Nhu cầu lớn, doanh nghiệp chưa mặn mà
Với khoảng 4,2 triệu người đang thuê nhà trọ, phòng trọ, TP.HCM có một thị trường nhà ở cho thuê rất lớn. Tuy nhiên, phần lớn nhu cầu này được đáp ứng bởi các khu nhà trọ tư nhân, trong khi nguồn cung nhà cho thuê được đầu tư bài bản còn hạn chế.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong hơn 30 năm qua, phần lớn công nhân, người lao động nhập cư phải thuê phòng trọ tư nhân với giá bình quân khoảng 2 triệu đồng/tháng. Đây là mức chi phí phù hợp hơn với khả năng tài chính của nhiều lao động, nhưng cũng cho thấy khoảng trống lớn đối với loại hình căn hộ cho thuê có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê tại TP.HCM hiện vẫn thiếu vắng. Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, nguyên nhân không nằm ở việc thiếu nhu cầu, mà chủ yếu do mô hình đầu tư chưa đủ hấp dẫn đối với doanh nghiệp bất động sản.
Khác với nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, quá trình này tại các dự án nhà ở cho thuê thường kéo dài nhiều năm. Trong khi đó, các chi phí đầu vào như chi phí đất đai, xây dựng và lãi vay phát sinh ngay từ giai đoạn đầu. Thời gian hoàn vốn kéo dài cùng chính sách hỗ trợ còn hạn chế khiến nhiều doanh nghiệp ưu tiên phát triển sản phẩm để bán hơn là cho thuê.
Sự chênh lệch giữa cung và cầu càng trở nên rõ ràng khi nhìn vào nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động tại các doanh nghiệp sản xuất.
Theo khảo sát sơ bộ của Liên đoàn Lao động TP.HCM, có 3.181 trường hợp có nhu cầu thuê nhà và 30.339 trường hợp có nhu cầu thuê mua, mua nhà ở xã hội. Phần lớn người lao động được khảo sát đang thuê trọ tại các khu dân cư tự phát, còn hạn chế về diện tích, an toàn phòng cháy chữa cháy và hạ tầng xã hội.
Để thúc đẩy nguồn cung, Liên đoàn Lao động Thành phố đã ký biên bản thỏa thuận hợp tác với 9 doanh nghiệp, dự kiến phát triển khoảng 128.000 căn nhà ở đến năm 2030.
Một số dự án đang tiến gần đến giai đoạn triển khai, trong đó dự án Hoa Sen An Hạ tại xã Tân Vĩnh Lộc quy mô 1.853 căn hộ, dự kiến khởi công trong quý IV/2026. Các dự án khác đang hoàn thiện thủ tục để triển khai trong năm 2027 hoặc tiếp tục tìm kiếm quỹ đất phù hợp.
Những con số này cho thấy nhu cầu nhà ở của người lao động có thể được xác định thông qua các doanh nghiệp sử dụng lao động và tổ chức công đoàn. Đây là cơ sở để nhà đầu tư tính toán quy mô dự án, cơ cấu sản phẩm và khả năng khai thác dài hạn.
Chỉ khi những “nút thắt” về pháp lý, nguồn vốn và phương án kinh doanh được tháo gỡ đồng thời thì nhà ở cho thuê mới có thể trở thành một phân khúc hấp dẫn hơn đối với các nhà phát triển bất động sản.
Áp lực bổ sung nguồn cung ngày càng lớn khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 303/NQ-CP, giao chỉ tiêu phát triển tổng cộng 899.857 căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030, trong đó TP.HCM được giao 181.257 căn.
Để thực hiện mục tiêu này, Thành phố đưa các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê, vào diện ưu tiên giải quyết thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian triển khai.
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Thành phố thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp: Triển khai đầu tư công các dự án nhà ở cho thuê, đẩy nhanh thủ tục và sớm khởi công xây dựng, đồng thời giao Quỹ Phát triển nhà ở tập trung tạo lập nhà ở để cho thuê.
Giảm chi phí vốn, khơi thông dự án
Để huy động thêm nguồn lực doanh nghiệp, chính sách cần giải quyết được bài toán hiệu quả tài chính của nhà ở cho thuê. Bởi khi căn hộ được giữ lại để khai thác cho thuê thay vì bán, chủ đầu tư phải chấp nhận thời gian thu hồi vốn dài hơn. Việc ưu tiên thủ tục vì vậy cần đi cùng các giải pháp giảm chi phí vốn, tạo điều kiện để doanh nghiệp duy trì hoạt động đầu tư và khai thác trong dài hạn.
