Hạ tầng mở đường cho dòng dịch chuyển mới
Đề cập tới khái niệm “vị trí trung tâm” ở thời điểm hiện tại, ông Tạ Trung Kiên - Phó tổng giám đốc Việt Á Real cho biết, khái niệm này đang thay đổi rất nhanh. Nếu như trước đây mọi dòng dịch chuyển đều hướng về khu vực lõi đô thị, thì trong vài năm tới, các đô thị vệ tinh hoàn toàn có thể trở thành những trung tâm mới.
Trải nghiệm thực tế từ tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) cho thấy, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn như trước.
“Tôi đi metro từ Bến Thành đến Suối Tiên chỉ mất khoảng 30 phút, trong khi lái ô tô có thể mất 1,5 tiếng vì kẹt xe. Từ ga Suối Tiên, chỉ mất thêm một đoạn ngắn là có thể tiếp cận các khu đô thị mới tại Đồng Nai với đầy đủ tiện ích và không gian sống tốt hơn”, ông Kiên nói và cho rằng, các đô thị mới hiện nay không còn phát triển theo kiểu “mang nhà ra vùng ven”, mà đang hình thành mô hình đô thị tích hợp với công viên, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và hệ sinh thái tiện ích khép kín. Điều này khiến khái niệm vùng ven dần thay đổi.
“Nơi nào thu hút được dân cư, có việc làm, có tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi thì nơi đó sẽ trở thành trung tâm mới”, ông Kiên nhấn mạnh.
Thực tế, xu hướng này đã xuất hiện rõ tại khu Đông TP.HCM và các khu vực giáp ranh Bình Dương, Đồng Nai cũ. Nhiều người chấp nhận sống xa trung tâm hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, môi trường ít áp lực hơn và đặc biệt là dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Sự dịch chuyển này không diễn ra ngẫu nhiên, mà được thúc đẩy bởi quá trình phát triển hạ tầng quy mô lớn kéo dài nhiều năm qua.
TS. Huỳnh Trung Minh - chuyên gia tài chính khẳng định, hạ tầng giao thông đang tạo ra hiệu ứng cộng hưởng rõ rệt cho thị trường địa ốc. Những khu vực có hạ tầng giao thông tốt thường dễ cho thuê, dễ bán, dễ thanh khoản hơn. Ngân hàng cũng có thể nâng tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo và áp dụng mức lãi suất thấp hơn đối với những bất động sản có lợi thế này.
Theo ông Minh, trong tương lai gần, khái niệm “trung tâm” sẽ được định nghĩa lại: Là nơi có hạ tầng kết nối thuận tiện và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Điều này đồng nghĩa với việc cơ hội sẽ mở rộng ra nhiều nơi xung quanh, thay vì tập trung vào một vài khu vực nội đô như trước đây.
Còn bà Phan Thị Ánh Đào - Trưởng phòng cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho hay, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm khoảng 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội.
Đáng chú ý, các dự án liền kề metro ghi nhận tốc độ tăng giá vượt trội so với mặt bằng chung thị trường. Theo dữ liệu của JLL Việt Nam, giá bán các dự án gần metro tăng trung bình khoảng 200-250 USD/m2 trong một năm, tương đương tăng khoảng 8%, cao gấp đôi tốc độ tăng trung bình của thị trường TP.HCM trong năm 2025.
Các cực đô thị mới dần hình thành
Cùng với sự phát triển của hạ tầng kết nối, các đại đô thị tích hợp khu vực vệ tinh quanh TP.HCM đang dần trở thành tâm điểm thu hút dân cư và dòng vốn đầu tư. Nếu như trước đây, vùng ven chủ yếu đóng vai trò giãn dân, thì nay nhiều khu đô thị mới đang được định hướng trở thành những trung tâm sống độc lập, nơi người dân có thể làm việc, học tập, vui chơi và sử dụng đầy đủ dịch vụ tiện ích trong bán kính ngắn.
