Giao dịch chậm, giá tăng cao
Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua một giai đoạn nhiều biến động với những diễn biến trái ngược với quy luật cung - cầu thông thường. Trong khi dòng tiền trên thị trường có dấu hiệu thận trọng, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều phân khúc sụt giảm, thì mặt bằng giá bán từ căn hộ chung cư đến nhà liền thổ vẫn không ngừng thiết lập những cột mốc mới.
Theo khảo sát tại các sàn giao dịch và dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng trung bình từ 3-5% chỉ trong chưa đầy 3 tháng qua.
Tại khu vực Bình Dương cũ - nơi được xem là “vùng trũng” của thị trường nhà ở tầm trung phía Nam, gần như toàn bộ các dự án đều có giá bán chạm ngưỡng 46-55 triệu đồng/m2.
Một số dự án cao cấp nằm sát trục quốc lộ mới mở bán, giá đã vọt lên 70-80 triệu đồng/m2. Nhìn chung, giá bán căn hộ tại khu vực này hiện đã tăng 15-21% so với cùng kỳ năm trước, tiệm cận các quận nội thành cũ của TP.HCM trước đây.
Ở phía Đông, tiêu điểm là các dự án quanh trục đường Mai Chí Thọ và Võ Nguyên Giáp, mức giá sơ cấp cho các căn hộ hạng sang liên tục phá đỉnh.
Đơn cử, tại dự án Eaton Park do Gamuda Land làm chủ đầu tư, giá bán giai đoạn đầu từ mức 130 triệu đồng/m2, hiện các sản phẩm cuối cùng đã vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Hay như dự án Privé của chủ đầu tư Đất Xanh, giai đoạn 1 bán ra từ quý III/2025 với giá trung bình chưa đến 120 triệu đồng/m2, nay tăng lên hơn 150 triệu đồng/m2.
Tương tự, phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự cao cấp đang vận hành theo một quỹ đạo riêng biệt. Khác với sự bùng nổ của các đô thị vệ tinh, khu vực lõi đô thị mang đặc trưng của một thị trường khan hiếm nguồn cung cũng từng bước thiết lập mặt bằng giá mới.
Phân khúc nhà thấp tầng tại các khu vực trung tâm gần như không có nguồn cung mới, khiến mặt bằng giá chỉ có chiều hướng đi lên.
Cụ thể, giá trung bình nhà phố mặt tiền tại các vùng lõi hiện ở mức 400-800 triệu đồng/m2, trong khi biệt thự trong hẻm lớn hoặc khu biệt lập (compound) ghi nhận mức giá từ 250-450 triệu đồng/m2.
Các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại các khu đô thị như Vạn Phúc hay Global City đều đã chạm ngưỡng 250-400 triệu đồng/m2. Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, so với thời điểm cuối năm 2025, giá nhà phố trung tâm hiện tăng khoảng 8-10%.
Giải mã nghịch lý
Trong khi giá bất động sản các phân khúc tại TP.HCM đều tăng lên, thanh khoản lại cho thấy sự đi xuống. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp đang là chủ đầu tư một dự án căn hộ cao cấp khu vực trung tâm TP.HCM cho hay, trước Tết Nguyên đán, hiệu quả bán hàng rất tốt, rổ hàng đưa ra bao nhiêu là gần như tiêu thụ hết bấy nhiêu. Thế nhưng, từ đầu năm 2026 đến nay, sức mua chậm lại rõ rệt, tâm lý người mua rất dè chừng.
 |
Nguồn cung dự án có giá dễ tiếp cận hiện không nhiều. Ảnh: Lê Toàn. |
Tìm hiểu thực tế cho thấy, dù thanh khoản sụt giảm, nhưng trong đợt mở bán gần đây, mức giá chào bán giai đoạn 3 của dự án này đã tăng từ 130 triệu đồng/m2 lên 150 triệu đồng/m2. Theo lý giải của đại diện chủ đầu tư, nguyên nhân giá bán tăng một phần do đây là tháp căn hộ được đầu tư cao cấp hơn, chưa kể chi phí đầu vào đã và đang tăng mạnh.
