“Mở khóa” quỹ đất, thị trường thêm cung…
UBND TP.HCM vừa chấp thuận cho 28 doanh nghiệp triển khai thí điểm 28 dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mở ra hướng đi mới trong việc tiếp cận quỹ đất và tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý kéo dài.
Đáng chú ý, danh sách doanh nghiệp được chấp thuận tham gia thí điểm cho thấy bức tranh khá đa dạng về quy mô và loại hình phát triển dự án, từ các khu chung cư cao tầng, khu dân cư… đến các tổ hợp thương mại - dịch vụ kết hợp nhà ở. Các dự án trải rộng trên nhiều khu vực của TP.HCM, tập trung chủ yếu tại khu Nam, khu Đông và các đô thị đang phát triển.
Ở nhóm dự án quy mô lớn, đáng chú ý là Khu phức hợp Thiên Hà do Công ty TNHH Đầu tư Việt Thiên Hà làm chủ đầu tư, với tổng vốn dự kiến lên tới hơn 29.400 tỷ đồng, thời gian triển khai khoảng 5 năm. Đây là một trong những dự án có quy mô vốn lớn nhất trong danh mục thí điểm lần này.
Cùng với đó, một số dự án có quy mô hàng nghìn tỷ đồng cũng được đưa vào danh sách như Khu hỗn hợp chung cư cao tầng thương mại - dịch vụ Tân Kiên (Bình Chánh) của Công ty cổ phần Dịch vụ thương mại bất động sản Tân Phú với tổng mức đầu tư hơn 5.500 tỷ đồng; dự án Opal City tại phường Phước Long B do Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Thăng Long phát triển, quy mô khoảng 6.200 tỷ đồng; dự án chỉnh trang đô thị kết hợp khu phức hợp nhà ở, thương mại dịch vụ Tân Thuận Đông do Công ty cổ phần Thép Tân Thuận thực hiện với tổng vốn hơn 5.100 tỷ đồng…
Tương tự, khu vực phía Đông TP.HCM tiếp tục xuất hiện nhiều dự án đáng chú ý như Khu nhà ở hỗn hợp Suối Tiên (Long Bình) của Tổng công ty cổ phần Đường sông miền Nam; dự án Opal Riverview tại Hiệp Bình Phước do Công ty TNHH MTV Epic Land (đơn vị thành viên của Tập đoàn Đất Xanh) triển khai; dự án SGMI tại Linh Xuân của Công ty cổ phần Quản lý bất động sản và Đầu tư Sài Gòn… Các dự án này có mức đầu tư từ hơn 1.200 tỷ đồng đến trên 2.000 tỷ đồng, với tiến độ hoàn thành kéo dài đến giai đoạn 2030-2033.
Với quy mô từ vài trăm đến dưới 2.000 tỷ đồng, danh mục ghi nhận một loạt dự án như Lux Star tại Phú Thuận (1.800 tỷ đồng), khu nhà ở Trúc Xanh của Công ty TNHH Tân Phú Empire Land (hơn 1.600 tỷ đồng), dự án Notting Hill Residence tại Tăng Nhơn Phú (khoảng 750 tỷ đồng)... Đây được xem là nhóm dự án có khả năng triển khai nhanh, góp phần bổ sung nguồn cung trong ngắn hạn.
Hay như khu Nam TP.HCM, đặc biệt là khu vực Phú Thuận - Tân Thuận (quận 7 cũ) chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục với hàng loạt dự án như Chung cư thương mại Tân Phong, New Sun, Thanh Yên… hay khu chung cư cao tầng của Công ty TNHH Đào Trí 1. Điều này phản ánh xu hướng phát triển tiếp tục lan rộng tại những khu vực có hạ tầng kết nối tương đối hoàn chỉnh và nhu cầu nhà ở cao.
