Phú Thọ - “điểm sáng” mới ở cửa ngõ Thủ đô
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, trong làn sóng tái cấu trúc hành chính, khu vực Vĩnh Phúc (cũ) - một trong những trung tâm công nghiệp năng động nhất miền Bắc, bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ khi sáp nhập với 2 tỉnh Phú Thọ và Hòa Bình để hình thành tỉnh Phú Thọ mới. Đây là “cú huých” chiến lược, mở ra chương phát triển mới cho thị trường bất động sản công nghiệp tại khu vực Trung du Bắc Bộ.
Theo bà Trang Bùi, với vị trí địa lý đắc địa - nằm sát Hà Nội, cách sân bay quốc tế Nội Bài chỉ 30 km và kết nối trực tiếp với các tuyến cao tốc huyết mạch như Nội Bài - Lào Cai, Quốc lộ 2, Vành đai 5…, khu vực Vĩnh Phúc (cũ) từ lâu đã là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư sản xuất. Giờ đây, khi trở thành trung tâm công nghiệp của tỉnh Phú Thọ mới, khu vực này càng củng cố vai trò là “cửa ngõ công nghiệp” phía Tây Bắc, nơi hội tụ đủ các yếu tố hạ tầng, nhân lực, chính sách và dư địa phát triển.
Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực Vĩnh Phúc (cũ) hiện đạt khoảng 1.630 ha, với tỷ lệ lấp đầy 66% và giá thuê sơ cấp trung bình ở mức 131 USD/m2/chu kỳ thuê - thấp hơn đáng kể so với Hà Nội (180 USD/m2/chu kỳ thuê).
Đây là một lợi thế rõ rệt trong bối cảnh chi phí đang là yếu tố then chốt, ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của các nhà sản xuất toàn cầu.
“Việt Nam đang là điểm đến của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới nhờ vào lợi thế vị trí địa lý, chi phí cạnh tranh và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Những khu vực cửa ngõ như Vĩnh Phúc (cũ), nay sáp nhập vào Phú Thọ, đang trở thành ‘thỏi nam châm’ thu hút các doanh nghiệp FDI đến đầu tư”, bà Trang Bùi nói.
Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc kho xưởng xây sẵn (RBF) tại đây cũng phát triển nhanh chóng. Với hơn 636.000 m2 nguồn cung tích lũy, tỷ lệ lấp đầy đạt 76% và giá thuê trung bình chỉ 4,9 USD/m2/tháng, tỉnh Phú Thọ mới - với tâm điểm là khu vực Vĩnh Phúc cũ - trở thành lựa chọn lý tưởng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang tìm kiếm giải pháp sản xuất linh hoạt, tiết kiệm chi phí, mà vẫn đảm bảo chất lượng hạ tầng.
Hiện tại, Tập đoàn CNCTech Industrial nắm giữ nguồn cung kho xưởng xây sẵn lớn nhất tỉnh với 700.000 m2 sàn đang hoạt động và dự kiến đạt 2 triệu m2 sàn trong năm nay.
Bà Nguyễn Phương Nga - Phó tổng giám đốc CNCTech Industrial cho biết, Tập đoàn không chỉ phát triển hạ tầng công nghiệp chất lượng cao, mà còn tích hợp các giải pháp công nghệ hiện đại để giảm thiểu tác động đến môi trường, đồng thời cung cấp các dịch vụ khép kín, hỗ trợ khách thuê đẩy nhanh tiến độ hoạt động nhà máy như tuyển dụng nhân sự, kế toán, pháp lý, vận hành và giải pháp nhà ở cho chuyên gia.
CNCTech Industrial sẵn sàng đồng hành cùng tỉnh Phú Thọ mới trong việc xây dựng hệ sinh thái công nghiệp xanh, đưa địa phương trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực.
Vị thế mới của Ninh Bình
Một cái tên khác đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư đó là Ninh Bình. Sau khi hoàn thành sáp nhập với Hà Nam và Nam Định, Ninh Bình đã thiết lập một tầm vóc mới tại miền Bắc, trở thành một trung tâm kinh tế, công nghiệp và du lịch quy mô lớn.
Vị thế này tạo nên một chuỗi giá trị liên vùng, là nền tảng vững chắc để thu hút các dự án sản xuất công nghệ cao. Sở hữu diện tích gần 4.000 km2 và dân số hơn 4,4 triệu người, Ninh Bình có thể cung cấp lực lượng lao động dồi dào với khoảng 44.000-50.000 lao động trẻ có tay nghề cao mỗi năm.
Với lợi thế là khu kinh tế trọng điểm phía Bắc, thị trường bất động sản công nghiệp tại Ninh Bình đang phát triển mạnh mẽ. Đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy của tỉnh đạt khoảng 5.082 ha và dự kiến có thêm gần 3.000 ha đất đang được quy hoạch và xây dựng. Giá thuê đất công nghiệp tại Ninh Bình ước đạt 130-140 USD/m2/chu kỳ thuê, duy trì sự cạnh tranh cao so với các địa phương lân cận.
