Khó tiếp cận vì “ngại” lãi suất cao
Tại hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức mới đây, Phó thống đốc thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ ra văn bản chỉ đạo việc siết tín dụng địa ốc. Quan điểm điều hành của cơ quan này là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro cao.
Hệ thống ngân hàng không thiếu vốn, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó tiếp cận. Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, không có nguồn thu từ các hoạt động bán hàng suốt nửa năm qua. Đáng lo hơn, thời gian gần đây, doanh nghiệp liên tục nhận được đơn xin hoãn thanh toán không phạt lãi của khách hàng, thậm chí không ít trường hợp chấp nhận chịu phạt thanh lý sớm hợp đồng để rút tiền về.
“Nguồn thu không có, nhưng hàng tháng chúng tôi vẫn phải gồng nhiều khoản chi phí để duy trì vận hành bộ máy như chi cho văn phòng làm việc, lương và phúc lợi nhân viên, hoa hồng môi giới, công nợ nhà cung cấp…, đặc biệt là các khoản lãi vay ngân hàng”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nói và cho biết thêm, dòng tiền bị nghẽn đang là vướng mắc lớn của doanh nghiệp, thị trường. Lãi suất vay ở mức cao dẫn đến thanh khoản yếu, giao dịch bất động sản trầm lắng trong những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023.
“Trong thời gian tới, hy vọng các cấp quản lý sẽ có biện pháp kịp thời tháo gỡ điểm nghẽn vốn, mở van tín dụng để thị trường địa ốc ổn định trở lại”, vị này cho hay.
Còn ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhìn nhận, lãi suất cao là vấn đề của toàn nền kinh tế, chứ không riêng thị trường bất động sản. Theo ông Quyết, Chính phủ nên có những biện pháp để giảm lãi suất cho vay, từ đó tất yếu hỗ trợ cho bất động sản và các ngành nghề khác.
“Hiện tại, mọi sự chú ý dường như đều đồn vào lĩnh vực địa ốc, trong khi nhiều lĩnh vực cũng đang gặp khó khăn, kể cả du lịch, sản xuất hay tiêu dùng, mà điểm mấu chốt chính là lãi suất quá cao. Bây giờ, doanh nghiệp đi vay lãi suất đều từ 13-16%/năm, không chỉ với bất động sản mà áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp khác”, ông Quyết nói.
Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng cao, cả người dân lẫn doanh nghiệp có nguồn tiền nhàn rỗi đều có xu hướng mang gửi ngân hàng để hưởng lợi tức cao, lại an toàn hơn so với đầu tư vào các tài sản khác như bất động sản, vàng, chứng khoán…, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất định như hiện nay.
“Cần có cơ chế lãi vay ở mức phù hợp, vì sẽ chẳng ai đi vay mua nhà với mức lãi suất lên tới 14-15%/năm. Giảm lãi vay là giảm chi phí đầu tư, điều này có lợi cho cả bên mua lẫn bên bán”, ông Quyết phân tích, đồng thời nhấn mạnh: “Vấn đề ở đây không phải là giải cứu, mà là làm sao cân đối giữa lãi suất đầu vào và đầu ra. Khi lãi suất giảm thì nhu cầu đầu tư, nhu cầu mua nhà sẽ tăng lên”.
Cần ưu tiên cho phân khúc phù hợp
 |
Cần ưu tiên cho vay phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Ảnh: Dũng Minh |
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, từ tháng 10/2023, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn tiếp tục giảm xuống từ mức 34% hiện nay về mức 30% và điều này chắc chắn sẽ tác động đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản. Bởi trên thực tế, chỉ một phần vốn vay ngắn hạn được doanh nghiệp bổ sung lưu động, còn lại phần lớn được đầu tư vào các dự án trong thời gian dài. Thậm chí, nhiều dự án chỉ cho thuê, nhưng vẫn phải trả tiền cho ngân hàng bởi đây là khoản vay dài hạn. Điều này sẽ tạo ra rủi ro cho ngân hàng trong tương lai.
“Việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn xuống 30% là phù hợp, giúp hạn chế rủi ro cho các ngân hàng”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, để tháo gỡ những khó khăn liên quan đến tín dụng, các doanh nghiệp phải chủ động tính toán để đảm bảo an toàn dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính…, nếu đi vay thì phải có kế hoạch trả nợ khả thi.
Bên cạnh đó, Chính phủ cần có chương trình hoãn, giãn nợ quốc gia cho tất cả doanh nghiệp có khoản nợ sắp đến hạn, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả; cần xếp hạng tín nhiệm cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu để loại trừ những trường hợp huy động vốn sử dụng sai mục đích.
“Hiện tại, lãi suất là vấn đề rất nhạy cảm, vì ai cũng muốn lãi suất được kéo xuống, nhưng kéo xuống sẽ làm bùng lạm phát, giá trị tiền đồng giảm xuống và khiến tỷ giá tăng lên, từ đó ảnh hưởng tới chính sách tiền tệ, tăng trưởng kinh tế. Bởi vậy, Chính phủ vẫn nên duy trì lãi suất cao, nhưng cần có chương trình hỗ trợ lãi suất cho một số phân khúc thị trường, nhóm đối tượng, chẳng hạn như chương trình cấp bù lãi suất năm 2022”, ông Hiếu kiến nghị.
Vị chuyên gia này kiến nghị thêm, nên có một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội như gói 30.000 tỷ đồng đã từng thực hiện, hỗ trợ các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại bộ phận xã hội.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ cho rằng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần đưa ra những gói hỗ trợ lãi suất phù hợp, tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đó để bơm vốn ra thị trường.
“Trong giai đoạn khủng hoảng trước đây 2010-2012, khi hoạt động giao dịch bị đình trệ, gói kích thích kinh tế 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5-6%/năm đã phát huy hiệu quả, đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội, giúp thị trường dần ổn định trở lại và phát triển bùng nổ sau đó”, ông Toản nói, đồng thời cho rằng, bên cạnh khơi thông dòng vốn, một vấn đề quan trọng khác là sớm hoàn thiện khung khổ pháp lý bất động sản. Hiện nay, các doanh nghiệp làm dự án rất khó khăn bởi thủ tục còn rườm rà, còn sự chồng chéo giữa các luật liên quan.
Theo ông Đỗ Quý Duy, nhà sáng lập Câu lạc bộ Đầu tư bất động sản NAC, trong khoảng 2 năm tới, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế trong nước sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như biến động kinh tế toàn cầu, lạm phát cao…, cho nên thay vì chờ đợi sự hỗ trợ bên ngoài, doanh nghiệp phải tự “cứu” mình trước. Những doanh nghiệp phát triển nhiều dự án sẽ phải cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh lại giá bán. Nếu thị trường chấp nhận được thì doanh nghiệp sẽ còn nguồn tiền và ngược lại, thị trường sẽ tự thanh lọc.
