Đằng sau thương vụ Hodeco (HDC) bán dự án Seavillage

Giá chuyển nhượng cao gấp 28 lần giá sổ sách

Ngày 22/9, Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC) công bố thông tin bất thường về việc Hội đồng quản trị thông qua nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở phía Đông đường 3/2 (Hodeco Seavillage), với tổng giá trị dự kiến 1.050 tỷ đồng. Thông tin về bên nhận chuyển nhượng chưa được công bố.

Dự án nằm trên đường 3/2, phường Rạch Dừa, TP. Vũng Tàu cũ (từ ngày 1/7/2025 thuộc TP.HCM), có quy mô khoảng 2,58 ha, gồm 132 căn hộ thương mại, 795 căn condotel và 39 căn nhà liền kề, theo giới thiệu của doanh nghiệp.

Điều khiến thương vụ lập tức gây chú ý là tại thời điểm 30/6/2026, Hodeco chỉ ghi nhận khoảng 37,4 tỷ đồng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang tại Seavillage. Giá trị chuyển nhượng dự kiến vì thế cao hơn khoảng 28 lần giá trị dở dang đang được ghi nhận trên sổ sách.

Seavillage xuất hiện trong kế hoạch của Hodeco từ năm 2009, khi quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt với diện tích ban đầu khoảng 4,74 ha. Khi đó, dự án được kỳ vọng gồm các tòa chung cư, khách sạn và biệt thự, với kế hoạch khởi công từ năm 2010. Quá trình triển khai sau đó gặp nhiều vướng mắc liên quan đến hiện trạng sử dụng đất, ranh giới và quy hoạch, khiến dự án phải điều chỉnh nhiều lần. Đến năm 2020, diện tích sau điều chỉnh còn khoảng 2,58 ha.

Tháng 4/2025, doanh nghiệp ký biên bản ghi nhớ với GROUPM về hợp tác phát triển bất động sản và năng lượng tái tạo, trong đó Seavillage là dự án đầu tiên dự kiến được hai bên nghiên cứu để cùng phát triển.

Tại kế hoạch kinh doanh năm 2026, Seavillage vẫn nằm trong danh mục công việc của Hodeco, với mục tiêu hoàn thành điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, đề xuất điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư về tiến độ, mục đích và quy mô thực hiện dự án.

Trong thông điệp gửi cổ đông hồi tháng 7/2026, Hodeco vẫn khẳng định sẽ tập trung nguồn lực cho dự án The Light City giai đoạn 1, khu biệt thự đồi Ngọc Tước 2, Ecotown Phú Mỹ và Biển Đá Vàng, đồng thời tiếp tục xử lý pháp lý cho Seavillage.

Việc Hodeco tính chuyển nhượng toàn bộ dự án, chỉ hơn 2 tháng sau thông điệp trên, cho thấy phương án xử lý Seavillage đã có sự thay đổi: thay vì tiếp tục dành nguồn lực phát triển, doanh nghiệp đang tính toán khả năng chuyển nhượng dự án. Nói cách khác, Hodeco đang cân nhắc chuyển một tài sản còn cần thời gian và vốn để phát triển thành nguồn lực tài chính hiện tại.

Mức giá chuyển nhượng dự kiến cao hơn nhiều lần so với chi phí dở dang là điều dễ gây chú ý, nhưng hai con số này phản ánh những khía cạnh khác nhau. Giá trị của dự án còn nằm ở quỹ đất, tình trạng pháp lý, quy hoạch và tiềm năng phát triển sản phẩm trong tương lai.

Áp lực tối ưu hóa dòng tiền kinh doanh

Tốc độ chuyển hóa tài sản thành tiền đang trở thành một bài toán quan trọng đối với doanh nghiệp.

Sự xuất hiện của Seavillage trên bàn chuyển nhượng cho thấy rõ hơn bối cảnh thị trường cũng như bài toán vốn của Hodeco.

Với một dự án đã nằm trong danh mục đầu tư từ năm 2009 nhưng đến nay vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý, Hodeco tiếp tục phải xử lý các thủ tục điều chỉnh quy hoạch và giấy tờ liên quan. Nếu giữ lại Seavillage, doanh nghiệp không chỉ phải bỏ thêm vốn để triển khai mà còn phải tiếp tục dành thời gian và chi phí để hoàn tất các điều kiện cần thiết trước khi có thể đưa sản phẩm ra thị trường.

