“Áp lực kép” lãi suất tăng và giá cao
Giá liên tục tăng và lãi suất cho vay tăng nhiệt đang là 2 yếu tố chính tác động đến quyết định mua nhà của nhà đầu tư Thủ đô ở thời điểm này.
Số liệu từ CBRE cho thấy, tổng lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 tại Hà Nội đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý liền trước. Sự suy yếu của phân khúc này cũng phản ánh qua tỷ lệ hấp thụ: Các dự án mở bán lần đầu trong quý đầu năm nay ghi nhận mức hấp thụ trung bình khoảng 50%, thấp hơn so với mức 70% ở các quý trước đó.
Theo CBRE, biến động tăng của lãi suất thời gian qua đã và đang tác động đến khả năng tiếp cận tài chính của một bộ phận khách hàng. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính như cam kết ổn định lãi suất vay trong thời gian dài hoặc kéo dài thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ khách hàng điều tiết dòng tiền trong giai đoạn đầu.
Về diễn biến giá, tại khu vực nội thành Hà Nội và các vùng phụ cận như Gia Lâm, Đông Anh (không bao gồm các dự án đại đô thị ở Văn Giang, Hưng Yên), mức giá sơ cấp căn hộ chung cư đạt trung bình 102 triệu đồng/m2 trong quý I/2026, tương đương quý liền trước nhưng tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây là mức giá cao hơn cả khu vực TP.HCM (cũ), nơi ghi nhận đạt trung bình 91 triệu đồng/m2 trong cùng kỳ. Đáng chú ý, kể từ quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội liên tục duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Nếu tính cả các dự án tại các đại đô thị ở Văn Giang, giá trung bình căn hộ chung cư toàn khu vực đạt 84 triệu đồng/m2, tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm - là mức tăng đáng kể trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp gia tăng.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng, quy mô nguồn cung mới dồi dào cùng với áp lực lãi suất tăng sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn: Người mua có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về phía các dự án có chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.
Định vị điểm trú ẩn mới
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng mạnh mẽ, giá căn hộ Hà Nội neo cao, các thị trường mới đang cho thấy sức hấp dẫn khi thu hút được dòng tiền lớn.
Siêu dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long, Quảng Ninh đã chính thức mở bán phân khu Vịnh Thiên Đường và điều đáng chú ý là dù chỉ mới ra mắt cuối tháng 4/2026, dự án đã nhận được 5.000 booking sau 24h. Đặc biệt, tại sự kiện ráp căn đầu tiên, 80% giỏ hàng của Thiên Đường Nhiệt Đới 1 và Vịnh Bình Minh 1 đã sold-out sau 36 giờ.
 |
Các siêu dự án như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang hút mạnh dòng tiền đầu tư. |
Đại diện một số đơn vị bán hàng cho hay, giá bán tại khu Vịnh Thiên Đường dao động trong khoảng 70-180 triệu đồng/m2 đất (liền kề, biệt thự, đơn lập/song lập), tùy theo loại hình sản phẩm và vị trí cụ thể trong từng khu. Đây được coi là mức giá phù hợp nếu so với giá căn hộ tại Hà Nội, cũng là lý do chính khiến nhiều nhà đầu tư tự tin xuống tiền.
Cũng tạo sức hút lớn ở phía Nam, dự án Vinhomes Green Paradise sau sự kiện kick-off “Nắm bắt vận hội - Đón đầu kỷ nguyên xanh” cuối tuần qua đã ghi nhận tổng giá trị giao dịch hơn 1.279 tỷ đồng trong chưa đầy 24 giờ.
Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và tín dụng mua nhà không còn dễ tiếp cận như trước, việc khách hàng của Vinhomes Green Paradise được chủ đầu tư hỗ trợ bằng chính sách “khóa trần” lãi suất 0-6%/năm kéo dài 5 năm được xem là một điểm nhấn quan trọng, khiến việc ra quyết định mua hàng diễn ra nhanh chóng, quyết đoán hơn.
Theo chuyên gia bất động sản Giáp Văn Kiểm, nhà đầu tư bất động sản đang trong giai đoạn cơ cấu lại tài sản. Theo đó, một lượng tiền cực lớn, đặc biệt từ nhà đầu tư Hà Nội, đang được chuẩn bị để tham gia vào các đại dự án ở những đô thị có lợi thế phát triển du lịch nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Đà Nẵng hay TP.HCM.
“Hiện là giai đoạn nhiều ‘cá mập’ hoặc nhà đầu tư lão luyện đi săn hàng, vì các chủ đầu tư đang đưa ra nhiều chính sách khuyến mại lớn. Nhiều người đang rao bán các căn chung cư tại Hà Nội để cơ cấu lại tài sản. Họ nhìn thấy dấu hiệu thị trường phục hồi nhanh, tăng trưởng GDP cao…, trong khi các vấn đề như xung đột địa chính trị chỉ tác động trong ngắn hạn (theo nhận định của nhà đầu tư), nên không có lý do gì bất động sản không tăng giá”, ông Kiểm nói.
Còn theo ông Nguyễn Minh Hạnh - chuyên gia tư vấn quản lý gia sản, Giám đốc Trung tâm Phân tích Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), năm 2026, nhà đầu tư không có nhiều nhu cầu mua thêm, thay vào đó là đòi hỏi nâng chuẩn bất động sản.
Theo đó, thay vì dàn trải như trước, nhà đầu tư sẽ cơ cấu lại danh mục, mua “tài sản core - tài sản cốt lõi” (hội tụ đủ 3 yếu tố: Vị trí tốt - Thương hiệu uy tín - Triển vọng tăng giá ấn tượng), bất động sản tạo ra dòng tiền.
Vì vậy, chủ đầu tư phải bán được “câu chuyện” để khách hàng có thể yên tâm về lãi suất, cơ hội tăng giá, hoặc có thể về ở ngay hay dự án có tiến độ tốt, chứ không chỉ tập trung vào việc bán sản phẩm đơn thuần.
“Nhóm khách hàng rất giàu đang tập trung mua ‘tài sản core’ có khả năng tạo dòng tiền (chiếm đến 70%), mà giảm dần việc sở hữu sản phẩm đầu cơ ngắn hạn. Với nhóm khách hàng giàu, mức độ cầm tài sản tạo dòng tiền thấp hơn, chiếm khoảng 55%. Còn nhà đầu tư năng động nắm giữ khoảng 40% tài sản tạo dòng tiền, 40% cho tài sản tăng trưởng và 20% cho tài sản đầu cơ ngắn hạn”, ông Hạnh nói và cho biết thêm rằng, năm 2026, các chủ đầu tư nên tập trung 50% vào nhóm khách hàng có nhu cầu cơ cấu do cầm nhiều tài sản, tiếp theo là nhóm khách hàng có vốn tái cân bằng (họ cần lý do mua chứ không phải bản giới thiệu đơn thuần) và 20% còn lại bán cho người thích “đánh sóng” ngắn hạn.
“Năm nay, nhà đầu tư có nhu cầu tái cơ cấu lớn, bán tài sản ở xa, không khai thác… được sau thời gian mua tràn lan trước đó”, ông Hạnh nhấn mạnh.
Về danh mục sản phẩm, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tỷ lệ người mua ưu tiên sản phẩm để ở hoặc khai thác dòng tiền ngay chiếm khoảng 64%; ưu tiên sản phẩm giá thấp khoảng 25%; dịch chuyển ra xa trung tâm khoảng 6% và không thay đổi tiêu chí khoảng 4%.
“Các sản phẩm bất động sản dòng tiền, có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê đang là ưu tiên của nhiều nhà đầu tư”, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nói.