Sự hiện diện của các tập đoàn công nghệ hàng đầu như Honda, Canon, Hyundai, LG Display… là minh chứng rõ ràng cho sức hút đầu tư của tỉnh. Các “Queen Bee” này không chỉ đầu tư vốn, mà còn kéo theo một hệ sinh thái sản xuất phụ trợ rộng lớn, từ đó tạo ra nhu cầu mạnh mẽ về kho vận, dịch vụ hậu cần và hàng trăm ngàn việc làm tay nghề cao.
Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê đất tại Ninh Bình tăng 5-7% mỗi năm, đặc biệt từ các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Mỹ và châu Âu, khẳng định vai trò chiến lược của tỉnh trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Ninh Bình đang vươn mình mạnh mẽ với định hướng trở thành trung tâm công nghiệp mới của miền Bắc.
Chính quyền tỉnh cam kết hỗ trợ mạnh mẽ sản xuất thông qua mô hình cải cách hành chính “Luồng xanh 16 giờ” và “Luồng xanh 50%”, giúp rút ngắn thời gian xử lý các thủ tục đầu tư và xây dựng.
Về ưu đãi tài chính, các nhà sản xuất được hưởng chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp vượt trội cùng với các ưu đãi khác về thuế và hải quan như miễn giảm thuế nhập khẩu máy móc, hỗ trợ thông quan nhanh…, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh đáng kể về chi phí vốn.
Mới khởi công Khu công nghiệp Đồng Văn 5 - Giai đoạn 1 vào ngày 10/10/2025, quy mô gần 240 ha và tổng mức đầu tư khoảng 2.900 tỷ đồng, ông Trần Anh Vương - Tổng giám đốc Western Pacific Group cho biết, trong giai đoạn 2025-2030, Western Pacific Group sẽ tiếp tục mở rộng hệ sinh thái công nghiệp với Khu công nghiệp Đồng Văn 6 liền kề, nâng tổng quy mô đầu tư tại Ninh Bình lên khoảng 600 ha.
Mục tiêu của Western Pacific Group không chỉ là phát triển hạ tầng vật chất, mà còn kiến tạo một hệ sinh thái hạ tầng khu công nghiệp tích hợp logistics hoàn chỉnh, nơi cả những doanh nghiệp FDI tỷ USD, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ… cùng nhau kết nối, tối ưu hóa chuỗi giá trị và thúc đẩy sự phát triển chuỗi cung ứng bền vững cho toàn khu vực.
Hải Phòng - Tâm điểm công nghiệp mới từ FTZ
Trong số các thị trường mới nổi, thật khó để không nhắc đến Hải Phòng. Dù đã có được vị thế của một thị trường phục vụ xuất khẩu từ lâu, song địa phương này còn đang đứng trước cơ hội vươn mình trở thành tâm điểm mới trên thị trường khu công nghiệp phía Bắc.
Một điểm đáng chú ý trong giai đoạn phát triển hiện nay của Hải Phòng là việc thành lập khu thương mại tự do (FTZ) với quy mô hơn 6.200 ha tại một số khu vực chiến lược.
Mô hình này được kỳ vọng sẽ tạo thêm điều kiện thuận lợi về môi trường đầu tư, đặc biệt thông qua một số chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và thủ tục hành chính nhằm thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính và dịch vụ thương mại.
Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam tại Hà Nội cho biết, mô hình khu thương mại tự do với các cơ chế đặc thù và quy mô lớn sẽ là động lực gia tăng sức hút đầu tư vào các lĩnh vực kể trên. Đây là mô hình đột phá, góp phần mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam, cũng như đa dạng hóa dòng vốn FDI trên diện rộng tại Hải Phòng và khu vực lân cận.
“Quy mô dân số lớn, cấu trúc kinh tế cân bằng giữa công nghiệp, cảng biển, logistics cùng hạ tầng giao thông hiện đại là nền tảng then chốt để Hải Phòng vươn lên thành trung tâm tăng trưởng mới của cả nước. Vị trí cửa ngõ chiến lược này tiếp tục đón đầu các dòng vốn FDI, định hình Hải Phòng như mắt xích chủ lực trong mạng lưới phát triển kinh tế vùng Đồng bằng sông Hồng và cả nước”, bà Vân nhận định.
Theo báo cáo của JLL, thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng ghi nhận tốc độ tăng trưởng vượt trội trong giai đoạn 2021-2025: Nguồn cung đất khu công nghiệp liên tục được mở rộng, từ khoảng 3.000 ha năm 2021 lên hơn 4.100 ha vào cuối tháng 9/2025, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung khu công nghiệp toàn miền Bắc.
Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, trên 85% tính đến hết quý III/2025. Giá thuê đất trung bình năm 2025 đạt 130-150 USD/m2/chu kỳ thuê, tốc độ tăng trưởng giá thuê bình quân (CAGR) đạt 3,7%/năm.
