Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest), cho hay, điều mà cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
Trước đây, Luật Đất đai năm 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng và trong dự thảo Luật Đất đai lần này đã bổ sung thêm các dự án tại vị trí đặc quyền, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do… Đây là những loại hình rất cần thiết để thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản.
Đặc biệt, nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, thì Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. Đây là quy định mới được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao, tuy nhiên, thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn rườm rà và hình thức. Ông Hiệp dẫn chứng một dự án ở Phú Thọ, từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm nhưng vẫn chưa xong. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, cưỡng chế, kiểm đếm… lặp lại nhiều lần. Thực tế, chỉ riêng mỗi vòng thủ tục có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.
 |
Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”. |
Vấn đề then chốt thứ hai là giá đất. Ông Hiệp kể lại kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội rằng, quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4 ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7 ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%.
“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất”, ông Hiệp nói và cho rằng, việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng, nhưng cũng cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.
Trong đó, một điểm lưu ý khác là về khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Theo quy định, doanh nghiệp có thể được trừ chi phí đầu tư hạ tầng, nhưng thực tế thiếu hướng dẫn cụ thể nên nhiều địa phương không dám áp dụng. Điều này đòi hỏi phải có quy định cụ thể được trừ theo dự toán đã được cơ quan quản lý thẩm định..., có như vậy mới đảm bảo công bằng và minh bạch.
"Nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được thông qua, đặc biệt về hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất, thì đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Điều này không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế", ông Hiệp nhấn mạnh.
Nói về việc hoàn thiện Luật Đất đai, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận xét, Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến lớn khi thống nhất được một số quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất, song vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu, nhất là cơ chế “đấu giá quyền phát triển đất” đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.
Liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, ông Thọ cho rằng, hiện nay, pháp luật quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở bốn cấp (bao gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã), dẫn đến thủ tục hành chính phức tạp, cứng nhắc, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.
Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mục tiêu quan trọng nhất là giảm bớt thủ tục, tăng tính linh hoạt, bảo đảm người dân, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, cần phân định rõ ràng giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10 - 15 năm) với kế hoạch sử dụng đất mang tính cụ thể, ngắn hạn, đồng thời duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tiễn phát triển.
Về vấn đề giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, ông Thọ cho biết, giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Đồng quan điểm, TS Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cũng cho rằng, Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua đầu năm 2024, nhưng đến nay đã phải đưa ra bàn thảo sửa đổi tiếp vì vẫn còn tồn tại những vướng mắc cơ bản, đụng chạm đến những nguyên tắc cốt lõi của quản lý đất đai, đặc biệt là vấn đề định giá và quản lý nhà nước về giá đất.
Theo ông Ánh, nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại. Còn lại, tất cả các dự án mang tính thương mại - dù là của Nhà nước hay của tư nhân - thì việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.
Về giá đất và định giá đất, theo ông Ánh, nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường”, thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.
Đồng thời, ông Ánh kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập; chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.
"Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ, và đặc biệt là tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường trong định giá đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển”, ông Ánh nói.
