2025 - Năm bản lề của những kỷ lục và sự chuẩn bị
Nhìn lại năm 2025, theo số liệu từ báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 2025 và dự báo 2026 của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt hơn 133.000 sản phẩm, tăng 53% so với năm trước. Đặc biệt, nguồn cung mới ghi nhận sự bùng nổ với hơn 97.000 sản phẩm, tăng tới 83%, chủ yếu đến từ các đại dự án quy mô lớn của những chủ đầu tư uy tín.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 50 - 55% trên tổng nguồn cung, tăng gần gấp đôi so với năm 2024, ước đạt trên 65 nghìn sản phẩm sơ cấp giao dịch thành công. Nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục dẫn đầu xu thế (44%), nhu cầu đầu tư bắt đầu gia tăng trở lại; đồng thời, xu hướng “Nam tiến” trong đầu tư tăng nhẹ.
Về giá bán, thị trường ghi nhận xu hướng tăng ở hầu hết các phân khúc, trong đó giá bán sơ cấp có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và loại hình sản phẩm. Cụ thể, tại các thị trường “dẫn sóng”, giá bán tăng 15 - 25% theo năm ở loại hình căn hộ và 7 - 10% ở loại hình thấp tầng; còn tại các thị trường khác, giá bán chỉ tăng nhẹ 3 - 5%.
Giá bán thứ cấp tăng mạnh từ mức giảm sâu của những năm trước, với mức tăng bình quân từ 30 - 50% đối với loại hình căn hộ và 5 - 10% ở loại hình thấp tầng tại khu vực trung tâm.
Bên cạnh các chỉ số nhà ở, năm 2025 còn ghi dấu ấn bởi sự sôi động của bất động sản công nghiệp và thương mại. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là động lực quan trọng với tổng vốn đăng ký đạt 38,4 tỷ USD. Nguồn cung bất động sản công nghiệp có sự tăng trưởng tương đối tốt, đặc biệt ở khu vực phía Bắc ghi nhận nhiều dự án mới được phê duyệt quy hoạch và chủ trương đầu tư, nhiều dự án có quy mô trên 100 ha.
Bất động sản công nghiệp giữ vững vị thế "thỏi nam châm" với giá thuê tăng nhẹ từ 1 - 4%, trung bình đạt 137 USD/m2 tại khu vực phía Bắc và 182 USD/m2 tại khu vực phía Nam, đồng thời, tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức cao.
 |
Nguồn DXS -FERI |
Theo quan điểm của chuyên gia DXS - FERI, thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 có thể xem là bước “chuyển mình toàn diện”.
Trong đó, với các chủ đầu tư/nhà phát triển dự án, có 3 bước “chuyển” đáng chú ý. Thứ nhất là bước chuyển chiến lược theo hướng: Tập trung “ra hàng - gom tiền”, bao gồm tiếp tục đẩy mạnh gom hàng (hoạt động M&A, chuyển nhượng dự án, đầu tư thứ cấp, BT); tái cấu trúc tài chính, tái cấu trúc danh mục đầu tư; tăng tốc hoàn thiện pháp lý, xây dựng, đẩy nhanh tiến độ, hoàn thiện các dự án.
 |
Nguồn DXS -FERI |
Thứ hai là chuyển định hướng theo hướng mở rộng địa bàn hoạt động; đa dạng loại hình sản phẩm, dịch vụ, tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội; chuyển đổi định hướng kinh doanh với ưu tiên ra hàng nhanh hơn thu tiền nhanh; tập trung phát triển hệ phân phối đa kênh.
Thứ ba là chuyển xu hướng đầu tư phát triển bất động sản TOD, bất động sản xanh, ESG; xu hướng ứng dụng công nghệ vào đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành bất động sản; hợp tác chiến lược thay cho tự làm riêng lẻ.
2026 - Chuyển nhịp toàn diện hướng tới tăng trưởng
Bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ chuyển sang một nhịp độ mới - chủ động và bền vững hơn. Một trong những mục tiêu tham vọng nhất là việc thúc đẩy GDP quốc gia đạt mức tăng trưởng 10%, tạo ra xung lực mạnh mẽ cho các quyết sách dành cho ngành bất động sản.
 |
Nguồn DXS -FERI |
Chuyên gia DXS-FERI dự báo trọng điểm định hình xu hướng năm 2026 bao gồm, nguồn cung mới bùng nổ: Dự kiến sẽ có khoảng 136.000 sản phẩm mới gia nhập thị trường, tăng hơn 40% so với năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp có thể đạt mức gần 200.000 sản phẩm.
Phân khúc dẫn dắt là căn hộ vẫn chiếm ưu thế. Các dự án đô thị tích hợp (TOD), đô thị xanh và đầy đủ tiện ích sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.
Sự dịch chuyển của dòng vốn: Đầu tư công tiếp tục là "đầu kéo" với kế hoạch giải ngân kỷ lục hơn 995.000 tỷ đồng, tập trung vào các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM và sân bay Long Thành.
Công nghệ hóa ngành bất động sản: Xu hướng ứng dụng AI, dữ liệu lớn và tự động hóa trong vận hành, môi giới và quản trị sẽ trở nên tất yếu. Việc gắn mã định danh cho bất động sản sẽ giúp minh bạch hóa thị trường và giảm rủi ro giao dịch.
Diễn biến giá và lãi suất: Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ khoảng 5 - 10%. Lãi suất cho vay được kỳ vọng kiểm soát trong ngưỡng 10 - 12%, mức độ mà khách hàng có thể chấp nhận được.
Dựa trên các yếu tố tác động, thị trường bất động sản năm 2026 có thể diễn ra theo ba kịch bản chính:
Kịch bản Kỳ vọng: Nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Đây là kịch bản được giới chuyên gia đánh giá có tính khả thi cao nhất.
Kịch bản Lý tưởng: Khi kinh tế vĩ mô đột phá, nguồn cung có thể tăng đến 50% và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 60%.
Kịch bản Thách thức: Nếu áp lực tỷ giá và lạm phát tăng cao, tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ dao động ở mức 25 - 35%.
Tựu chung lại, DXS-FERI cho rằng, 2025 là năm bản lề tích lũy cho chu kỳ mới với các yếu tố Pháp lý khơi thông - Hạ tầng được đầu tư đồng loạt; Doanh nghiệp được sàng lọc và tăng trưởng theo hướng bền vững; Môi giới được nâng cấp và ngày càng chuyên nghiệp; Niềm tin cải thiện - Khách hàng mạnh dạn tham gia thị trường.
Năm 2026 không chỉ là năm của những con số tăng trưởng mà còn là sự sàng lọc mạnh mẽ, chuyển nhịp tăng tốc. Lợi thế sẽ thuộc về những chủ đầu tư có dự án pháp lý minh bạch, phù hợp nhu cầu thực và những đơn vị biết ứng dụng công nghệ để tối ưu hóa năng lực cạnh tranh. Doanh nghiệp, sàn môi giới, cá nhân môi giới có tiềm lực, sáng tạo, đổi mới, nghiêm túc với nghề.
"Những ai không kịp "chuyển nhịp" theo xu thế bền vững và minh bạch sẽ có nguy cơ bị loại khỏi cuộc chơi trong chu kỳ mới này", chuyên gia DXS-FERI nhấn mạnh.