Bài toán vốn của Hodeco càng rõ hơn khi nhìn vào dòng tiền kinh doanh. Nửa đầu năm 2026, Hodeco ghi nhận doanh thu 343,1 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 101,8 tỷ đồng, lần lượt tăng 91,5% và 41,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, trái ngược với doanh thu và lợi nhuận kế toán, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 6 tháng đầu năm âm hơn 411 tỷ đồng.

Trước đó, dòng tiền kinh doanh của Hodeco âm gần 133 tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 1.017 tỷ đồng trong năm 2025.

Trong khi đó, một lượng vốn lớn vẫn nằm trong các dự án. Tại thời điểm 30/6/2026, Hodeco có hơn 2.324 tỷ đồng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang dài hạn. Trong đó, riêng khu nhà ở tại xã Long Điền khoảng 803 tỷ đồng, Khu đô thị Cỏ Mây khoảng 718 tỷ đồng và Khu đô thị Phước Thắng khoảng 527 tỷ đồng. Hàng tồn kho cũng ở mức hơn 1.465 tỷ đồng, chủ yếu tại The Light City với khoảng 946 tỷ đồng và Ecotown Phú Mỹ khoảng 126 tỷ đồng.

Cùng thời điểm, tiền và các khoản tương đương tiền của Hodeco chỉ khoảng 86,9 tỷ đồng. Doanh nghiệp có 569,3 tỷ đồng phải thu khách hàng, 249,1 tỷ đồng trả trước cho người bán và gần 285 tỷ đồng đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết. Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả khoảng 2.788 tỷ đồng, trong đó dư nợ vay, nợ thuê tài chính và phần nợ gốc của trái phiếu chuyển đổi hơn 2.044 tỷ đồng.

Đáng chú ý là chi phí nợ vay. Chỉ trong 6 tháng đầu năm, khoản này đã lên hơn 83,5 tỷ đồng, tăng 163% so với cùng kỳ. Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng 1,8 lần, lên gần 41 tỷ đồng.

Những con số trên chưa đủ để kết luận Hodeco thiếu hụt dòng tiền hay thương vụ Seavillage được thực hiện vì áp lực thanh khoản. Tuy nhiên, chúng cho thấy tốc độ chuyển hóa tài sản thành tiền đang trở thành một bài toán quan trọng đối với doanh nghiệp.

Chính Hodeco cũng đặt vấn đề này trong thông điệp gửi cổ đông tháng 7/2026, khi xác định tối ưu hóa dòng tiền kinh doanh là một trọng tâm, cùng với đẩy mạnh bán hàng, thu hồi công nợ và tập trung bàn giao các sản phẩm sẵn có.

Một bên là danh mục tài sản lớn nhưng cần thêm thời gian và vốn để hoàn thiện, trước khi chuyển hóa thành sản phẩm và thu tiền. Bên còn lại là những dự án đã gần hơn với giai đoạn tạo doanh thu, nơi vốn có thể được thu hồi nhanh hơn. Seavillage nằm ở nhóm thứ nhất.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 tổ chức hồi tháng 4, Hodeco vẫn đặt kế hoạch tổng mức đầu tư tới 3.551 tỷ đồng cho cả năm và được cổ đông thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ tối đa 1.000 tỷ đồng. Trước đó, doanh nghiệp cũng đã phát hành gần 1.000 tỷ đồng trái phiếu để cơ cấu nguồn vốn.

Tháng 7/2025, doanh nghiệp cũng thoái toàn bộ 47,27% vốn góp tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng giải trí Đại Dương Vũng Tàu - doanh nghiệp sở hữu khu du lịch Đại Dương, với giá trị thương vụ gần 2.000 tỷ đồng.

Việc liên tiếp chuyển hóa những tài sản lớn thành nguồn lực tài chính cho thấy Hodeco đang điều chỉnh cách phân bổ vốn giữa các dự án. Nếu thương vụ hoàn tất với giá trị 1.050 tỷ đồng, quy mô giao dịch tương đương hơn 2,5 lần dòng tiền kinh doanh âm của Hodeco trong 6 tháng đầu năm nay.

Với Seavillage, sau 15 năm, câu hỏi không còn đơn giản là dự án này đáng giá bao nhiêu. Vấn đề lớn hơn là Hodeco sẽ phải chờ bao lâu nữa để biến giá trị ấy thành dòng tiền nếu tiếp tục tự phát triển.

Tại một doanh nghiệp bất động sản có hơn 2.300 tỷ đồng chi phí dở dang dài hạn, hơn 1.400 tỷ đồng hàng tồn kho và hơn 2.000 tỷ đồng dư nợ vay, thời gian chờ đợi một dự án cũng là một dạng chi phí vốn.