Tuần qua, hàng nghìn người đã đổ về Quảng trường Aqua City để tham dự Lễ công bố Nghị quyết của Quốc hội về thành lập TP. Đồng Nai. Việc một sự kiện quy mô lớn được tổ chức ngay trong khu đô thị này cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của các đại đô thị trong cấu trúc phát triển mới của khu vực phía Nam.
 |
Bắn pháo hoa tại Quảng trường Aqua City. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo ông Dương Văn Bắc - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cùng với hệ thống hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, đường Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hay Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh (Hương lộ 2), tuyến metro Suối Tiên - sân bay Long Thành trong tương lai, Đồng Nai đang đứng trước cơ hội trở thành cực tăng trưởng mới của quốc gia, thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, thương mại và dịch vụ quy mô lớn giai đoạn tới.
“Những đại đô thị được quy hoạch bài bản, có khả năng vận hành thực tế và đáp ứng nhu cầu sống chất lượng cao sẽ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị mới của địa phương. Với Novaland, Đồng Nai là một trong những địa phương chiến lược và chúng tôi cam kết phát triển cùng địa phương này một cách bền vững, có trách nhiệm”, ông Bắc nói.
Theo các chuyên gia, hạ tầng kết nối đang tạo ra tác động kép đối với lựa chọn nơi ở của người dân. Một mặt, thời gian di chuyển giữa các khu vực được rút ngắn đáng kể, giúp người dân có thể sống ở vùng ven, nhưng vẫn có thể làm việc tại trung tâm.
Mặt khác, ranh giới hành chính dần mất đi ý nghĩa trong việc định vị giá trị bất động sản. Chính vì vậy, các khu vực như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một hay Đồng Nai cũ đang dần trở thành những lựa chọn thay thế thực sự cho khu vực lõi TP.HCM, thay vì đóng vai trò “vùng ven” đơn thuần như trước đây.
TS. Châu Đình Linh, chuyên gia kinh tế - tài chính, Trường đại học Ngân hàng TP.HCM đánh giá, sự dịch chuyển này phản ánh một thay đổi lớn trong tư duy lựa chọn nơi ở của người dân đô thị. Ông Linh kể, trước đây, khi còn làm việc tại quận 1 cũ, ông luôn nghĩ phải “tiến về Sài Gòn” để mua nhà. Tuy nhiên, sau khi nơi làm việc chuyển về khu vực Thủ Đức, ông nhận ra mình có thêm lựa chọn một không gian sống rộng rãi hơn, môi trường sống tốt hơn, mà việc kết nối vẫn thuận tiện.
“Một ngày có 24 giờ thì chỉ khoảng 8 giờ dành cho công việc, còn lại là thời gian cho gia đình và cuộc sống cá nhân. Vì vậy, việc lựa chọn một nơi ở không chỉ dựa trên khoảng cách đến trung tâm, mà còn phụ thuộc vào chất lượng sống, khả năng kết nối và sự cân bằng tài chính”, ông Linh nói và cho rằng, sự thay đổi đó đến từ việc hàng loạt dự án hạ tầng lớn đang dần liên kết với nhau, từ các tuyến cao tốc, đường vành đai… cho đến các tuyến metro và khu đô thị tích hợp.
Khi mạng lưới này hình thành đồng bộ, mô hình đô thị đa trung tâm cũng sẽ xuất hiện, gồm một trung tâm lõi và các cực tăng trưởng vệ tinh xung quanh.
“Người lao động sẽ gắn với nơi họ sinh sống, làm việc và phát triển. Khi đó, việc dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi sẽ diễn ra một cách tự nhiên hơn”, ông Linh nói.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho hay, khu vực phía Nam hiện có lợi thế rất lớn về tái định hình hạ tầng. Đây sẽ là tiền đề để hình thành các cụm đô thị và phân bổ lại hệ thống trung tâm trong tương lai.
Theo ông Kiệt, 3-5 năm tới sẽ là giai đoạn hệ thống hạ tầng đường bộ phát huy hiệu quả rõ nét, trước khi mạng lưới metro hoàn thiện hơn trong giai đoạn sau. Do vậy, trong tương lai, người dân không nhất thiết phải sống ở khu vực lõi trung tâm. Thay vào đó, họ có thể sinh sống tại các cụm đô thị lớn với đầy đủ việc làm, giáo dục, y tế và tiện ích được phân bổ đồng đều.
