Doanh nghiệp địa ốc đua báo lãi
Trong các cuộc họp cổ đông hồi đầu quý II/2025, nhiều doanh nghiệp khẳng định, năm 2025 sẽ là một năm “thuận buồm xuôi gió” đối với thị trường bất động sản.
Thực tế, Công ty cổ phần Vinhomes (mã VHM) tiếp tục dẫn đầu ngành với lợi nhuận quý III/2025 ước đạt gần 13.000 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các dự án Royal Island, Wonder City và OCP 2&3. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 39.000 tỷ đồng, hoàn thành 60% kế hoạch năm. Trong quý IV, việc bàn giao sản phẩm tại các đại dự án mới mở bán từ đầu năm như Wonder City, Golden City, Green City sẽ tiếp tục giúp “ông lớn” này bứt phá.
Đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group, mã KSF), việc hoàn tất kế hoạch sáp nhập với Sunshine Homes không chỉ củng cố quy mô vốn và tài sản, mà còn giúp Công ty ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực. Trong đó, quý III/2025, Sunshine Group ước đạt 3.664 tỷ đồng doanh thu (lũy kế 9 tháng đạt 4.894 tỷ đồng, tăng 125% so với cùng kỳ) và 1.474 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế; quý IV/2025 dự kiến đạt 26.060 tỷ đồng doanh thu và 12.419 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.
Một doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng vọt trong quý III/2025 là Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC). Việc hoàn tất bán cổ phần tại Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu giúp Hodeco lãi ròng kỷ lục gần 538 tỷ đồng, gấp 41 lần cùng kỳ, dù hoạt động kinh doanh cốt lõi giảm mạnh và chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 78%.
Lũy kế 9 tháng, Hodeco đạt doanh thu thuần hơn 281 tỷ đồng, giảm 26%, nhưng lợi nhuận sau thuế đạt hơn 610 tỷ đồng, gấp 9,4 lần cùng kỳ. Với kết quả này, Công ty mới thực hiện được 19% mục tiêu doanh thu, song đã vượt 44% mục tiêu lợi nhuận cả năm.
Tương tự Hodeco, việc hoàn tất chuyển nhượng dự án Khu nhà ở Lam Hạ Center Point tại Hà Nam cũ (nay là phường Hà Nam 1, tỉnh Ninh Bình) với giá trị hơn 1.327 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT) giúp Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG) lãi lớn trong quý III/2025. Trước đó, nửa đầu năm, lợi nhuận trước thuế chỉ đạt 38,2 tỷ đồng, bằng 5,3% kế hoạch năm; lãi sau thuế là 28 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong quý III, DIC Corp đạt 171 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 6 tỷ đồng.
Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã VCG) cũng dự kiến bứt phá trong quý III/2025 với lợi nhuận 2.445 tỷ đồng, tăng 1.563%, chủ yếu nhờ thoái vốn tại dự án Cát Bà Amatina (khoảng 2.300 tỷ đồng lợi nhuận). Qua đó, 9 tháng đầu năm 2025, Vinaconex ước đạt gần 3.000 tỷ đồng lợi nhuận.
Ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thời gian gần đây, thị trường đã có sự chuyển biến rõ nét về giao dịch tại các địa phương có nền kinh tế phát triển, được chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông và có nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM…
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, hơn 86.000 sản phẩm là hàng mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho được tiếp tục chào bán, có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng các chính sách ưu đãi tín dụng. Ở chiều ngược lại, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024, chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua bất động sản thứ hai trở lên.
“Các con số này phần nào phản ánh sự sôi động của năm 2025, với dòng vốn dồi dào, thanh khoản cải thiện và các dự án được khơi thông pháp lý tung ra thị trường. Mặc dù quý III thường không phải mùa cao điểm kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc, nhưng việc tập trung cơ cấu nợ, tái cấu trúc tài chính giúp kết quả kinh doanh khởi sắc hơn”, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam của VARS nhận định.
Nỗ lực xử lý nốt những nút thắt
Một số chuyên gia đánh giá, với nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, thời điểm hiện nay khá phù hợp để lựa chọn cổ phiếu của những doanh nghiệp có nền tảng tốt, sở hữu quỹ đất và nguồn hàng sẵn có có thể chào bán ngay.
Cuối quý III và đầu quý IV/2025, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thị trường bất động sản chứng kiến hàng loạt doanh nghiệp như Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Masterise Homes, Văn Phú - Invest, Khai Sơn, BRG… liên tục tổ chức lễ mở bán dự án mới. Tuy nhiên, việc nguồn cung lớn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp khiến nhiều thành viên thị trường lo ngại liệu thị trường có thể hấp thụ hết lượng hàng giá cao hiện tại hay không.
Theo VARS, giá bán trung bình căn hộ chung cư trong tập mẫu quý III/2025 tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý II; tại TP.HCM đạt 81,6 triệu đồng/m2; tại Đà Nẵng đạt 67,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7%.
Báo cáo của MBS Research cho biết, dù nhu cầu còn lớn, song giá bán ở mức cao khiến khả năng hấp thụ bị hạn chế. Ngoài ra, dòng tiền phân bổ không đồng đều, tập trung chủ yếu vào nhóm nhà đầu tư lớn có thể gây tác động tiêu cực dài hạn cho thị trường. Một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận đột biến, nhưng thay vì đến từ bán sản phẩm nhà ở, lại chủ yếu nhờ bán dự án, đánh giá lại tài sản hoặc các khoản thu tài chính khác.
Ở góc độ khác, nhiều doanh nghiệp báo lợi nhuận tăng trưởng hai chữ số trong nửa đầu năm, nhưng giá trị tuyệt đối chỉ vài chục tỷ đồng. Điều đó cho thấy, nền so sánh thấp của năm 2024 đã khiến mức tăng trưởng năm 2025 trông “rực rỡ” hơn thực tế. Đơn cử, TTC Land có lợi nhuận 6 tháng đầu năm tăng 48 lần, song chỉ đạt 32 tỷ đồng - con số khiêm tốn so với quy mô ngành. Trong quý III/2025, lợi nhuận của TTC Land được dự báo cũng không có đột biến.
Theo FiinGroup, áp lực dòng tiền đang gia tăng khi các doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán hơn 30.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong những tháng cuối năm. Đồng thời, trong nửa đầu năm 2026, nhóm phi ngân hàng sẽ có khoảng 81.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 71% (tương đương 57.700 tỷ đồng).
