Cạn cung, giá nhà tiếp tục đi lên
Báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý III/2023 ghi nhận xấp xỉ 3.000 căn mở bán từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với quý trước đó. Tổng nguồn cung mới lũy kế 9 tháng đầu năm 2023 đạt 6.925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước.
“Xét cả năm 2023, tổng nguồn cung mới trong năm nay dự kiến ghi nhận mức thấp nhất 10 năm trở lại đây. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý III vừa qua thuộc phân khúc cao cấp với phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm. Xét về vị trí, phía Tây tiếp tục thống trị số căn hộ mở bán mới, chiếm gần 62% tổng nguồn cung trong quý. Các dự án còn lại có quỹ căn mở bán mới nằm ở phía Đông (trong đó bao gồm Hưng Yên - tỉnh giáp ranh Hà Nội)”, báo cáo của CBRE Việt Nam nêu rõ.
Về thanh khoản, theo CBRE Việt Nam, thị trường chung cư Hà Nội quý III/2023 tiếp tục cho thấy sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ với số căn bán được đạt khoảng 3.640 căn. So với quý liền trước, lượng căn bán được đã tăng hơn gấp rưỡi và gần bằng cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng cộng có gần 7.916 căn hộ chung cư được bán thành công, tập trung ở các dự án trong khu đô thị lớn ở phía Tây và phía Đông Hà Nội.
Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý III/2023 tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguyên nhân là do nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp trong quý này chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90% tổng nguồn cung). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên trong quý.
Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước đó, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Theo vị trí, tất cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.
Nhiều quan điểm cho rằng, khan hiếm nguồn cung là lý do chính dẫn đến giá căn hộ liên tục tăng suốt thời gian qua ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, chi phí đầu vào ngày càng đắt đỏ, các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về chất lượng xây dựng, hoàn thiện và tiện ích cũng góp phần tạo nên điều này.
Theo bộ phận Nghiên cứu và phát triển, BHS Group (BHS R&D), lượng sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý bán hàng theo quy định của pháp luật trong cả nước đạt gần 178.000 căn. Trong đó các sản phẩm chung cư chiếm tới hơn 72%, tức khoảng 129.000 căn hộ.
Trong đó, tại miền Bắc, Hà Nội có hơn 41.000 sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý, trong đó có tới 91% là sản phẩm chung cư. Khan hiếm nguồn cung dự án đủ pháp lý đang khiến cho giá thành căn hộ leo cao.
Đại diện BHS R&D - ông Hoàng Hữu Minh Dũng nhận định, các dự án trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung. Đồng thời, khi áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng cũng lớn hơn khiến mức đầu tư đầu vào cho mỗi dự án trở nên cao hơn, kéo theo giá sản phẩm đến tay khách hàng cũng “đắt đỏ” hơn. Thời gian tới, số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ vẫn khan hiếm, vì vậy, những dự án đầy đủ pháp lý mở bán ở giai đoạn hiện tại được coi là cơ hội dành cho nhà đầu tư đề cao sự an toàn mà vẫn muốn tìm kiếm lợi nhuận tốt khi bỏ vốn vào bất động sản.
Đà tăng chưa dừng lại
Thời gian tới, số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ vẫn khan hiếm, vì vậy, những dự án đầy đủ pháp lý mở bán ở giai đoạn hiện tại được coi là cơ hội dành cho nhà đầu tư đề cao sự an toàn mà vẫn muốn tìm kiếm lợi nhuận tốt khi bỏ vốn vào bất động sản.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội đang thu hút sự quan tâm từ thị trường. Một môi giới của dự án Capital Elite (số 18 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm) cho hay, dự án hiện đang đóng bảng hàng, chưa công bố giá mới. Giá bán công bố trước đó dao động từ 52-60 triệu đồng/m2, trước khi điều chỉnh tăng 10% từ ngày 12/12/2023.
“Ngoại trừ các căn penthouse, dự án này toàn bộ là các căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích căn nhỏ nhất là 105 m2. Trục đường Phạm Hùng - Keangnam chủ yếu dành cho khách ngoại thuê với giá thuê dự kiến từ 25-27 triệu đồng/căn/tháng nên khá hấp dẫn cho cả người mua ở thực và đầu tư. Dự án đã xây đến tầng 21 và đang hoàn thiện cuốn chiếu đến tầng 14”, môi giới này cho hay.
Còn theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate, giá căn hộ tại khu Tây Hà Nội đã miệt mài tăng suốt 2 năm qua. Cụ thể, nếu như mức giá căn hộ cao cấp khu vực này trong quý III/2021 vào khoảng 45 triệu đồng/m2, thì tới quý III/2023 đã tăng lên 65 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, giá bán căn hộ phân khúc cao cấp tại dự án Vinhomes Smart City tăng ổn định khoảng 28%/năm trong 2 năm gần đây.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh, OneHousing cho hay, trong năm 2023, theo thống kê của OneHousing, số lượng khách hàng người nước ngoài lựa chọn mua bất động sản ở Hà Nội thay vì TP.HCM chiếm đến 58%. Lý do bởi mức chênh lệch giữa giá căn hộ trung - cao cấp ở TP.HCM và Hà Nội, từ 30-40%. Cùng phân khúc giá từ 90-100 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, mặt bằng giá ở TP.HCM đang là 120-125 triệu đồng/m2.
“Giá thuê căn hộ ngày càng tăng theo thời gian khi mặt bằng thu nhập người dân Việt Nam đi lên, số người nước ngoài đến Việt Nam nhiều hơn nên cũng đẩy mặt bằng giá thuê căn hộ cũng như giá đầu vào căn hộ tăng lên. Tệp khách là người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Hà Nội lựa chọn ở phía Tây lên tới khoảng 80%, tập trung tại các khu vực Vinhomes Smart City, Cầu Giấy, Keangnam, Tây Hồ Tây…”, ông Trung cho hay.
Bình luận thêm về diễn biến giá căn hộ, ông Trung lấy dẫn chứng về quá trình bán hàng cho dự án Masteri West Height từ cuối tháng 5/2021. Thời điểm đó, chủ đầu tư công bố mức giá bán 65 triệu đồng/m2 căn hộ view mặt hồ. Nhiều đại lý, môi giới đều đánh giá mức giá này rất cao, khó bán… Tuy nhiên, sau khi khảo sát mặt bằng giá căn hộ ở TP.HCM thì ông nhận thấy rằng, giá bán những căn mặt hồ nhiều khả năng sẽ thiết lập mặt bằng mới, tối thiểu là 80-85 triệu đồng/m2 khi bàn giao. Đến bây giờ, mức giá này đã trở thành hiện thực. Do đó, với những dự án cao cấp hơn đang được triển khai ở khu Tây Hà Nội, rất có thể thời gian tới giá bán sẽ tiếp tục tăng, đạt từ 90-120 triệu đồng/m2 khi đi vào bàn giao.
“Giả sử thị trường địa ốc phục hồi trong năm 2024, thì năm 2026 sẽ là ‘điểm rơi’ khi thị trường thiết lập những mặt bằng giá mới”, ông Trung chia sẻ thêmn
