Cung tăng, giá tăng, công suất cho thuê chịu áp lực
Thị trường văn phòng TP.HCM trong các tháng đầu năm 2025 tiếp tục mở rộng với nguồn cung mới từ 2 tòa nhà văn phòng là CT Prime và CT Space tại quận Phú Nhuận và quận Tân Phú của Cát Tường Group, cung cấp tổng cộng hơn 5.000 m2 diện tích cho thuê. Bên cạnh đó, thị trường còn ghi nhận sự gia nhập của tòa nhà Beacon tại quận Bình Thạnh với 7.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê.
Phân khúc không gian làm việc linh hoạt (co-working) tiếp tục phát triển mạnh trong những tháng đầu năm 2025. Đầu tháng 3, International Workplace Group (IWG) khai trương cơ sở thứ 20 tại Việt Nam và cơ sở thứ 9 tại TP.HCM, với 2 địa điểm tại Bình Thạnh có tổng diện tích hơn 2.300 m2.
Ngoài ra, IWG còn dự kiến đưa vào hoạt động thêm 1 tòa nhà văn phòng tại quận 4 với diện tích 1.700 m2 và một cơ sở khác tại quận 1 có diện tích hơn 900 m2.
Với tổng diện tích vận hành trong năm nay dự kiến vượt 4.000 m2, sự mở rộng này cho thấy nhu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc hiện đại, linh hoạt của doanh nghiệp và cá nhân.
Dữ liệu của Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong quý I/2025, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án hạng C quy mô nhỏ, bao gồm 1 dự án mới tại quận 1; 1 dự án tái gia nhập thị trường tại quận 3; 5 dự án chuyển đổi công năng thành tòa nhà văn phòng, góp phần bổ sung nguồn cung, bù đắp cho sự rút lui của 1 dự án tại quận 7.
Phân khúc hạng C chiếm ưu thế, đóng góp 43% tổng nguồn cung, tiếp theo là hạng B (40%) và hạng A (17%). Với diện tích chỉ hơn 490.000 m2, nguồn cung văn phòng hạng A vẫn còn hạn chế, thấp hơn đáng kể so với các thị trường trong khu vực như Jakarta (Indonesia), Bangkok (Thái Lan) và Singapore (Singapore).
Trong quý II này, nguồn cung hạng A dự kiến tăng 11% với sự ra mắt của Marina Central Tower - một dự án văn phòng chất lượng cao, tọa lạc tại khu trung tâm, đạt chứng nhận LEED, nằm gần tuyến Metro số 1, quy mô diện tích gần 56.000 m2.
Tuy nhiên, nguồn cung lớn cũng gây áp lực đáng kể lên tỷ lệ lấp đầy. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, hiện các dự án văn phòng thuộc khu trung tâm đang có tỷ lệ trống khoảng 12,3%, còn những dự án ở khu vực ngoài trung tâm có tỷ lệ trống lên đến 36,3%. Áp lực cạnh tranh cũng khiến sức cầu thị trường năm nay khó bùng nổ, nhất là khi mặt bằng giá vẫn neo cao, trung bình hơn 56 USD/m2.
Tương tự, theo Savills Việt Nam, công suất thuê trung bình trong quý I/2025 đã giảm xuống mức 88%, giảm 1% theo quý và 2% theo năm, do tỷ lệ trống gia tăng ở hầu hết các phân khúc.
Điểm sáng hiếm hoi là nhu cầu di dời và mở rộng văn phòng tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm gần 80% tổng diện tích thuê mới, cho thấy sự dịch chuyển và tăng trưởng của các doanh nghiệp tại TP.HCM.
Trong các nhóm ngành, khối công nghệ thông tin và truyền thông dẫn đầu thị trường với 35% thị phần thuê, tiếp theo là tài chính, bảo hiểm và bất động sản (14%), sản xuất (13%), tư vấn (10%).
Đáng chú ý, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục đóng vai trò là động lực chính cho nhu cầu thuê, chiếm tới 82% tổng diện tích thuê, trong khi doanh nghiệp trong nước chỉ chiếm 18% cho thấy mức độ phụ thuộc cao vào dòng vốn quốc tế trong phân khúc văn phòng.
Số liệu trên cũng khá tương đồng với báo cáo của Chi cục Thống kê TP.HCM. Trong 5 tháng đầu năm, Thành phố có có 21.477 doanh nghiệp tham gia vào thị trường (giảm 22,7%), nhưng có đến 21.925 doanh nghiệp rút khỏi thị trường, tăng 6,8%.
Như vậy, tại TP.HCM, cứ 10 doanh nghiệp tham gia vào thị trường thì tương ứng có 10 doanh nghiệp rút khỏi, tỷ lệ này đã cải thiện trong 5 tháng đầu năm nhưng vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm trước và cao hơn bình quân cả nước.
Giá thuê dự báo giảm
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đưa ra dự báo, trong nửa cuối năm 2025, thị trường sẽ chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn do nguồn cung gia tăng đáng kể. Việc nhiều dự án văn phòng mới gia nhập thị trường dẫn đến những điều chỉnh nhất định về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, đặc biệt ở các khu vực ngoài trung tâm.
“Áp lực cạnh tranh gia tăng cùng với sự mở rộng nguồn cung từ các khu vực ngoại vi sẽ là những yếu tố cần theo dõi trong dài hạn để đảm bảo sự phát triển cân bằng của thị trường văn phòng cho thuê”, ông David Jackson nhấn mạnh.
 |
Trong quý I/2025, nguồn cung văn phòng mới chủ yếu đến từ các dự án hạng C quy mô nhỏ. Ảnh Lê Toàn. |
Trong 2 quý còn lại của năm 2025, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến chào đón 8 dự án mới, cung cấp gần 105.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê.
Đặc biệt, khu vực trung tâm thành phố tiếp tục khẳng định vị thế khi chiếm tới 76% thị phần nguồn cung mới, tương đương 5 dự án sắp đi vào hoạt động. Dự kiến đến năm 2027, nguồn cung văn phòng ước đạt 223.000 m2 đến từ 17 dự án, trong đó phân khúc hạng C dẫn đầu với 40% thị phần, hạng A chiếm 39%, còn lại là hạng B.
Cơ cấu nguồn cung cho thấy thị trường đang có xu hướng đa dạng hóa sản phẩm, với sự gia tăng mạnh mẽ ở phân khúc hạng C để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời vẫn duy trì phát triển phân khúc hạng A nhằm thu hút các tập đoàn đa quốc gia.
Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, với sự gia tăng nguồn cung văn phòng trong năm 2025, thị trường sẽ thuộc về khách thuê.
Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ không chỉ xoay quanh giá thuê, mà còn về chất lượng của các tòa nhà và các ưu đãi đi kèm. Việc có thêm nhiều tòa nhà mới với chất lượng cao sẽ tạo ra nhiều lựa chọn cho khách thuê, đồng thời giúp họ có thể chọn được những không gian phù hợp với nhu cầu.
“Năm 2025, thị trường văn phòng là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro đối với chủ đầu tư. Theo đó, các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê, thay vì tăng giá”, bà Minh chia sẻ thêm.
Ngoài giá thuê, chất lượng dịch vụ cũng là một yếu tố quan trọng trong sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Khách thuê dần chuyển sang các tòa nhà có chất lượng cao hơn. Điều này không chỉ thể hiện qua các tòa văn phòng mới, mà còn ở những tòa nhà cũ đang được cải tạo và theo đuổi chứng chỉ công trình xanh, đảm bảo môi trường làm việc bền vững và hiện đại.
