Nguyên nhân khiến shophouse đối mặt với thực tế khó khăn là do kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định. Ảnh minh họa: Internet.
Giá shophouse tăng, nhưng giá cho thuê giảm
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11 - 16%.
Chỉ riêng trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm 12% so với quý trước, nhưng vẫn ổn định so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng lưu ý, trên thị trường thứ cấp, giá của phân khúc này tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, nhu cầu sở hữu dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai của khách hàng vẫn cao.
Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu tại Savills Hà Nội, đằng sau con số tăng trưởng về giá, thực tế việc khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện không như mong đợi.
Nguyên nhân khiến shophouse đối mặt với thực tế khó khăn là do kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định. Những thay đổi nhanh chóng và những yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng đã “đánh bật” phân khúc này trong cuộc chơi đầy tính cạnh tranh.
“Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép” - vừa để ở, vừa để kinh doanh - nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ”, bà Hằng cho biết.
Trong khi đó, các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.
Ngoài ra, giá thuê shophouse vẫn thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Còn ở các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.
Chưa kể, sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse cũng đang khiến phân khúc này đuối dần. Gần như khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình trung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế.
Không mua chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế
Dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng shophouse nằm trong các khu đô thị, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực vệ tinh có tốc độ đô thị hóa nhanh vẫn được giới đầu tư cá nhân lẫn tổ chức tìm kiếm.
Theo ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu - Chuyên gia kinh tế, tài chính và bất động sản, Phó Chủ tịch Hanita Master Group, sở dĩ loại hình này vẫn luôn hút khách là vì giá trị bất động sản liền thổ ngày càng gia tăng. Do đó, những người vừa mua để tích sản, vừa cho thuê, vừa để ở họ sẽ ưu tiên phân khúc này.
Ghi nhận của phóng viên cho thấy, các sản phẩm ở phân khúc này thường tung ra thị trường gần đây không nhiều, nên tính thanh khoản khá ổn định. Nghĩa là, tuy có khó khăn trong việc tạo ra dòng tiền cho thuê, nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.
Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, chuyên gia của Savills Việt Nam khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố.
Đối với vị trí, ngoài việc đặt ở vị trí đường lớn và tiếp cận thuận lợi, các nhà phố thương mại cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Sản phẩm nằm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Về mặt thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5 m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Hệ thống hạ tầng phụ trợ như thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ lưỡng nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B.
Đặc biệt, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường.
“Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng”, nếu không nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế. Giữa lúc thị trường đang có sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản”, bà Hằng nhận định.
Tại một báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận phát hành mới đây, DKRA Group cho hay, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong tháng 4/2025 có nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 17% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, toàn bộ nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán từ những năm trước, trong khi nguồn cung mới vẫn khá khiêm tốn, chỉ chiếm 0,3% tổng nguồn cung cả nước.
Đáng lưu ý, thanh khoản thị trường gần như chững lại, sức mua giảm mạnh, lượng giao dịch chỉ tương đương 29% so với cùng kỳ. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và vẫn duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào. Nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay... tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản. Mặc dù ngành du lịch ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, tuy nhiên thị trường vẫn đối mặt với áp lực lớn về thanh khoản và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
