Cầu vẫn rất lớn
Gần đây, trên thị trường xuất hiện một số quan điểm cho rằng, thời gian qua, do quá tập trung vào phân khúc nhà ở, thay vì dành vốn cho phát triển hạ tầng đã dẫn đến lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, ghi nhận ý kiến từ các thành viên thị trường cho thấy, với dân số đông, tốc độ đô thị hoá nhanh, Việt Nam chưa lo dư cung nhà ở, thậm chí, nhà ở phân khúc bình dân còn đang rất thiếu.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển, nhờ quy mô dân số hơn 100 triệu người, tốc độ đô thị hóa cao…
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, câu chuyện nội tại của thị trường địa ốc Việt Nam khác hẳn với vấn đề mà nước láng giềng Trung Quốc đang đối mặt. Trong khi Trung Quốc dư cung, nhà ở “thừa mứa” thì ở Việt Nam, nhu cầu nhà ở còn rất lớn, đặc biệt là nhà ở bình dân nhưng nguồn cung chưa đáp ứng đủ.
Theo tính toán của Savills, giai đoạn 2023 - 2025, Hà Nội có thêm 157.000 hộ gia đình, trong khi chỉ có khoảng 59.000 căn hộ, 9.000 nhà ở thấp tầng và khoảng 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Do đó, thị trường thiếu hụt khoảng 70.300 căn hộ.
Còn theo Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Trong bối cảnh nhu cầu tăng nhưng nguồn cung của các dự án nhà ở còn hạn chế, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM khó có thể “hạ nhiệt”.
Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, Việt Nam phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM.
Thập kỷ vừa qua được xem là thập kỷ của đầu tư công, khi mà nguồn lực dành cho đầu tư công luôn được duy trì ở mức cao, tạo nên những thay đổi mạnh mẽ cho nền kinh tế. Dòng vốn đầu tư công được tập trung nhiều vào các hạng mục hạ tầng, nhất là giao thông đã làm tăng khả năng liên kết các vùng miền, nhất là giữa các vùng kinh tế trọng điểm, mặt khác, tạo điều kiện cho sự phát triển của các đô thị. Nếu giai đoạn từ 2010 - 2019, phía Bắc được thụ hưởng nhiều từ đầu tư công cho hạ tầng giao thông, thì trong 4 năm trở lại đây, dòng vốn đang được chảy mạnh vào các tỉnh phía Nam.
Các thành viên thị trường cho rằng, đầu tư công là chủ trương quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế của Chính phủ, theo đó cũng thu hút được sự tham gia của các thành phần kinh tế. Trong khi với lĩnh vực nhà ở, bóng dáng chính lại đến từ khối tư nhân với bài toán doanh thu - lợi nhuận. Dù vậy, nhóm này cũng rất chủ động trong việc bám sát công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch hạ tầng để triển khai các dự án.
Cần tăng cung phân khúc bình dân
Theo tính toán của Savills, giai đoạn 2023 - 2025, thị trường bất động sản Hà Nội thiếu hụt khoảng 70.300 căn hộ.
Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, một trong những hạn chế đang tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, Thành phố phấn đấu đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở bình quân của người dân trên địa bàn đạt 32 m2/người; phát triển mới khoảng 5,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội; 15,19 triệu m2 sàn nhà ở thương mại; 22,5 triệu m2 sàn nhà ở riêng lẻ. Tổng diện tích đất dự kiến xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn Thành phố khoảng 1.868 ha. Tổng nhu cầu vốn đầu tư xây dựng nhà ở khoảng 880.000 tỷ đồng; trong đó, nhu cầu vốn ngân sách khoảng 11.700 tỷ đồng.
Hiện tại, Hà Nội cơ bản đáp ứng nhu cầu về nhà ở và góp phần cải thiện chỗ ở, nâng cao chất lượng sống của người dân. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở tại Hà Nội chưa đồng đều giữa các phân khúc. Diện tích sàn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sinh viên, nhà ở tái định cư hoàn thành đạt tỷ lệ thấp so với tổng diện tích sàn nhà ở đã hoàn thành. Trong đó, nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đối tượng chính sách thiếu hụt khoảng 3.400.000 m2; nhà ở cho công nhân thiếu hụt khoảng 567.000 m2; nhà ở tái định cư thiếu hụt khoảng 828.000 m2... so với mục tiêu. Chỉ có nhà ở thương mại vượt mục tiêu, song chưa đồng đều, nếu xét theo địa bàn.
Những con số trên cho thấy, dư cung là vấn đề chưa đáng lo ngại. Thực tế thị trường cũng phản ánh khá rõ điều này khi nhiều chung cư mở bán thời gian qua đã nhanh chóng “cháy hàng”, bởi nhu cầu quá lớn. Điển hình là gần đây, một dự án tại khu Ngoại Giao Đoàn (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) đã nhanh chóng bán gần hết sản phẩm ngay sau khi mở bán.
Bình luận về cung - cầu trên thị trường nhà ở, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho hay, nhà ở luôn là phân khúc nóng, hiện trên thị trường, cả với phân khúc cao tầng, hay thấp tầng chỉ có khoảng 5% sản phẩm không sử dụng. Đây đều là các dự án ở vùng ven, do hạ tầng chưa theo kịp, chứ không phải người dân không có nhu cầu.
Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, vấn đề lớn của thị trường địa ốc hiện nay là lệch pha về cung - cầu. Theo đó, thị trường có nhiều sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của số đông người dân, giá quá cao, trong khi phần lớn nhu cầu của người mua nhà là các sản phẩm bình dân. Đây là điểm cần nghiêm túc xem xét, điều chỉnh để đảm bảo cho thị trường phát triển an toàn, bền vững.
Cùng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế kiến nghị, Chính phủ cần có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền, đi cùng với chương trình 1 triệu căn nhà xã hội mà Chính phủ đã đề ra.
Để giải quyết bài toán cân bằng cung - cầu nhà ở, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, Hà Nội cần tập trung giải quyết 3 vấn đề chính:
Một là, thúc đẩy các dự án phát triển nhà ở đang bị ách tắc lâu nay. Nếu vướng, Thành phố không “gỡ” được thì cần đề xuất lên cấp trên, thậm chí cần thiết đưa ra cơ chế đặc thù;
Hai là, cần dành quỹ đất và cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội;
Ba là, đẩy mạnh triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; trong đó, Thành phố cần có phương án bảo đảm hài hòa lợi ích của ba bên: Nhà đầu tư có lời - Người dân có lợi - Thành phố đúng chủ trương quy hoạch. Để làm được điều này, cần sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền.
