Định hình mới của thị trường
Thị trường bất động sản phía Nam bước vào quý III/2026 tiếp tục chứng kiến sự suy giảm về thanh khoản. Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, sức hấp thụ của thị trường sụt giảm rõ rệt, trong đó một số phân khúc thanh khoản giảm sâu, thậm chí đóng băng giao dịch.
Đứng đầu trong danh sách sụt giảm mạnh là bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển) và đất nền xa trung tâm, đất nông nghiệp vùng ven. Đây là những phân khúc từng tăng trưởng nóng bằng dòng tiền đầu cơ và đòn bẩy tài chính lớn từ ngân hàng.
Khi các chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt và mặt bằng lãi suất thả nổi tăng cao, các phân khúc này lập tức rơi vào trạng thái “mất phanh”, ghi nhận sức cầu chạm đáy, thanh khoản sụt giảm từ 70% đến hơn 85%.
Nguyên nhân cơ bản là do pháp lý chưa đồng bộ, rủi ro từ việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực…
Tuy nhiên, trong dòng chảy của thị trường, vẫn có những phân khúc, khu vực âm thầm được giao dịch và giá không suy giảm. Đó là những bất động sản hướng đến nhu cầu ở thực và những sản phẩm tạo ra dòng tiền khai thác thương mại ổn định, đầu tiên phải kể đến là căn hộ tầm trung tại TP.HCM.
Ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS - doanh nghiệp phân phối nhiều dự án căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ cho biết, so với cuối năm 2025, thị trường đang có sự sụt giảm rõ rệt về sức mua, nguyên nhân không phải do nhu cầu giảm, mà là lãi suất ngân hàng tăng cao đang khiến dòng tiền đầu tư chững lại.
“Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn, nên khi dòng tiền đầu tư đứng ngoài cuộc dẫn đến sự trầm lắng là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, với phân khúc căn hộ tầm trung, khách hàng không chỉ là nhà đầu tư, mà nhu cầu ở thực luôn rất lớn. Nút thắt khiến người có nhu cầu mua nhà để ở chưa tiếp cận được sản phẩm là do lãi suất ngân hàng tăng cao. Do vậy, nhiều dự án căn hộ gần đây được các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất ngân hàng vẫn âm thầm được giao dịch”, ông Tiến nói.
Ngoài căn hộ tầm trung, một phân khúc có sức “đề kháng” tốt khác là dòng sản phẩm nhà phố có tính thương mại cao và vị trí đắc địa. Ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, doanh nghiệp chuyên đầu tư bất động sản nhà phố cho hay, dòng sản phẩm này luôn có nhu cầu lớn và gần như không chịu tác động nhiều về sự giảm giá.
“Gần đây, có một số chủ tài sản thiếu tiền kẹt vốn, lúc đầu bán với giá cao không có người mua, nhưng sau đó chỉ cần giảm xuống 5-10% thì đều giao dịch thành công”, ông Nam nói và chia sẻ thêm, với tốc độ gia tăng dân số cơ học nhanh và tỷ lệ người trẻ lập nghiệp ngày càng cao tại Việt Nam hiện nay, nhu cầu sở hữu một căn nhà để “an cư, lập nghiệp” luôn là nhu cầu thiết yếu và cấp bách.
Trong đó, sản phẩm nhà phố và căn hộ có mức giá hợp lý, vị trí thuận tiện kết nối với trung tâm và pháp lý hoàn chỉnh vẫn ghi nhận tỷ lệ quan tâm và giao dịch đều đặn ngay cả khi thị trường trầm lắng. Điều này chứng minh rằng, thị trường không thiếu tiền, mà dòng tiền đang chọn lọc khắt khe hơn, chỉ tập trung vào những sản phẩm mang lại giá trị sử dụng ngay lập tức.
Theo các chuyên gia, sức “đề kháng” của các phân khúc này còn được củng cố bởi yếu tố dòng tiền khai thác thương mại. Khác với các sản phẩm đầu cơ chỉ trông chờ vào việc tăng giá, căn hộ tầm trung hoặc nhà phố tại khu đô thị đông đúc có khả năng tạo ra nguồn thu nhập đều đặn từ việc cho thuê.
