Sự phân hóa giữa vùng lõi và khu vực vệ tinh
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield cho hay, thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn.
Tại khu vực lõi, nguồn cung tiếp tục khan hiếm và duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm đến những khu vực xa hơn.
Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh - nơi nguồn cung mới dồi dào và đa dạng hơn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mặt bằng giá phù hợp. Khi thị trường nhà ở TP.HCM mở rộng dần định hình, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò chiến lược hơn trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Dữ liệu thị trường cho thấy, trong quý I/2026, khu vực lõi của TP.HCM ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% theo quý và 47% theo năm.
Khi nguồn cung mới chạm mức thấp, giá sơ cấp trung bình đã đạt mức cao nhất mọi thời đại, gần 7.300 USD/m2, tăng mạnh khoảng 19% so với quý trước đó và khoảng 53% so với cùng kỳ năm trước. Lượng hấp thụ ở mức dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước đó và 31% so với cùng kỳ năm trước.
Sự kết hợp giữa giá sơ cấp leo thang và hạn chế về cơ cấu sản phẩm (phân khúc bình dân/trung cấp thiếu hụt) đã làm giảm rõ rệt sức mua, đồng thời cho thấy sự lệch pha ngày càng lớn giữa nguồn cung phân khúc hạng sang và nhu cầu thực tế của thị trường trung cấp.
Bên cạnh đó, việc kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng bất động sản và chi phí nợ vay tăng cao cũng là rào cản lớn làm chậm quá trình hấp thụ sản phẩm, khi người mua có tâm lý “chờ đợi và quan sát” các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn trong những quý tới.
Trong khi đó, tại các cực tăng trưởng mới là khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới, cho thấy vai trò ngày càng lớn của các khu vực vệ tinh trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố.
Đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục đến từ các thị trường vệ tinh, đặc biệt là khu vực Bình Dương cũ, trong khi khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ bắt đầu tăng trở lại.
Cụ thể, khu vực Bình Dương cũ đang là nơi tạo nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa nhanh và nhu cầu ở thực lớn.
Các dự án tiêu biểu có thể kể tới như Lusso Saigon (branded residences - bất động sản hàng hiệu, được vận hành bởi WorldHotels); Phú Mỹ Hưng Harmonie, Emerald Garden View và Green Skyline (được phát triển bởi các tên tuổi như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt và Lê Phong)...
Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, quý đầu năm nay ghi nhận 587 căn hộ mới từ tháp còn lại của dự án Maison Grand, tiếp nối đà phục hồi từ năm 2025 sau giai đoạn trầm lắng 2023 - 2024.
Về thanh khoản, tổng lượng căn hộ giao dịch trong trong quý I/2026 tại khu vực TP.HCM mở rộng đạt khoảng 6.118 căn, trong đó khu vực Bình Dương cũ là 5.484 căn - tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 76,6% và khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ là 634 căn.
Về diễn biến giá, mức giá sơ cấp trung bình tại khu vực Bình Dương cũ đạt 1.886 USD/m2, giảm 7,4% so với quý liền trước, nhưng tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm theo quý chủ yếu do cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc trung cấp, sau khi các sản phẩm cao cấp ghi nhận mức hấp thụ tốt trong quý trước đó.
Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá sơ cấp trung bình đạt 1.373 USD/m2, tăng so với quý liền trước và cùng kỳ năm trước, được hỗ trợ bởi nguồn cung mới quay trở lại và sức cầu cải thiện. Mặt bằng giá tiếp tục phân hóa giữa các dự án, phản ánh sự khác biệt về vị trí và định vị sản phẩm.
Hạ tầng, pháp lý dự án khuếch đại giá trị bất động sản
Trong giai đoạn 2026-2029, khu vực Bình Dương cũ dự kiến bổ sung khoảng 31.816 căn hộ mới, với nguồn cung tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và quá trình đô thị hóa nhanh.
Nguồn cung tương lai phản ánh niềm tin của các chủ đầu tư dự án, đồng thời củng cố vai trò của khu vực này như là khu vực mở rộng dân cư trọng điểm của TP.HCM mở rộng.
 |
Khu vực Bình Dương cũ đang là nơi tạo cung nhà ở chính cho TP.HCM mở rộng. Ảnh: Lê Toàn. |
Còn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nguồn cung thời gian tới dự kiến khoảng 1.000 căn, chủ yếu từ phân khu căn hộ cao cấp thuộc đại đô thị nghỉ dưỡng Blanca City do Sun Group làm chủ đầu tư tại TP. Vũng Tàu. Định hướng phát triển trong tương lai gần mang tính chọn lọc, tập trung vào các vị trí/dự án trọng điểm.
Bà Nguyễn Thị Thu Hằng - đại diện Nhà Tốt cho biết, khu vực Bình Dương cũ đang nổi lên như một thị trường tạo nguồn cung chính cho TP.HCM.
Kết thúc quý I/2026, trong khi toàn khu vực phía Nam ghi nhận 14 dự án mở bán mới, thì riêng khu vực Bình Dương cũ chiếm tới 9 dự án, nổi bật có thể kể tới là The Emerald Garden View (890 căn, tỷ lệ hấp thụ 89%, mức giá trung bình khoảng 35 triệu đồng/m2), Harmonie Phú Mỹ Hưng (598 căn, tỷ lệ hấp thụ 98%, mức giá trung bình khoảng 42 triệu đồng/m2), Bcons Newsky (656 căn, mức giá trung bình khoảng 49 triệu/m2)…, cho thấy sức hút rõ nét của phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.
Theo bà Hằng, với GDP cả nước đạt 7,83% trong quý I/2026 - mức cao nhất giai đoạn 2011-2026, cùng dòng vốn FDI giải ngân tăng 9%, thị trường nhà ở phía Nam đang dần ổn định và sẵn sàng cho giai đoạn tăng tốc.
Các nhà đầu tư cá nhân và sàn môi giới đang hướng sự chú ý mạnh mẽ vào Bình Dương, Đồng Nai, Long An (cũ) - nơi nguồn cung dồi dào, giá còn hợp lý và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối vùng đang được đầu tư mạnh mẽ.
“Dữ liệu cho thấy, thị trường đang hình thành chu kỳ mới, trong đó hạ tầng và pháp lý dự án là những yếu tố khuếch đại giá trị bất động sản rõ nhất. Đây là thời điểm phù hợp để các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn lựa chọn vị trí và phân khúc chiến lược”, bà Hằng nói.
