Tín dụng bất động sản vẫn khó

Chính sách mới chưa thực sự thẩm thấu

Kể từ khi thị trường trái phiếu suy sụp, thị trường bất động sản gần như “đóng băng”, thị trường chứng khoán lao dốc…, tập đoàn bất động sản T. có trụ sở tại TP.HCM rơi vào cảnh khát tiền chưa từng có bởi không tiếp cận được các khoản vay mới, trong khi nguồn vốn dự phòng liên tục hao hụt do sức ép mua lại trái phiếu trước hạn.

Để sống sót, tập đoàn này đã phải thực hiện nhiều biện pháp, trong đó chấp nhận chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác, đồng thời “bán lúa non” tại một số dự án để có nguồn tiền duy trì hoạt động…, song cũng không dễ dàng trong bối cảnh người mua còn dè dặt, cửa tín dụng chưa thực sự rộng mở như hiện nay.

Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong tháng 8/2023, một số ngân hàng đã tung ra những gói ưu đãi giảm lãi suất khoản vay mới để kích cầu tín dụng, các khoản vay cũ cũng được điều chỉnh giảm nhưng chậm hơn. So với thời điểm đầu năm, lãi suất cho vay đã giảm từ 1-2%/năm.

Hiện tại, hầu hết ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất, đó là lãi suất vay ưu đãi trong một khoảng thời gian cố định và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh tăng lãi suất cho vay trước và sau ưu đãi phổ biến từ 2-3,8%/năm. Cụ thể, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 7,5-11,8%/năm, sau thời gian ưu tăng lên 10,5-15,5%/năm.

Trạng thái thị trường chưa tích cực khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể bán hàng như kỳ vọng. Nhìn toàn cảnh thị trường nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đều ghi nhận tình trạng giao dịch đình trệ cả rổ hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) lẫn rổ hàng thứ cấp (đầu tư mua đi bán lại). Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn không ghi nhận doanh thu từ hoạt động cốt lõi là bán bất động sản cả quý II vừa qua.

Đơn cử, tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, đóng góp chủ yếu vào tổng doanh thu quý II/2023 là doanh thu bán điện với 33 tỷ đồng, doanh thu bán hàng hóa 11,46 tỷ đồng. Trong kỳ, Quốc Cường Gia Lai không ghi nhận bất kỳ khoản doanh thu nào từ bất động sản, trong khi cùng kỳ thu về gần 475 tỷ đồng. Trong văn bản giải trình với Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE), doanh nghiệp này cho biết, nguyên nhân khiến doanh thu quý II/2023 giảm mạnh là do thị trường bất động sản khó khăn, giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm nên không phát sinh doanh thu.

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng nhà đất trong quý II/2023, ngoại trừ 5 tỷ đồng doanh thu cung cấp dịch vụ. Trong kỳ, dòng tiền của Phát Đạt phần lớn đến từ việc bán tài sản, chuyển nhượng công ty con và đi vay. Giải trình về kết quả kinh doanh, Phát Đạt cho biết là do tình hình khó khăn chung nên việc đầu tư - kinh doanh vào các dự án không được thuận lợi.

Thậm chí, sau báo cáo soát xét bán niên, Tập đoàn Novaland ghi nhận lỗ 1.094 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2023, tức lỗ thêm hơn 483 tỷ đồng so với báo cáo tự lập, một phần do tăng trích lập dự phòng và điều chỉnh giảm thu nhập theo yêu cầu của đơn vị kiểm toán. Trong đó, Novaland ghi nhận dự phòng giảm giá hàng tồn kho gần 159 tỷ đồng và thu nhập khác được điều chỉnh giảm từ 311 tỷ đồng về 27 tỷ đồng, đồng thời chi phí khác tăng gần gấp đôi, dẫn đến lỗ khác hơn 6 tỷ đồng (thay vì lãi hơn 296 tỷ đồng theo báo cáo tự lập).

Tuy nhiên, Novaland cũng cho biết đã có thỏa thuận thống nhất lịch thu tiền, dự kiến trong năm tài chính 2023 sẽ ghi nhận khoản hoàn nhập 283,8 tỷ đồng từ số tiền đã trích lập trước đó.

Theo các chuyên gia, mặc dù đà giảm tăng trưởng kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu chậm lại nhưng chưa đủ để lạc quan. Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2023, các chỉ số của thị trường nhà đất bán chưa cải thiện nhiều, mức độ quan tâm vẫn giảm 33% và lượng tin đăng giảm 48% so với cùng kỳ năm trước.

Khảo sát mới đây với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ 21% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực và rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch thì lại bị chôn vốn, phải tập trung xử lý áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

Cơ chế tiếp cận vốn cần cởi mở hơn

Nhu cầu bất động sản đang ở mức thấp nên vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng tổng cầu cho thị trường và giải pháp tốt nhất để tăng tổng cầu là thông qua đòn bẩy tín dụng.

Cũng theo báo cáo của VARS, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi…, song hai bên vẫn khó gặp nhau do phần lớn doanh nghiệp bất động sản lúc này không còn đáp ứng đủ điều kiện vay vốn.