Từ bài toán thu hồi vốn dài hạn của nhà ở cho thuê, TP.HCM đang xây dựng cơ chế hỗ trợ tài chính theo hướng nâng hạn mức vay được hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian hỗ trợ.
Theo dự thảo Nghị quyết của HĐND TP.HCM về chính sách hỗ trợ lãi suất đối với các dự án được Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC) cho vay, mức vốn vay tối đa được ngân sách hỗ trợ lãi suất đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá dự kiến tăng từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng/dự án.
Thời gian hỗ trợ cũng được đề xuất kéo dài từ tối đa 7 năm lên 10 năm, tính từ lần giải ngân đầu tiên của HFIC. Thành phố đồng thời định hướng bổ sung nhà ở cho thuê vào nhóm dự án được hỗ trợ để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Nếu được thông qua, cơ chế mới sẽ tạo thêm dư địa tài chính cho các dự án có quy mô vốn lớn. Đặc biệt với nhà ở cho thuê, việc kéo dài thời gian hỗ trợ có ý nghĩa quan trọng bởi doanh nghiệp phải duy trì hoạt động khai thác trong nhiều năm mới có thể thu hồi vốn.
Nguồn lực này được kỳ vọng hỗ trợ quá trình phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh nhiều dự án đang gặp khó khăn cả về vốn lẫn thủ tục. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, 9 tháng đầu năm 2026, trên địa bàn Thành phố đã khởi công 10 dự án nhà ở xã hội với 11.362 căn, nâng tổng số dự án đang triển khai lên 22 dự án với khoảng 19.900 căn.
Tuy nhiên, một phần nguồn cung vẫn nằm ở những dự án đã có quỹ đất, chủ trương hoặc hoàn tất nhiều thủ tục, nhưng chưa thể triển khai đồng bộ. Ông Châu dẫn trường hợp Khu nhà ở xã hội Hodeco tại phường Phú Mỹ có tổng mức đầu tư khoảng 689 tỷ đồng, đã có chủ trương đầu tư nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng, giao đất, ký quỹ và phương án tiêu thụ sản phẩm.
Với quy mô đầu tư này, nếu dự án đáp ứng đủ điều kiện, khoản vay tối đa 300 tỷ đồng được hỗ trợ lãi suất có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong phương án vốn. Tuy nhiên, lợi ích từ chính sách tài chính chỉ có thể phát huy khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ để dự án đủ điều kiện triển khai và tiếp cận tín dụng.
Những trường hợp này cho thấy sự liên thông chặt chẽ giữa thủ tục pháp lý và chi phí vốn. Một dự án chậm hoàn thành không chỉ làm nguồn cung nhà ở tiếp tục bị trì hoãn, mà còn khiến vốn đầu tư bị kéo dài thời gian thu hồi, gia tăng áp lực tài chính đối với doanh nghiệp.
Từ thực tiễn triển khai, Liên đoàn Lao động TP.HCM xác định, quỹ đất sạch và thủ tục đầu tư là 2 nhóm vấn đề cần ưu tiên tháo gỡ.
Theo đó, Thành phố cần tiếp tục thực hiện hiệu quả cơ chế “luồng xanh”, ưu tiên xử lý thủ tục đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế phối hợp liên thông giữa các sở, ngành và địa phương ngay từ khâu xác định quỹ đất, quy hoạch… đến thủ tục đầu tư, xây dựng.
Theo các chuyên gia, việc mở “luồng xanh” cho nhà ở cho thuê không chỉ là rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ hay nâng hạn mức vay được hỗ trợ lãi suất. Điều quan trọng là tạo ra cơ chế đủ đồng bộ để doanh nghiệp có thể tiếp cận quỹ đất, triển khai dự án đúng tiến độ và duy trì hiệu quả khai thác lâu dài.
Chỉ khi những “nút thắt” về pháp lý, nguồn vốn và phương án kinh doanh được tháo gỡ đồng thời thì nguồn cung dự án mới có thể gia tăng, đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của người lao động đô thị. Đây cũng là nền tảng để nhà ở cho thuê trở thành một phân khúc có sức hấp dẫn hơn đối với các nhà phát triển bất động sản.
