Tiêu chí đánh giá điểm thuê thay đổi
Bắt đầu câu chuyện cùng Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một đơn vị tư vấn đầu tư cho hay, khác với giai đoạn trước, sự thay đổi của dòng vốn cũng như lĩnh vực ngành nghề đang cho thấy, năng lực cung cấp điện là điều kiện tiên quyết đối với các nhà đầu tư, nhất là với nhóm FDI.
Theo đó, nhà đầu tư công nghệ cao không chỉ tìm kiếm quỹ đất phù hợp, mà còn cần hệ sinh thái hạ tầng năng lượng đủ khả năng vận hành ở quy mô lớn.
“Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm trí tuệ nhân tạo (AI) của ASEAN, với nền kinh tế AI chiếm 6% GDP. Để hiện thực hóa tham vọng này, nhu cầu về năng lực tính toán, trung tâm dữ liệu và điện năng sẽ tăng mạnh. Vì vậy, với nhà đầu tư, câu hỏi không đơn giản là ‘có đủ quỹ đất để phát triển dự án hay không?’, mà là ‘có đủ điện để dự án vận hành ổn định hôm nay và mở rộng trong tương lai hay không?’.
Trong bối cảnh Việt Nam được dự báo thiếu 61 tỷ kWh điện vào năm 2030, năng lực cung cấp điện trở thành một cấu phần không thể thiếu trong cạnh tranh thu hút đầu tư của các khu công nghiệp”, vị này nhấn mạnh.
Thời gian qua, dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam và điểm đáng chú ý là chất lượng dòng vốn ngày càng được nâng cao, đi cùng với nhiều ngành, lĩnh vực với hàm lượng công nghệ lớn.
Trong quý III/2026, thị trường bất động sản công nghiệp tại các trung tâm lớn như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng tiếp tục duy trì triển vọng tích cực, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, nhu cầu từ các ngành công nghệ cao, sản xuất và sự phát triển của hạ tầng logistics.
Tại TP.HCM, thị trường khu công nghiệp (sau sáp nhập địa giới hành chính) duy trì sự ổn định với tổng nguồn cung khoảng 25.000 ha và không ghi nhận nguồn cung mới trong quý.
Ban Quản lý Các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza) cho hay, trong 9 tháng đầu năm 2026, các khu chế xuất và khu công nghiệp trên địa bàn thu hút khoảng 5,57 tỷ USD, vượt 31,15% kế hoạch năm, riêng vốn FDI đạt 4,27 tỷ USD, tăng 62,22% so với cùng kỳ năm trước. Saigon Hi-tech Park (Khu công nghệ cao TP.HCM - SHTP) tiếp tục là điểm đến nổi bật với hơn 1,23 tỷ USD từ 4 dự án, trong đó đáng chú ý là các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn của Sembcorp và Evolution.
Tại Hà Nội, quỹ đất công nghiệp duy trì ở mức khoảng 1.440 ha, với nhu cầu tập trung vào các lĩnh vực điện tử, công nghệ cao, bán dẫn, linh kiện và R&D. Do quỹ đất hạn chế, nhu cầu sản xuất quy mô lớn tiếp tục dịch chuyển sang Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Ninh Bình và Phú Thọ.
Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận tổng nguồn cung khoảng 3.200 ha đất công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy trung bình trên 87%, với nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực Hòa Vang và phía Nam thành phố.
Năng lực cung cấp điện là mối quan tâm hàng đầu
Việc các lĩnh vực công nghệ cao liên tục bổ sung thêm các dự án mới cũng đi kèm yêu cầu ngày càng lớn về nguồn điện.
Ông Đoàn Duy Hưng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần IIP cho hay, với nhiều nhóm ngành nghề, đặc biệt là các lĩnh vực AI, trung tâm dữ liệu, điện tử, bán dẫn…, nguồn điện giữ vai trò vô cùng quan trọng, phải đảm bảo vận hành thông suốt, ổn định 24/24.
