Thiết lập mặt bằng giá mới
Trong tháng 9/2026, TP.HCM dự kiến tổ chức đấu giá 5 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với tổng giá khởi điểm hơn 12.500 tỷ đồng. Mức giá khởi điểm dao động từ khoảng 147-177 triệu đồng/m2, tiếp tục cho thấy giá trị quỹ đất tại khu vực này đang được định vị rất cao.
Mức giá trên là giá khởi điểm dự kiến được xác định theo bảng giá đất, chưa phải giá khởi điểm chính thức để tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, việc đưa đồng thời 5 lô đất ra đấu giá không chỉ tạo thêm nguồn thu cho ngân sách, mà còn là “phép thử” đối với mặt bằng giá đất tại Thủ Thiêm sau nhiều năm chứng kiến những biến động mạnh từ các cuộc đấu giá trước đây.
Điểm đáng chú ý là giá đất đấu giá không tồn tại độc lập với thị trường nhà ở. Khi quỹ đất lõi ngày càng khan hiếm, mức giá trúng đấu giá nếu cao hơn đáng kể giá khởi điểm có thể trở thành một mức tham chiếu mới cho các dự án trong khu vực. Ngoài ra, khả năng hấp thụ của thị trường cũng sẽ là yếu tố quyết định giá đấu chính thức có thể chuyển hóa thành giá trị thương mại hay không.
Thực tế, bất động sản Thủ Thiêm đã trải qua một giai đoạn tăng giá mạnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ tại Thủ Thiêm trong 1 năm qua tăng bình quân gần 30%, so với 2 năm trước tăng khoảng 84% và cao hơn khoảng 3,3 lần so với 5 năm trước.
Tại dự án The Metropole Thủ Thiêm, phân khu The OpusK Residence đang được chào bán phổ biến khoảng 250-450 triệu đồng/m2. Các phân khu đã bàn giao như The Galleria, The Crest và The Opera có giá giao dịch khoảng 330-500 triệu đồng/m2 tùy vị trí, tầng cao và tầm nhìn. Một số căn hộ có vị trí đặc biệt được chào bán ở mức 700-800 triệu đồng/m2.
Tương tự, các phân khu Linden Residences, Tilia Residences, Cove Residences và Narra Residences tại dự án Empire City có giá khoảng 250-500 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50-60% trong 2 năm qua.
Trong khi đó, Khu đô thị sinh thái Sala đang hình thành mặt bằng giá mới. Các dự án thành phần mới như Sarene Residence và Commercial Complex có giá bán từ khoảng 200 triệu đồng/m2, còn các dự án hiện hữu như Sarica Condominium hay Sarimi Sala đang được giao dịch từ 200-260 triệu đồng/m2.
Theo đó, khoảng cách giá tại Thủ Thiêm với các khu vực lân cận ngày càng lớn. Chẳng hạn, tại các khu vực Rạch Chiếc và Thảo Điền, các dự án như Eaton Park, Lumiere Riverside, Estella Heights hay The Global City hiện có giá bán phổ biến từ 120-210 triệu đồng/m2.
Xung quanh bán kính trung tâm tài chính Thủ Thiêm, nhiều dự án quy mô lớn đang đẩy nhanh tiến độ triển khai, trong đó có các tòa nhà văn phòng hạng A phục vụ doanh nghiệp quốc tế và các tập đoàn lớn.
Nhiều ngân hàng, công ty chứng khoán cũng đặt chi nhánh hoặc phòng giao dịch tại đây. Sự phát triển của các dự án này đang góp phần hoàn thiện diện mạo Thủ Thiêm và củng cố vai trò như một trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ mới của TP.HCM.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, phần lớn dự án tại vùng lõi Thủ Thiêm ngay từ đầu đã được định vị ở phân khúc hạng sang và siêu sang, góp phần khiến giá trị tài sản tại đây cao hơn phần lớn các khu vực trung tâm khác của TP.HCM.
