Khách thuê khu công nghiệp đã và đang chuyển sang tìm kiếm các khu công nghiệp sinh thái, bền vững, có vị trí kết nối hạ tầng thuận lợi (Ảnh: Lê Toàn)
FDI tiếp tục là trụ đỡ của bất động sản công nghiệp
Năm 2025 khép lại với nhiều dấu ấn nổi bật của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Kim ngạch xuất khẩu tiếp tục tăng trưởng tốt cho thấy, dòng vốn FDI ổn định, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Đây vốn vẫn là “nam châm” thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu, đồng thời khẳng định năng lực sản xuất, vị thế hàng hóa Việt Nam và là nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp.
Theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam là điểm sáng trong nhóm nền kinh tế mới nổi về khả năng thay thế Trung Quốc. Cụ thể, tuy xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam ghi điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, hai yếu tố năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc - lợi thế hiếm có trong khu vực.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, Việt Nam có nhiều lợi thế khi ở vị trí trung tâm của khu vực Đông Nam Á, giúp tận dụng tăng trưởng năng động của khu vực, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế và phát triển bền vững. Đồng thời là cửa ngõ sản xuất chiến lược của ASEAN, kết nối công nghiệp toàn cầu với lợi thế cạnh tranh vượt trội.
Một số yếu tố chủ lực thúc đẩy cung và cầu bất động sản công nghiệp trong giai đoạn tới có thể kể đến như việc Việt Nam tiếp tục thu hút lượng lớn vốn FDI, đặc biệt trong các ngành sản xuất hay môi trường đầu tư tiếp tục được cải thiện và ổn định chính trị. Đồng thời, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu giúp Việt Nam nổi lên như một lựa chọn thay thế ưu tiên, tạo ra nhu cầu lớn đối với nhà xưởng xây sẵn.
Ngoài ra, một yếu tố nữa là tăng trưởng kinh tế ổn định và sự bùng nổ của thương mại điện tử đã thúc đẩy tiêu dùng nội địa, kéo theo nhu cầu về kho bãi và logistics; nhu cầu về các sản phẩm logistics chuyên dụng như kho lạnh và đặc biệt là trung tâm dữ liệu trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ.
Ông John Michael Campbell, Giám đốc bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhìn nhận nền tảng công nghiệp Việt Nam đang mạnh lên đáng kể khi bước sang năm 2026.
Theo ông John, động lực của giai đoạn mới không chỉ đến từ vốn ngoại. Dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng của các khung pháp lý mới. Sự xuất hiện của những liên doanh giữa nhà phát triển nội và nhà đầu tư ngoại được dự báo sẽ giúp gia tăng nguồn cung công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.
Hạ tầng tiếp tục là nhân tố tạo khác biệt. Việc mở rộng cụm cảng Cái Mép - Thị Vải cùng các tuyến đường bộ liên vùng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và mở ra khả năng tiếp nhận các ngành sản xuất có yêu cầu cao về logistics. Ông đánh giá Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển của một số nhóm ngành chiến lược, bao gồm sản xuất điện tử chuyên sâu, thiết bị công nghiệp và trung tâm dữ liệu, theo hướng mở rộng quy mô hoạt động.
“Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn”, ông John nhìn nhận.
 |
Việt Nam đang bước vào năm 2026 với động lực tăng trưởng công nghiệp ngày càng rõ nét (Ảnh: Lê Toàn) |
Thị trường chuyển từ lượng sang chất
Cùng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp, thị trường cũng chứng kiến sự thay đổi từ lượng sang chất. Thay vì chỉ phân lô và cho thuê đất, nay doanh nghiệp chuyển sang phát triển mô hình khu đô thị công nghiệp sinh thái, hướng đến các sản phầm nhà xưởng xây sẵn chuẩn chỉnh sẵn sàng bàn giao ngay. Cách làm này tạo nên một sân chơi mới, nơi tiêu chuẩn, tốc độ và khả năng mở rộng linh hoạt quan trọng hơn nhiều so với quyền sở hữu đất dài hạn.
Bà Trang Lê cho hay, làm việc với thế hệ nhà đầu tư mới cho thấy, sự chuyển biến rõ rệt về tiêu chí lựa chọn. Họ ưu tiên các khu công nghiệp sinh thái, bền vững, có vị trí kết nối hạ tầng thuận lợi và đặc biệt là nguồn nhân lực chất lượng cao, đội ngũ kỹ sư tay nghề tốt. Đây là sự khác biệt đáng kể so với thế hệ FDI trước đây, vốn chủ yếu tìm kiếm lợi thế từ nguồn lao động dồi dào, chi phí thấp và vị trí gần các trục giao thông chính.
Từ những xu hướng này, có thể thấy rõ khu công nghiệp thế hệ mới đang trở thành mô hình lý tưởng, đáp ứng đúng nhu cầu và kỳ vọng của dòng vốn đầu tư mới chất lượng cao đang tìm kiếm cơ hội tại thị trường.
“Rõ ràng là để thu hút được các nhà đầu tư chất lượng cao, bất động sản công nghiệp và dịch vụ đi kèm cần đáp ứng được các tiêu chuẩn tương xứng. Khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chí này đang và sẽ trở thành sản phẩm thiết yếu trong thị trường hiện tại và tương lai”, bà Trang nói thêm.
Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận dịch vụ khu công nghiệp Avison Young Việt Nam đánh giá, ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường.
Các loại hình xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất-nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.
Theo ông Chí, nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa như vậy thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn Môi trường - Xã hội - Quản trị (ESG), thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản.
Các thị trường cấp 1 sẽ tiếp tục duy trì sức hút, nhờ vậy cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao - nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định dài hạn. Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 nên cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện có tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy.
“Nhà đầu tư ngày càng đặt nặng tiêu chí môi trường trong quá trình thẩm định, như hệ thống xử lý nước thải - cải thiện hạng mục này sẽ giúp nâng cao đáng kể giá trị tài sản và qua đó thu hút vốn tốt hơn”, ông Chí nhận định thêm.