Đặc thù của bất động sản là toàn bộ chi phí đầu vào đều được tính trực tiếp vào giá bán cuối cùng. Do đó, trong bối cảnh chi phí liên tục gia tăng, xu hướng giá nhà “leo thang theo từng tháng, từng năm” là điều khó tránh khỏi, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Ngoài ra, danh mục cấp phép cũng bao gồm một số dự án quy mô nhỏ hơn, dưới 500 tỷ đồng như Khu dân cư Hoàng Long (100 tỷ đồng) hay Khu nhà ở Yến Phương (hơn 470 tỷ đồng), cho thấy cơ chế thí điểm không chỉ dành cho các “ông lớn”, mà mở rộng cơ hội cho cả doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia phát triển thị trường.
Trước đó, TP.HCM đã phê duyệt nhiều đợt với cả trăm tổ chức/doanh nghiệp tham gia, nâng tổng số khu đất thí điểm lên gần 400 khu với hàng chục triệu mét vuông. Động thái này sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở thương mại, giảm áp lực giá cả và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Dự kiến, nhiều dự án sẽ khởi công trong giai đoạn 2026-2027, góp phần vào mục tiêu phát triển nhà ở của Thành phố trong tương lai.
… nhưng ngắn hạn giá vẫn khó giảm
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc danh mục dự án trải rộng về quy mô và phân bổ trên nhiều khu vực sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung đa dạng, từ phân khúc trung cấp đến cao cấp. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ giảm ngay trong ngắn hạn.
Ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn bất động sản cho biết, chi phí đầu vào tăng là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm. Bởi mặt bằng giá vật liệu xây dựng hiện đã tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
Cụ thể, giá cát xây dựng tăng khoảng 15%, đá xây dựng tăng 25%, sắt thép tăng 10%, gạch xây dựng tăng tới 30-32%... Sự gia tăng này kéo theo chi phí xây dựng leo thang rõ rệt. Nếu như đầu năm 2025, đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện trung bình khoảng 3,9 triệu đồng/m2, nay tăng lên 4,3 triệu đồng/m2.
Theo ông Kiên, đây mới chỉ là mức chi phí cho tiêu chuẩn xây dựng phổ biến. Với các công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, thiết kế phức tạp hoặc áp dụng biện pháp thi công đặc thù có thể tăng thêm 5-7%. Chi phí phát triển dự án gia tăng khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp bị thu hẹp, đồng thời tạo áp lực điều chỉnh tăng giá bán.
Không chỉ chi phí xây dựng, chi phí đất đai cũng đang tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá bất động sản. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Trên thực tế, các khoản chi phí này thường được tính trực tiếp vào giá thành dự án và cuối cùng chuyển vào giá bán, từ đó khiến dư địa giảm giá ngày càng thu hẹp.
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó lớn nhất là tiền đất. Giá đền bù tăng vọt theo một số cơ chế mới buộc doanh nghiệp phải ứng trước khoản lớn để giải phóng mặt bằng, có dự án kéo dài cả chục năm mới xong, nên chi phí đội lên nhiều lần.
Ngoài ra, thủ tục pháp lý chậm trễ, nghĩa vụ tài chính đất đai ngày càng khó đoán, nhiều dự án vài năm trước chỉ nộp 20-30 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nay phải chi tới 100-200 tỷ đồng.
TS. Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, căn nguyên sâu xa còn nằm ở chính chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá bị đẩy lên theo quán tính.
Theo ông Luận, đặc thù của bất động sản là toàn bộ chi phí đầu vào đều được tính trực tiếp vào giá bán cuối cùng. Do đó, trong bối cảnh chi phí liên tục gia tăng, xu hướng giá nhà “leo thang theo từng tháng, từng năm” là điều khó tránh khỏi, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Ở góc độ khác, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, tâm lý người mua nhà để ở dường như đang chuyển dần từ chờ đợi sang buông xuôi, bởi nhiều người cảm thấy bị bào mòn kỳ vọng khi chứng kiến giá nhà không ngừng leo thang suốt thời gian qua, trong khi thu nhập không thay đổi đáng kể.
Chưa kể, tâm lý sợ rủi ro pháp lý, lãi suất tăng cao khi thả nổi, cộng thêm tình hình kinh tế khó khăn cũng khiến nhiều người e dè đi vay mua nhà hơn. Do đó, cần có thêm giải pháp mạnh mẽ để hạ nhiệt giá nhà, tránh làm gia tăng rủi ro bong bóng nhà đất.
