Giữ tâm thế thận trọng
Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài khi phải đối mặt với nhiều khó khăn cả về nguồn vốn lẫn pháp lý dự án. Theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp, chưa bao giờ thị trường bất động sản thể hiện sự bất thường như hiện tại, khi hầu hết các phân khúc đều “đứng hình”, bất kể sản phẩm tốt hay không.
Tình trạng mất thanh khoản diễn ra trên diện rộng, ngoài việc khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, một phần cũng do người mua bị mất niềm tin trước tình trạng ách tắc pháp lý kéo dài. Do đó, trong kế hoạch hoạt động năm nay, hầu hết doanh nghiệp đều tập trung hoàn thiện các dự án hiện hữu và linh hoạt trong kế hoạch bán hàng cho phù hợp với thực tế.
Chẳng hạn, tại Tập đoàn Nam Long, trong các tháng đầu năm, doanh nghiệp này ưu tiên duy trì tiến độ thi công các dự án đang triển khai như giai đoạn 2 dự án Akari City, các dự án thành phần của Khu đô thị tích hợp Waterpoint 355ha gồm phân khu Aquaria, EHome Southgate giai đoạn 2 (đã cất nóc), EHome Southgate giai đoạn 3 (đang thi công móng) và hoàn thiện hệ thống tiện ích - dịch vụ tại đại đô thị này.
Dự kiến trong quý I/2023, Nam Long sẽ cất nóc phân khu thấp tầng giai đoạn 1A1 thuộc Khu đô thị tích hợp Izumi City (Đồng Nai) và chuẩn bị giới thiệu phân khu mới Izumi Riverside trong thời gian tới.
Có thể nói, hiện tại, Nam Long là một trong số ít doanh nghiệp duy trì việc hoàn thiện các dự án cũ song song với triển khai dự án mới. Bởi sau khoảng thời gian dài khó khăn, thị trường bất động sản dự báo sẽ diễn biến thận trọng hơn và tập trung vào các dự án hiện hữu, thay vì cố gắng đưa ra sản phẩm mới.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán tại dự án của một chủ đầu tư lớn phía Nam khác ở Đồng Nai, kế hoạch ban đầu sẽ chào bán vào đầu năm 2023, nhưng hiện phải dời lại vô thời hạn do thị trường chưa hết khó. Một dự án khác ở Cần Thơ của chủ đầu tư này cũng đã tạm hoãn ra hàng.
Tương tự, đại diện chủ đầu tư một dự án hơn 1.000 căn hộ tại quận Bình Tân (TP.HCM) cho biết, sẽ lùi lại lịch mở bán để chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường. Cũng theo vị này, doanh nghiệp ông còn đang bán một dự án ở quận 12, nhưng giao dịch rất nhỏ giọt.
“Đối với những dự án mới, nếu hiện tại mở bán không thành công, sau này triển khai lại sẽ rất khó”, vị đại diện trên nói.
Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2023 vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Lượt tìm mua đại diện cho nhu cầu và lượng tin đăng phần nào phản ánh nguồn cung của nhiều loại hình bất động sản từ nhà riêng, nhà mặt phố cho đến đất nền, đất dự án… đều giảm đáng kể.
Điểm sáng hiếm hoi là phân khúc chung cư và biệt thự khi thu hút lượng quan tâm lớn hơn, nhưng thanh khoản vẫn hạn chế. Riêng khu vực TP.HCM, mức độ quan tâm tăng 74% đối với chung cư và tăng 131% đối với biệt thự. Lượng tìm mua căn hộ tăng mạnh nhất ở các dự án có giá bán quanh mức 55 triệu đồng/m2.