VARS cho biết, hiện nay, nhóm doanh nghiệp có khả năng hấp thụ vốn vay lại đang gặp vướng mắc về pháp lý dự án nên không đủ điều kiện thế chấp tài sản vay vốn, trong khi nhóm sẵn sàng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng thì lãi suất cho vay vẫn ở ngưỡng cao là rào cản. Trường hợp còn lại là các doanh nghiệp chưa đủ điều kiện để vượt qua vòng thẩm định hồ sơ nhằm tiếp cận nguồn vốn do còn vướng nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

“Thực trạng này phần nào lý giải vì sao đến tận bây giờ, sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn chưa phát sinh dư nợ”, đại diện VARS nói.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, doanh nghiệp này đang rất khó khăn, rất cần vốn nhưng không có tài sản thế chấp đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng bởi các dự án hoặc còn vướng pháp lý, hoặc chưa được phê duyệt quy hoạch.

Đại diện một doanh nghiệp khác cho hay, dù đã giảm so với đầu năm, nhưng lãi suất cho vay hiện vẫn cao, phổ biến từ 12-13%/năm, thậm chí có ngân hàng vẫn áp dụng mức lãi vay 14-15%/năm.

“Dù có nhu cầu và đủ điều kiện nhưng cũng không dám vay vì lãi suất còn cao, vượt quá khả năng của doanh nghiệp thời điểm này, nếu cố vay thì gánh nặng tài chính sẽ rất lớn”, vị đại diện này nói, đồng thời đưa ra khuyến nghị, Nhà nước nên hướng đến cho vay đối với các dự án nhà giá thấp, dưới 3 tỷ đồng, để hỗ trợ chủ đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhu cầu bất động sản đang ở mức thấp nên vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng tổng cầu cho thị trường và giải pháp tốt nhất để tăng tổng cầu là thông qua đòn bẩy tín dụng. Bởi trong bối cảnh khó khăn hiện nay, việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng đối với bất cứ chủ thể nào cũng như “vớ được chiếc phao cứu sinh”.

Ông Châu cho biết, thời gian qua, các chủ đầu tư đã phải xoay xở đủ đường, từ hạ giá sản phẩm, chuyển nhượng dự án… đến sáp nhập doanh nghiệp, mà vẫn chưa thể “thoát khó”. Trong khi đó, các kênh huy động vốn quan trọng như phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay thu từ người mua nhà lại chưa được khơi thông, đặc biệt là kênh tín dụng vẫn còn khó tiếp cận.

Các chuyên gia của VARS nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa sản phẩm ra thị trường. Bởi vậy, giải quyết được vấn đề tại những dự án “treo” này chắc chắn sẽ gia tăng mạnh mẽ nguồn cung cho thị trường.

“Chúng ta nên xem xét, phân loại từng dự án. Với dự án gặp khó về tài chính thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để vừa có thể ‘cấp cứu’ dự án, vừa đảm bảo an toàn cho bên cấp vốn, còn dự án vướng mắc thủ tục pháp lý thì cần giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm yếu tố này. Dự án nào ‘treo’ lâu quá, không thể cứu được thì có giải pháp, cơ chế chuyển nhượng lại cho bên có khả năng để tiếp tục triển khai, nhanh chóng hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường”, đại diện VARS nêu quan điểm, đồng thời nhấn mạnh, nhu cầu an cư của người dân rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn, vấn đề lúc này chỉ là có sản phẩm phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn các sản phẩm nhà ở pháp lý đầy đủ, giá cả phải chăng…, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh.

Nhu cầu tín dụng để mua bất động sản đang sụt giảm

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước

Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 20% trong tổng tín dụng nền kinh tế, nên khi tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản hiện tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung; trong đó dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 (đạt 17,41%) đã tăng vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (đạt 10,73%), nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản chiếm đến 65% dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm 1,12% (năm đầu tiên xuất hiện xu hướng giảm trong 3 năm trở lại đây, cuối năm 2022 tăng 31,01%). Diễn biến này cho thấy, nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào bên cung, trong khi nhu cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng đang sụt giảm.

Đến thời điểm này, có thể nói những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản bắt đầu phát huy tác dụng, vướng mắc pháp lý của các dự án dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được ưu tiên lúc này. Trên thị trường, cơ cấu sản phẩm còn chưa hợp lý, tình trạng dư thừa sản phẩm cao cấp, thiếu hụt nhà ở giá rẻ vẫn khá phổ biến. Nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 6/2022 là 1,53%, tháng 6/2023 là 2,47%).

Ngoài ra, sau thời gian kinh tế gặp khó khăn, mức độ rủi ro bị đánh giá cao hơn khi hoạt động của doanh nghiệp khó chứng minh hiệu quả (chi phí đầu vào, nguyên vật liệu nhập khẩu cao, thị trường đầu ra, đơn hàng, doanh thu giảm...); tổ chức tín dụng rất khó khăn trong quyết định cho vay do không hạ được chuẩn tín dụng để đảm bảo an toàn hệ thống.