Trong giai đoạn kinh tế biến động, một tài sản vừa có khả năng giữ giá trị, vừa mang lại dòng tiền mặt đều đặn từ hoạt động cho thuê chính là nơi trú ẩn an toàn cho dòng vốn của các nhà đầu tư có kinh nghiệm. Nhiều người đã rút vốn từ các kênh đầu tư mạo hiểm để chuyển sang mua các căn hộ đã bàn giao hoặc nhà phố có thể kinh doanh được ngay.
Chính lực cầu vững chắc từ những người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư săn tìm dòng tiền ổn định đã giúp dòng sản phẩm này giữ vững giá trị, thậm chí một số dự án tốt còn ghi nhận giá tăng nhẹ.
Đâu là “chìa khóa” đầu tư giai đoạn mới?
Thị trường bất động sản đang chịu sự tác động của nhiều yếu tố bất lợi như lãi suất ngân hàng tăng cao, lệch pha cơ cấu sản phẩm... Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong khó khăn luôn hình thành nên những cơ hội, bởi trong các kênh đầu tư tích sản hiện nay, bất động sản vẫn là kênh được ưa chuộng nhất.
Bên cạnh đó, thị trường cũng đã bước sang một trang mới, đó là sự định hình, sắp xếp lại “cuộc chơi”.
TOD đang là “từ khóa” được giới đầu tư theo dõi sát sao. Các dự án nằm gần ga metro, tuyến đường sắt đô thị hoặc trung tâm giao thông lớn thường có khả năng khai thác thương mại tốt hơn, thanh khoản cao hơn… chính là chìa khóa đầu tư giai đoạn mới.
Do đó, trong thời gian tới, chắc chắn sẽ không còn chuyện dự án nào cũng bán được, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu “đón gió” quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi lên thổ cư rồi phân lô, bán nền…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và phải đảm bảo tình trạng pháp lý.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Hodings cho rằng, với bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại, pháp lý là yếu tố được ưu tiên, nhưng để bán được hàng thì cần nhiều yếu tố quan trọng khác như năng lực của chủ đầu tư, vị trí, giá thành sản phẩm và đặc biệt là sự dẫn dắt của hạ tầng.
“Trong lý thuyết đầu tư địa ốc, hạ tầng giao thông luôn được coi là chiếc chìa khóa vạn năng để mở khóa tiềm năng của mọi vùng đất. Khi một trục đường huyết mạch được nâng cấp hoặc mở rộng, nó không đơn thuần giải quyết bài toán ùn tắc giao thông, mà còn tái định hình lại toàn bộ cấu trúc giá trị các quỹ đất xung quanh”, ông Sang nói và đưa ra dẫn chứng, dự án mở rộng Quốc lộ 13 từ 4 làn xe lên 10 làn xe không chỉ là câu chuyện mở rộng lối đi, mà còn mở toang cánh cửa cho cả thị trường bất động sản khu vực này.
Từ một “điểm đen” giao thông thường xuyên quá tải, ùn tắc, Quốc lộ 13 - trục cửa ngõ huyết mạch khu vực Đông Bắc của TP.HCM đang bước vào cuộc “đại phẫu” toàn diện.
Sau khi chính thức “bấm nút” khởi động, hàng loạt dự án bất động sản dọc theo trục giao thông này đã lọt vào “tầm ngắm” của cả thị trường. Nhiều dự án căn hộ giai đoạn trước có giá “mềm” nhưng vẫn khó bán hàng, thì thời gian gần đây đều có thanh khoản khả quan, giá bán cũng tăng đáng kể.
Theo các chuyên gia, nhìn vào thực tế thị trường có thể nhận diện được “chìa khóa” cơ hội, đó là bất động sản phải đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng “đón lõng” hạ tầng.
TP.HCM đang trong giai đoạn khởi động hàng loạt đại công trình hạ tầng, từ đường vành đai, cao tốc, cầu vượt tới hệ thống metro, sân bay, cảng biển…, từ đó làm thay đổi đáng kể giá trị của nhiều khu vực. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến tiến độ thực tế, thay vì chỉ dựa trên thông tin quy hoạch.
Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang là “từ khóa” được giới đầu tư theo dõi sát sao. Các dự án nằm gần ga metro, tuyến đường sắt đô thị hoặc trung tâm giao thông lớn thường có khả năng khai thác thương mại tốt hơn, thanh khoản cao hơn… chính là chìa khóa đầu tư giai đoạn mới.