Trái ngược với chiều hướng tăng nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng bán căn hộ và biệt thự liền kề đều giảm mạnh. Ở TP.HCM, lượng tin đăng 2 loại hình này đồng loạt giảm 54%. Diễn biến này phản ánh rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp chào bán ra thị trường. Ngoài ra, lượng tồn kho dự án cũ không nhiều, khiến số sản phẩm giao dịch thứ cấp cũng kém sôi động.
 |
Sản phẩm đưa ra thị trường lúc này chủ yếu từ giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. |
Chờ điểm rơi phục hồi
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, năm 2023 sẽ vẫn là năm khó khăn với thị trường bất động sản khi nguồn cung tiếp tục hạn chế, thanh khoản tiếp tục ở mức thấp do người mua còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng.
Trong năm nay, CBRE Việt Nam dự kiến, thị trường chỉ chào đón 9.000 căn hộ mới từ 20 dự án, trong đó phần lớn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án cũ, chỉ 6 dự án mới được chào bán lần đầu. Phân khúc căn hộ hạng sang ít có sự điều chỉnh, mà chủ yếu tập trung tại phân khúc trung - cao cấp. Do đó, giá nhà sẽ không có nhiều biến động ít nhất là từ nay đến cuối năm.
Việc thanh khoản thị trường xuống thấp khiến các chủ đầu tư phải liên tục đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt. Đơn cử, mới đây, Hưng Thịnh Land giới thiệu dự án 9X An Sương tại khu Tây Bắc TP.HCM, được xây dựng trên diện tích 9.500 m2, bao gồm 2 block chung cư cao 25 tầng nổi và 1 tầng hầm với gần 800 căn hộ từ 1-3 phòng ngủ.
Đây là dự án chung cư hiếm hoi được giới thiệu tại TP.HCM nói chung và khu vực Tây Bắc Thành phố nói riêng trong giai đoạn này. Đặc biệt, dự án có giá bán cạnh tranh, chỉ từ 1,6 tỷ đồng/căn, tức là nhắm thẳng vào phân khúc căn hộ tầm trung được ví von là đã “tuyệt chủng” tại TP.HCM.
Về chính sách bán hàng, Hưng Thịnh Land cho biết, khách hàng sau khi đặt cọc giữ chỗ chỉ cần thanh toán từ 8-12% giá trị sản phẩm và hàng tháng trả góp cho chủ đầu tư từ 7-8 triệu đồng, tức là chỉ 0,5% giá trị sản phẩm mỗi tháng. Đến khi đủ 30% sẽ ký hợp đồng mua bán và tiếp tục trả góp cho chủ đầu tư mỗi tháng khoảng 3% giá trị sản phẩm, mà không cần vay ngân hàng.
Chính sách tương tự cũng được Trần Anh Group áp dụng với dự án Phúc An Asuka tại TP. Châu Đốc, tỉnh An Giang, với mong muốn đồng hành cùng khách hàng, tránh phụ thuộc quá nhiều tín dụng ngân hàng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng cao như hiện nay. Cụ thể, khi khách hàng mua căn nhà phố 1 trệt 1 lầu với giá 3,2 tỷ đồng/căn, khách hàng chỉ cần đóng trước 12% giá trị sản phẩm và mỗi tháng đóng thêm 0,5% giá trị sản phẩm là có thể sở hữu nhà.
Như vậy, với người có sẵn tài chính, đây là thời điểm tốt để săn tìm các sản phẩm chất lượng đi kèm các chương trình khuyến mãi hấp dẫn của chủ đầu tư. Các khu đô thị được phát triển bởi những thương hiệu uy tín, quy hoạch bài bản, hạ tầng giao thông kết nối hoàn chỉnh sẽ có tiềm năng tăng giá trong dài hạn nên được ưu tiên lựa chọn.
“Bối cảnh hiện tại không còn phù hợp cho những doanh nghiệp muốn ‘ăn xổi ở thì’, đầu tư dàn trải, mà là lúc phải thật tỉnh táo, giữ mình, giữ sức để vượt qua khó khăn, chạy đua đường dài. Trong năm 2023, phần lớn doanh nghiệp địa ốc sẽ trong tâm thế thận trọng, từ việc quan sát thị trường, tìm kiếm cơ hội, tới lên kịch bản đầu tư, kinh doanh…”, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SeaHoldings nhấn mạnh.