“Gần như mọi đơn đặt hàng nguyên vật liệu xây dựng của dự án đều có giá tăng từ 5-7%, chưa kể các đơn hàng này phải thanh toán trước 70% thì nhà cung cấp mới giao hàng”, vị này chia sẻ thêm.
Ông Trần Hiền Phương - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SeaHodings - chủ đầu tư dự án căn hộ DestinoCentro Bến Lức cho biết, so với cuối năm 2025, các loại chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tiền nguyên vật liệu xây dựng, lãi suất ngân hàng… đều đã tăng, nên tổng chi phí phát triển dự án hiện tăng khoảng 7%.
“Nguyên tắc chi phí tăng khiến giá thành tăng và không có cách nào khác là giá bán sản phẩm các dự án cũng phải tăng theo”, ông Phương nói và chia sẻ thêm rằng, lợi thế của dự án DestinoCentro là SeaHodings đã ký kết giá cả với tổng thầu trước đó nên chi phí xây dựng không tăng. Tuy nhiên, với các dự án đang và chuẩn bị triển khai, việc chi phí đầu tư bị đội lên là điều khó tránh.
Theo ông Phương, từ sau Tết Nguyên đán tới nay, thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại, một bộ phận không nhỏ người mua đang có tâm lý nghe ngóng diễn biến lãi suất và cũng có không ít người chờ giá giảm mới quyết định xuống tiền, nhưng việc giảm giá bán gần như là điều không thể trong bối cảnh hiện nay.
Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cũng cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng “giao dịch giảm, giá vẫn tăng”, mà trong đó một phần xuất phát từ sự biến động của giá nguyên vật liệu xây dựng.
Ông Nguyễn Lĩnh Nam - Giám đốc Công ty Xây dựng Lĩnh Nam cho hay, từ đầu năm 2026 đến nay, giá tất cả các mặt hàng nguyên liệu xây dựng đều tăng, cụ thể là giá thép tăng 15%, gạch đặc tăng 30%, bê tông tăng 15%, xi măng tăng 7%, nhôm tăng 15%, dây diện tăng 15%...
Ngoài ra, chi phí tài chính cũng đóng vai trò then chốt. Dù lãi suất huy động có những giai đoạn hạ nhiệt, nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ.
Các doanh nghiệp địa ốc phải chịu áp lực lãi vay rất lớn cho các dự án kéo dài tiến độ do vướng mắc pháp lý. Khi thời gian thực hiện một dự án bị kéo dài từ 3 năm lên 5-7 năm, chi phí lãi vay tích tụ buộc phải cộng dồn vào giá bán cuối cùng mà người tiêu dùng phải gánh chịu.
Thêm nữa, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường từ đầu năm 2026 đã khiến chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất của các dự án tăng lên nhiều lần. Đây là tác nhân trực tiếp buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại biên lợi nhuận và đẩy giá bán ra thị trường lên cao để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Trong khi đó, chi phí quyền sử dụng đất hiện nay có thể chiếm tới 30-40% cơ cấu giá thành một sản phẩm căn hộ, thay vì mức 15-20% như trước đây.
Cuối cùng, sự khan hiếm nguồn cung pháp lý sạch cũng là một chất xúc tác khiến giá cả tăng lên. Hiện tại, số lượng dự án mới đủ điều kiện mở bán tại TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Khi nguồn cung nhỏ giọt, những chủ đầu tư có hàng trong tay mặc nhiên nắm quyền ấn định giá cao, bất chấp việc thanh khoản thị trường chung đang chậm lại. Họ chấp nhận bán chậm, nhưng với giá cao để bảo toàn giá trị thương hiệu và bù đắp cho chi phí cơ hội đã mất trong nhiều năm chờ đợi cấp phép.
