trường hợp kê khai một lần, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/1 của năm tiếp theo. Nếu lựa chọn kê khai hai lần, thời hạn tương ứng là ngày 31/7 đối với 6 tháng đầu năm và ngày 31/1 năm sau đối với 6 tháng cuối năm.
Đối với trường hợp bên thuê là tổ chức và có thỏa thuận nộp thuế thay, việc kê khai, nộp thuế sẽ được thực hiện theo kỳ thanh toán tiền thuê được quy định trong hợp đồng. Một điểm cần lưu ý là cá nhân cho thuê bất động sản cho cá nhân khác thuê phải trực tiếp thực hiện kê khai, không được ủy quyền cho bên thuê thực hiện nghĩa vụ này.
Về hồ sơ, cá nhân trực tiếp kê khai sử dụng mẫu tờ khai theo quy định, nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp có nhiều bất động sản tại các địa bàn khác nhau, cá nhân được phép tổng hợp kê khai tại một cơ quan thuế, trừ trường hợp tổ chức thực hiện khai thay.
Bên cạnh đó, người cho thuê nhà phải thông báo tài khoản cá nhân nhận tiền thuê để phục vụ công tác quản lý, đồng thời được khuyến nghị mở tài khoản riêng cho hoạt động cho thuê nhằm bảo đảm minh bạch dòng tiền.
Ngoài ra, trong trường hợp đã kê khai sai, người nộp thuế cần khai bổ sung, điều chỉnh và nộp phần thuế chênh lệch (nếu có), đồng thời thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định.
Theo bà Dương, cơ quan thuế hiện đang tăng cường quản lý đối với hoạt động cho thuê bất động sản, đặc biệt thông qua dữ liệu giao dịch ngân hàng và hóa đơn điện tử. Điều này khiến việc “bỏ sót” doanh thu hoặc kê khai không đầy đủ tiềm ẩn rủi ro bị truy thu và xử phạt. Do đó, việc nắm rõ các quy định về ngưỡng doanh thu, cách tính thuế và thủ tục kê khai không chỉ giúp cá nhân cho thuê thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, mà còn hạn chế rủi ro trong quá trình thanh tra, kiểm tra.
Bà Nguyễn Thị Mỹ Linh, CEO Công ty Tư vấn Thuế Tasco cho rằng, việc tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ kê khai không chỉ giúp cá nhân tránh rủi ro pháp lý, mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường cho thuê - một phân khúc ngày càng đóng vai trò quan trọng trong dòng tiền của bất động sản. Về dài hạn, khi hoạt động cho thuê ngày càng chuyên nghiệp hóa, nghĩa vụ thuế sẽ không còn là “phần việc phát sinh”, mà trở thành một cấu phần tất yếu trong bài toán đầu tư và quản lý tài sản của mỗi cá nhân.