Việt Nam đang hướng đến cơ chế cung điện mở, điều này rất ý nghĩa vì với nhà đầu tư, trường hợp đang sản xuất mà mất điện sẽ ảnh hưởng lớn đến đơn hàng, hiệu quả đầu tư.
 |
Với các lĩnh vực công nghệ cao, nguồn điện giữ vai trò vô cùng quan trọng. Ảnh: Dũng Minh. |
“Thời gian qua, chúng tôi nhận được khá nhiều phản hồi của nhà đầu tư về nguồn điện, đó là câu chuyện của điều phối chung, nhiều địa phương không làm chủ được, doanh nghiệp không có được nguồn dự trữ điện đủ lớn, dẫn đến bị động. Do đó, trong tương lai, có thể các địa phương phải hướng đến việc xây dựng yêu cầu về nguồn điện, sau đó tính toán, xử lý, kết nối để đảm bảo nguồn điện thông suốt”, ông Hưng nói và cho biết thêm, nhiều trường hợp nhà đầu tư yêu cầu cam kết về nguồn điện và địa phương không trả lời được.
Bởi vậy, những địa phương có tiềm năng thu hút vốn FDI càng phải đặc biệt quan tâm và giải quyết được vấn đề này để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.
“Giả sử, trong trường hợp mưa to gió lớn, vấn đề đặt ra với vùng công nghiệp trọng điểm là giải quyết nguồn điện cho khách thuê thế nào? Cần xếp khu vực này vào nhóm ưu tiên về điện. Điện là mạch máu, nhưng cũng là một rủi ro nên cần được quản trị. Khi quản trị được rủi ro về điện thì việc thu hút đầu tư sẽ thuận lợi hơn”, ông Hưng nhấn mạnh.
Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, đối với những doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất dài hạn, lựa chọn địa điểm không đơn thuần là tìm kiếm quỹ đất phù hợp.
Khả năng tiếp cận nguồn điện với công suất được xác định rõ ràng, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục và mức độ sẵn sàng đưa nhà máy vào hoạt động đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và hiệu quả đầu tư.
Theo đại diện Savills, các nhà sản xuất ngày càng yêu cầu cao về khả năng vận hành dự án, trong đó có 3 nhóm yếu tố quyết định quá trình thẩm định địa điểm đầu tư: Một là, tiến độ triển khai và khả năng bảo đảm thực hiện, bao gồm nguồn điện, thời gian đấu nối và các mốc phê duyệt; hai là, hệ sinh thái vận hành, từ nguồn nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển và sân bay… đến hạ tầng số, dịch vụ cho người lao động và khả năng hỗ trợ của đơn vị phát triển khu công nghiệp; ba là, mức độ sẵn sàng cho nhu cầu tương lai, bao gồm khả năng mở rộng, định hướng năng lượng và hạ tầng đáp ứng các hoạt động sản xuất có yêu cầu cao hơn về công nghệ và điện năng.
Sự thay đổi này phản ánh yêu cầu thẩm định ngày càng toàn diện của các nhà đầu tư. Một địa điểm có chi phí cạnh tranh nhưng thiếu công suất điện, chưa bảo đảm tiến độ triển khai hoặc hạn chế khả năng mở rộng… có thể tạo ra những chi phí phát sinh đáng kể trong quá trình vận hành.
Quỹ đất giúp khu công nghiệp được đưa vào danh sách cân nhắc, nhưng chính sự chắc chắn trong vận hành mới là yếu tố giúp khu công nghiệp giành được quyết định đầu tư.
Xu hướng đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao cũng mở ra yêu cầu mới trong cách đánh giá hiệu quả phát triển khu công nghiệp.
Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy, các chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục hoạt động hoặc mở rộng, cùng thời gian phản hồi và xử lý yêu cầu dịch vụ… sẽ ngày càng hữu ích trong việc phản ánh chất lượng vận hành thực tế.