Tổ chức tín dụng không thể hạ chuẩn điều kiện cấp tín dụng

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

Việc giảm lãi suất, hỗ trợ doanh nghiệp không phải là vấn đề cốt lõi giúp cho các doanh nghiệp phục hồi. Giảm lãi suất, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng đủ điều kiện vay ngân hàng, chẳng hạn tài sản đảm bảo có pháp lý chưa đầy đủ, kinh doanh thua lỗ, cơ cấu nợ, điều chỉnh trả nợ để được vay tiếp hoặc không quản lý được dòng tiền...

Trên thực tế, kinh tế khó khăn, nguồn lực của doanh nghiệp bị cạn kiệt dẫn tới việc các doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng và ngân hàng cũng không thể tự ý hạ tiêu chuẩn, giảm các quy định, điều kiện cho vay, mà vẫn phải tuân thủ quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quản trị rủi ro, an toàn hệ thống.

Đặc biệt, trong bối cảnh thực hiện quyết liệt các giải pháp cơ cấu lại hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng đang ngày càng đẩy mạnh áp dụng các chuẩn mực quản trị rủi ro theo thông lệ quốc tế, đòi hỏi ngày càng cao tính minh bạch, do đó không thể hạ chuẩn điều kiện cấp tín dụng.

Lãi suất cho vay thực tế vẫn còn cao, làm giảm động lực vay của doanh nghiệp

TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế

Có 3 nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng khó tiếp cận vốn tín dụng, cho dù dư địa cho vay của ngân hàng còn nhiều.

Thứ nhất, thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm lãi suất, nhưng thực tế mới chỉ giảm 2 lãi suất điều kiện, tức là lãi suất điều hành và lãi suất huy động, còn lãi suất cho vay giảm chưa đáng kể. Lãi suất cho vay thực tế vẫn còn cao, làm giảm động lực vay của các doanh nghiệp, cho nên nhu cầu vay rất hạn chế, trừ trường hợp đặc biệt.

Thứ hai, điều kiện vay cũng chưa điều chỉnh nhiều, cho dù ngân hàng đã cơ cấu lại nợ, bổ sung các khoản vay tín chấp. Về cơ bản, các điều kiện vay vẫn như cũ vì các ngân hàng cũng phải lo xa khi dự báo nợ xấu đang có nguy cơ tăng lên, ngân hàng không muốn giải ngân ồ ạt.

Thứ ba, nhu cầu vay của doanh nghiệp cũng chưa thực sự cao và cần thiết vì các hợp đồng không có nhiều, nhất là các doanh nghiệp gia công. Trong khi đó, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, thị trường chứng khoán chưa có sự bứt phá rõ nét, từ đó ảnh hưởng tới nhu cầu vay của nhà đầu tư cũng như người mua nhà.

Các ngân hàng Việt Nam có cơ hội tiếp cận nhiều nguồn vốn ưu đãi nước ngoài

Bà Đỗ Ngọc Diệp, Quản lý dự án công trình xanh và biến đổi khí hậu, Tập đoàn Tài chính Quốc tế - IFC (thuộc Ngân hàng Thế giới - WB)

Các sản phẩm tài chính xanh quốc tế đang tìm cách gia nhập thị trường Việt Nam, mang đến cơ hội tiếp cận nhiều nguồn vốn ưu đãi cho các ngân hàng trong nước. Đơn cử, Chương trình tăng cường thị trường xây dựng xanh (MAGC) do Chính phủ Anh hợp tác với Tập đoàn Tài chính Quốc tế (IFC) triển khai sẽ cung cấp tài chính ưu đãi qua các ngân hàng trung gian để thúc đẩy hoạt động xây dựng xanh tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam.

Hiện nay, các khoản tín dụng xanh được cung cấp cho nhiều đối tượng người vay, với chi phí vốn thấp hoặc điều khoản trả nợ có lợi cho bên vay. Hầu hết doanh nghiệp đều có thể tiếp cận các gói tín dụng xanh bằng cách tách chi tiêu cải thiện xanh khỏi chi tiêu chung, chẳng hạn chia thành từng khoản cho việc lắp đặt thiết bị sưởi hoặc làm mát tiết kiệm năng lượng hơn.

Với lĩnh vực bất động sản, IFC mới cấp khoản tín dụng 44 triệu USD cho một tập đoàn bất động sản ở Việt Nam để thúc đẩy công trình xanh. Chứng chỉ công trình xanh do IFC phát hành có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận được nhiều nguồn vốn vay xanh khác. Ngoài cho vay trực tiếp, IFC còn phát hành trái phiếu liên kết bền vững.

Dù vậy, Dragon Capital cho biết, từng có không ít nhà đầu tư lớn rời bỏ thị trường Việt Nam do nhận thấy sự hạn chế trong việc thực hiện trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Vì vậy, thông điệp rất rõ ràng là tài chính xanh đang cung cấp một giải pháp để giúp ngành xây dựng giảm lượng carbon và thúc đẩy quá trình chuyển đổi sang mức phát thải ròng bằng 0. Song, đối với các tòa nhà, giống như tất cả các loại tài sản khác, điều quan trọng là các tham vọng môi trường phải được định lượng một cách rõ ràng và minh bạch, đồng thời tiến độ thực hiện phải được giám sát và xác minh thông qua chứng nhận.