Theo bà Trang, bên cạnh yếu tố quỹ đất và định vị thương hiệu, kỳ vọng về vai trò trung tâm mới của TP.HCM là một động lực quan trọng. Thành phố đang thúc đẩy các hạng mục như quảng trường trung tâm, khu hành chính mới và các công trình kết nối quanh bán đảo Thủ Thiêm, đồng thời định hướng khu vực trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai.
Hạ tầng, trung tâm tài chính và vùng lan tỏa
Nếu như ở các chu kỳ trước, giá trị bất động sản Thủ Thiêm chủ yếu được xây dựng dựa trên quy hoạch, thì nay có thêm 2 yếu tố quan trọng là hạ tầng và hệ sinh thái đô thị bắt đầu được hiện thực hóa đồng thời.
Dự án Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính mới của TP.HCM đang được thi công thần tốc, dự kiến vận hành từ năm 2028. Khu Trung tâm chính trị - hành chính - văn hóa và Công viên hồ trung tâm có quy mô hơn 33 ha; trong đó, Trung tâm hành chính dự kiến phục vụ khoảng 6.000 cán bộ, công chức, viên chức.
 |
Xung quanh bán kính trung tâm tài chính Thủ Thiêm, nhiều dự án quy mô lớn đang đẩy nhanh tiến độ triển khai. Ảnh: Lê Toàn. |
Đáng chú ý, Thủ Thiêm đang được đặt trong không gian phát triển của Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM (VIFC - TP.HCM). Theo Knight Frank Việt Nam, sự vận hành của trung tâm tài chính có thể tạo thêm nhu cầu đối với văn phòng, bán lẻ, khách sạn và nhà ở.
Báo cáo thị trường của Knight Frank Việt Nam cho biết, tính đến cuối quý II/2026, nguồn cung văn phòng hạng A và B tại TP.HCM đạt khoảng 1,8 triệu m2. Trong đó, khoảng 86% tổng nguồn cung văn phòng hạng A tập trung trong phạm vi khu vực VIFC - TP.HCM, qua đó tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu của khu vực này đối với thị trường văn phòng cho thuê của Thành phố.
Theo các chuyên gia, sự phát triển của hệ thống văn phòng, thương mại, dịch vụ và các cơ quan đầu não tại Thủ Thiêm có thể kéo theo nhu cầu ở thực và đầu tư từ nhóm chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và khách hàng có tiềm lực tài chính lớn. Đây là yếu tố có thể duy trì mặt bằng giá cao trong dài hạn.
Dẫu vậy, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, chu kỳ tăng giá mới tại Thủ Thiêm sẽ mang tính chọn lọc hơn. Khi mặt bằng giá đã lên cao, tệp khách hàng sẽ ngày càng thu hẹp, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng phát triển dự án, hệ tiện ích và năng lực vận hành, thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí như trước đây.
Trong khi đó, những khu vực có kết nối trực tiếp với Thủ Thiêm, nằm gần các trục metro, có khả năng tiếp cận các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới sẽ có nhiều cơ hội hưởng lợi hơn.
Trong số các dự án đang được kỳ vọng, tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm và phần kéo dài về phía An Sương có ý nghĩa đặc biệt. Tuyến này không chỉ kết nối Thủ Thiêm với khu vực trung tâm hiện hữu, mà còn mở rộng khả năng tiếp cận từ phía Tây Bắc Thành phố.
Tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành cũng có thể tạo ra một lớp tác động khác, gắn Thủ Thiêm với sân bay quốc tế Long Thành và các đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics ở phía Đông Nam.
Nếu được triển khai đúng tiến độ, các tuyến metro này sẽ mở rộng phạm vi hoạt động của trung tâm tài chính Thủ Thiêm, đồng thời tạo nhu cầu mới về văn phòng, căn hộ dịch vụ, khách sạn và nhà ở cho chuyên gia.
Khi đó, câu chuyện tăng trưởng không còn bó hẹp tại Thủ Thiêm, mà là giá trị từ trung tâm mới này sẽ lan tỏa theo tuyến hạ tầng nào, thời gian di chuyển được rút ngắn bao nhiêu và khu vực nào có đủ điều kiện để đón dòng vốn, dòng người và nhu cầu mới
