Với chủ đề “Dòng tiền đầu tư đang ở đâu” được mang ra bàn luận trong cuộc tọa đàm dành cho giới kinh doanh bất động sản mới đây, nhiều câu chuyện, bài học kinh nghiệm trong đầu tư, kinh doanh bất động sản được chia sẻ.
Trong đó, đi sâu vào nội dung “tiền đang ở đâu?”, nhiều quan điểm cho rằng, bất động sản vùng ven đang là nơi “chôn chân” dòng tiền đầu tư rất lớn.
Theo các chuyên gia, từ năm 2019 trở lại đây, đặc biệt là thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, thị trường bất động sản khắp nơi rộ lên xu hướng “bỏ phố về quê”.
Theo đó, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư bất động sản đã chạy đua gom đất vùng ven một cách bất chấp nhằm đón đầu xu hướng này. Nhiều vùng đất vốn đang yên bình bỗng dưng nhốn nháo bởi những dấu chân lùng sục gom đất.
Những địa danh có tự bao giờ không được nhắc đến, bỗng dưng được xới lên để so sánh với những địa danh nổi tiếng nhằm mục đích “đẩy” giá trị bất động sản tăng cao để thoát hàng. Đâu đó có người bán thành công và kiếm được “kha khá” từ đầu tư bất động sản vùng ven, nhưng cũng không ít trường hợp bị kẹt lại và trở thành “nông dân” bất đắc dĩ.
Cuối năm 2022, thời điểm dịch Covid-19 vừa kết thúc, thông tin một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM đã mua gom hàng ngàn héc-ta đất nông nghiệp quanh khu vực hồ Tà Đùng thuộc tỉnh Đắk Nông chuẩn bị triển khai một đại dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Hàng loạt nhà đầu tư “nhạy bén” nắm bắt thông tin đổ về khu vực này mua đất nông nghiệp đón đầu. Nhưng sau đó, kế hoạch phát triển dự án không thực hiện được đã khiến hàng loạt nhà đầu tư “ngã ngựa” tại vùng đất này.
Anh Đức - một nhà đầu tư ở TP.HCM, là một trong số đó. Là người khá nhanh nhạy với thị trường, nhà đầu này đã mua gom gần 10 ha đất, nhưng từ đó đến nay không thể bán ra, giờ trở thành nông dân trồng cafe tại đây.
Cũng có ý định đầu tư “ăn theo” dự án, tháng 7/2021, sau khi nắm bắt được thông tin một liên danh gồm nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc đã đề xuất lên UBND tỉnh Lâm Đồng lập quy hoạch và đăng ký đầu tư dự án bất động sản với diện tích 15.000 ha, anh T - chủ một chuỗi nhà hàng hải sản ăn nên làm ra tại TP.HCM, đã bàn bạc đã cùng các cổ đông của nhà hàng lên khu vực huyện Lâm Hà mua gom gần 20 ha đất vườn.
 |
… rồi trở thành người làm vườn trên mảnh đất của mình |
Thế rồi, câu chuyện đầu tư dự án sau đó “lặn” đi, khiến việc “ôm” đất đón đầu của anh T cũng bị chôn chặt từ đó đến nay. Điều đáng nói, để mua được khu đất này, anh T và các cổ đông khi đó ngoài nguồn vốn tự có, đã phải vay thêm một số tiền không nhỏ từ ngân hàng và để có tiền trả nợ lãi, ông chủ này đã phải sang nhượng lại 2 nhà hàng ở TP.HCM.
“Thật ra, lúc đó mua đất không chỉ để ăn theo việc đầu tư của doanh nghiệp, mà chúng tôi tính toán sau khi mua xong sẽ chuyển đổi lên thổ cư, rồi hiến một phần đất để mở đường, tạo điều kiện cho việc chia lô, tách thửa sau này, bởi quá trình này nhiều doanh nghiệp đã làm trước đó. Thế nhưng, không may sau đó là tỉnh Lâm Đồng không cho phép hiến đất làm đường, khu đất cũng không được chuyển đổi lên thổ cư. Để tránh lãng phí, chúng tôi đành trở thành nông dân trồng cà phê bất đắc dĩ trên mảnh vườn này”, anh T kể.
Không chỉ với vùng đất Tây Nguyên, giới đầu tư bất động sản vùng ven còn bị “mắc cạn” ở nhiều khu vực khác với lý do tương tự.
Ông T.N, sinh sống tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, người từng làm trong lĩnh vực địa chính nên khá am hiểu về quy hoạch đất đai kể lại: Cách đây 4 năm, ông mua một mảnh vườn rộng 4 sào trị giá 12 tỷ đồng ở Long An với kế hoạch hiến đất, lên thổ cư, sau đó phân lô bán nền.
Tuy nhiên, sau đó, kế hoạch bị vỡ khi địa phương không cho hiến đất làm đường, đồng thời mảnh đất không được chuyển thành thổ cư nên cũng không thể phân lô bán nền. Từ đó tới nay, mảnh đất “kẹt cứng” không thể giao dịch, nên ông chỉ còn biết để vậy trồng cây sầu riêng…
Theo ông Nguyễn Ngọc Danh - Phó tổng giám đốc một công ty chuyên đầu tư bất động sản vùng ven, khi cuộc sống đô thị trở nên chật chội, tình trạng khói bụi ô nhiễm ngày càng gia tăng, nhu cầu tìm kiếm một mảnh vườn để “trồng rau, nuôi gà”, để làm nơi “trở về” vào cuối tuần sau những ngày làm việc căng thẳng dần trở nên phổ biến với người dân phố thị. Đặc biệt, từ sau giai đoạn dịch bệnh, nhu cầu này càng tăng cao.
“Với những người có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi mua để đầu tư lâu dài, bất động sản vùng ven vẫn mang lại nhiều lợi ích cũng như cơ hội. Song với người mua nhằm mục đích “lướt sóng”, kiếm lời ngắn hạn, thì gần như 100% đều bị kẹt hàng”, ông Ngọc Anh nói và cho hay, trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp từng kiếm được nhiều lợi nhuận từ đầu tư bất động sản vùng ven.
Song, trong kinh doanh, không ai chịu đứng yên, khi kiếm được nhiều tiền một cách dễ dàng, lòng tham càng trỗi dậy, càng muốn tận dụng tất cả các nguồn lực có thể huy động để tái đầu tư nhằm kiếm được nhiều tiền hơn, đến khi thị trường “đóng băng” nên trở tay không kịp, dẫn đến bị chôn chặt vốn.
Nhiều chuyên gia cho rằng, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, mà ngay cả những doanh nghiệp lớn nắm trong tay một loạt đại dự án quy mô từ hàng chục đến hàng trăm ngàn tỷ đồng ở nhiều địa phương, cũng đang “đứng hình” do vướng thủ tục, hoặc do không đủ năng lực triển khai. Bởi vậy, nếu các dự án vùng ven này được gỡ khó thì sẽ khơi thông được dòng vốn lớn trên thị trường địa ốc.
