Thị trường BĐS củng cố đà tăng, khó "sốt" nhưng giá neo cao
Năm 2025 được đánh giá hội tụ "thiên thời, địa lợi, nhân hòa" nhờ hành lang pháp lý vững vàng từ Luật Đất đai 2024, loại bỏ khung giá cũ và áp dụng bảng giá sát thị trường. Điều này không chỉ minh bạch hóa thị trường mà còn thúc đẩy hàng loạt dự án bị ách tắc trước đây. Từ quý II đến quý IV thị trường chuyển dịch từ giai đoạn phục hồi sang cao trào, TP.HCM đang trở thành tâm điểm của sự tăng trưởng, tất cả các loại hình bất động sản bán, đều ghi nhận mức độ quan tâm tăng từ 10-15% so với tháng trước, trong đó, chung cư và nhà riêng dẫn đầu với mức tăng lần lượt 13% và 11%.
Một trong những "cú hích" lớn nhất là việc sáp nhập tỉnh/thành phố từ ngày 1/7/2025, như TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu. Quyết định này giải phóng quỹ đất khổng lồ cho nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp tích hợp, tạo đà tăng giá trị BĐS dài hạn. Dọc các tuyến giao thông liên vùng, mô hình phát triển đô thị hướng giao thông được áp dụng trên 7.397 ha, với 11 điểm thí điểm quanh metro và vành đai. Xu hướng mở rộng đô thị ven đô cũng bùng nổ, với các đại đô thị "All in one" mang đến cơ hội nhà ở giá phù hợp cho người dân. Nguồn cung tăng cục bộ, dòng tiền dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, với phân khúc chung cư dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực.
Về giá cả và thanh khoản, thị trường tiếp tục chứng kiến đà tăng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở đô thị. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ 2024. TP.HCM còn cao hơn, với mức 89 triệu đồng/m2, tăng 36%. Một số dự án cao cấp chạm ngưỡng 130-200 triệu đồng/m2, thậm chí 400-500 triệu đồng/m2 ở khu trung tâm. Tuy nhiên, tình trạng chung là sự thiếu hụt phân khúc sản phẩm giá rẻ và vừa tầm khiến người thu nhập trung bình khó tiếp cận.
Cơ hội từ dòng vốn và tín dụng là yếu tố then chốt hỗ trợ BĐS phục hồi. Dữ liệu từ nửa đầu năm cho thấy sự khởi sắc rõ nét: GDP quý II tăng 7,96%, FDI đăng ký 7 tháng đầu năm tăng 8,4%, tạo nền tảng hỗ trợ BĐS. Mức độ quan tâm BĐS đồng loạt tăng ở hầu hết loại hình, với nguồn cung mới dự kiến thêm 25.000 sản phẩm từ các dự án mở bán quý III-IV.
 |
Động lực từ hạ tầng, nguồn vốn, dân số khiến nhu cầu về nguồn cung BĐS tăng mạnh |
BĐS TP.HCM: Vùng ven hứa hẹn bùng nổ, Dĩ An thành "ngôi sao" mới
Tại TP.HCM, sau sáp nhập, bức tranh bất động sản cuối năm 2025 trở nên sôi động hơn ở khu đô thị và vùng vệ tinh. Nguồn cung tăng mạnh, dự kiến hàng nghìn căn hộ và đất nền mở bán quý IV để hút dòng tiền cuối năm, với giao dịch tăng 20-30% so với nửa đầu năm. Doanh nghiệp địa phương chạy "vận tốc cao" để tạo nền tảng cho tăng trưởng 2026, với lượng quan tâm tới phân khúc chung cư tăng tới 17%.
Động lực phục hồi mạnh mẽ từ hạ tầng đồng bộ, kết hợp lãi suất ổn định và FDI chảy vào KCN, hơn 1 triệu lao động trẻ đô thị hoá hàng năm, đẩy nhu cầu ở thực tăng vọt. Theo dữ liệu thị trường, hiện nay, giá sơ cấp đạt 3.729 USD/m2 (khoảng 89 triệu đồng/m2); nguồn cung tập trung 70-80% vùng ven như Bình Dương cũ, tỷ lệ hấp thụ 70-74%; nhưng phân khúc vừa túi tiền (dưới 40 triệu đồng/m2) khan hiếm. Chưa kể, dự báo giá tăng 9-11% cho căn hộ, 6-12% nhà liền thổ trong 3 năm tới.
Vùng ven bùng nổ như "cuộc cách mạng đô thị", với dân số dịch chuyển từ trung tâm ra ngoại ô nhờ hạ tầng cải thiện và tiện ích đồng bộ (trường học, bệnh viện, thương mại). Nhu cầu từ lao động trẻ và chuyên gia tại KCN tăng cao, đẩy lượt tìm kiếm BĐS lên 20-50%. Dẫn chứng như thị trường BĐS Dĩ An (nay thuộc TP.HCM), với lợi thế trực tiếp từ tuyến metro số 1 (Suối Tiên - Bình Dương), Vành đai 3 và cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn khiến biên độ tăng giá tại đây đang rất hấp dẫn, với mức tăng trung bình 20-30% chỉ trong năm 2025, theo hiệu ứng "vết dầu loang" từ các khu vực lân cận như Thủ Đức.
 |
Dĩ An (TP.HCM) đang chứng kiến biên độ tăng giá vô cùng hấp dẫn |
Vị trí chiến lược của Dĩ An không chỉ nằm ở giao thông mà còn ở tiềm năng kinh tế. Là trung tâm công nghiệp – đô thị sôi động, Dĩ An thu hút hàng ngàn lao động trẻ và chuyên gia từ các KCN lớn, đẩy nhu cầu nhà ở lên cao. Theo các chuyên gia, từ 2025-2030, Bình Dương nói chung và Dĩ An nói riêng sẽ chứng kiến tăng trưởng mạnh mẽ nhờ FDI và hạ tầng, với giá BĐS dự kiến tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm 38% trong giai đoạn 2025-2027 khi Dĩ An hướng tới đô thị loại I và Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Đức hoàn thiện.
Các dự án trung - trung cao cấp tại Dĩ An rất có khả năng trở thành “nam châm hút vốn” trong giai đoạn 2026-2027, khi hạ tầng hoàn thiện. Mặt bằng giá mới sẽ neo ở 50 – 70 triệu đồng/m2, với rất ít sản phẩm dưới 40 triệu. Điều này biến Dĩ An thành lựa chọn hàng đầu cho cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, với các nhà đầu tư giai đoạn này, vẫn rất cần sự thận trọng và cần tập trung ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tiềm năng, và chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro quá tải hạ tầng hay "thổi giá" ảo.
Với tỉnh hình này, các chuyên gia dự báo giai đoạn 2025-2030 sẽ là chu kỳ phục hồi chậm nhưng chắc chắn, với nhu cầu thực dẫn dắt.
