Khi vùng ven được định vị lại bằng hạ tầng
Tôi vẫn nhớ những chuyến đi Cần Giờ cách đây hơn một năm. Khi ấy, hành trình ra huyện biển (nay là xã) duy nhất của TP.HCM thường gắn với phà Bình Khánh, với cảm giác “đi xa” dù khoảng cách địa lý không quá lớn. Cần Giờ khi đó là một nốt trầm, rừng nhiều hơn nhà.
Những cuộc trò chuyện về vùng đất này cũng chỉ xoay quanh chuyện sốt đất, nay tăng mai giảm. Nhưng vùng đất nào đã nhen nhóm giấc mơ thì hiếm khi ngủ dài.
Nửa năm trở lại đây, Cần Giờ bước sang một chương khác. Tôi quay lại và nhận ra mình không còn cảm giác đang đi về điểm cuối của Thành phố.
Dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ, quy mô 2.870 ha, tổng vốn đầu tư hơn 10 tỷ USD, đang được triển khai rầm rộ. Đây là tín hiệu đầu tiên cho thấy Thành phố đã bắt đầu “quay mặt ra biển”, mở rộng không gian phát triển theo hướng mà trước đây mới chỉ tồn tại trên các bản quy hoạch.
Hạ tầng cũng dần xuất hiện như một lực đánh thức. Tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ với vận tốc thiết kế lên tới 350 km/h đã được khởi công, giúp rút ngắn quãng đường từng mất hàng giờ xuống chỉ còn hơn chục phút. Cùng lúc, cầu Cần Giờ thay thế phà Bình Khánh vừa được khởi công, chấm dứt cảnh “lụy phà” qua sông kéo dài nhiều năm.
Không dừng lại ở đó, để Cần Giờ không còn là điểm cuối của hành trình, tuyến cầu và đường vượt biển nối thẳng Cần Giờ - Vũng Tàu vừa được Ban Chấp hành Đảng bộ TP.HCM nhiệm kỳ 2025 - 2030 thống nhất chủ trương đầu tư.
Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang cho biết, Thành phố đã làm việc với các nhà đầu tư chiến lược và thống nhất ý tưởng xây dựng một cây cầu 6 làn xe, xuất phát từ điểm xa nhất của dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ.
Theo kịch bản đề xuất, dự án gồm hai phần: một đoạn chạy nổi trên biển, đến khu vực thông thuyền sẽ đi ngầm dưới đáy biển, tương tự hầm Thủ Thiêm. Dự án sẽ đắp hai đảo nhân tạo ở hai bên khoảng thông thuyền. Phương án này so với việc làm cầu cao (khoảng 60 m) được đánh giá là dễ thi công hơn, chi phí thấp hơn, thời gian thi công dự kiến khoảng 3 năm.
Theo ông Trần Lưu Quang, khi hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ, từ mở rộng đường Rừng Sác, xây cầu Cần Giờ đến các tuyến đường kết nối vào trung tâm, thời gian di chuyển bằng ô tô từ trung tâm TP.HCM đến Vũng Tàu chỉ còn khoảng 70 phút.
Điều này được đánh giá là tối ưu hơn hẳn so với việc di chuyển qua cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, vốn thường xuyên đối mặt với tình trạng ùn tắc.
Với những khoản đầu tư lớn vào hạ tầng, TP.HCM đang đánh thức vùng đất đã “ngủ yên” nhiều năm, đưa Cần Giờ trở thành một trong những khu vực giữ vai trò nổi bật trong chiến lược mở rộng không gian phát triển của Thành phố theo hướng ra biển.
Nếu Cần Giờ là câu chuyện của biển, thì Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) lại là câu chuyện của cửa ngõ đô thị. Dù chỉ cách TP.HCM một con sông, nhưng trong nhiều năm, Nhơn Trạch vẫn được xem là “thành phố không người ở”: được quy hoạch sớm, khu công nghiệp nhiều, nhưng thiếu hạ tầng kết nối. Và vì thế, bất động sản nơi đây chủ yếu xoay quanh những cơn sóng giá đất lên xuống.
Giờ đây, Nhơn Trạch cũng đang dần thoát khỏi hình ảnh vùng ven để trở thành một trung tâm giao thương mới của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2 nối TP.HCM vừa được khởi công sau hàng chục năm chờ đợi; cùng với hàng loạt tuyến đường kết nối cao tốc Bến Lức - Long Thành, sân bay Long Thành, Vành đai 3… đang đưa Nhơn Trạch ra khỏi vị thế “bên kia sông”, trở thành một phần hữu cơ của vùng đô thị mở rộng TP.HCM.
Điều tôi cảm nhận rõ nhất trong những chuyến đi gần đây là Nhơn Trạch đã thay đổi rất khác. Đường sá được mở rộng, khu công nghiệp phát triển nhiều hơn và đô thị vì thế cũng dần có thêm sinh khí.
Bởi vậy, câu chuyện vùng ven giờ đây không còn là xa hay gần trung tâm, mà là kết nối tốt hay không. Và khi hạ tầng đủ mạnh, khái niệm trung tâm bắt đầu dịch chuyển.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, khu vực trung tâm TP.HCM đang dần mất đi vai trò độc tôn. Các tuyến vành đai đang tạo ra những cực phát triển mới tại vùng ven, đánh dấu giai đoạn “giải nén” đô thị mạnh mẽ nhất từ trước đến nay.
Dòng tiền đi theo vành đai và metro
Thực tế, từ lâu thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều dự án bất động sản tại các khu vực xa trung tâm hoặc các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, trong thời gian tới, xu hướng được dự báo sẽ là mô hình mạng lưới đô thị - xem đô thị như một hệ thống các trung tâm có kết nối với nhau, thay vì chỉ tập trung vào một vài lõi trung tâm khu biệt.
Theo xu hướng này, kết nối hạ tầng giao thông giữa các khu vực sẽ đóng vai trò then chốt, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều doanh nghiệp bất động sản hơn.
Khi các tuyến vành đai, metro và cầu đường được triển khai đồng bộ, khái niệm trung tâm đô thị cũng bắt đầu dịch chuyển.
Trong năm 2026, TP.HCM sẽ là một đại công trường với rất nhiều công trình lớn, công trình trọng điểm, mang tính đột phá. Thực tế, nhìn vào các dự án đã và đang triển khai có thể thấy, TP.HCM đang tổ chức lại không gian phát triển một cách đúng nghĩa.
Ở cấp độ liên vùng, Vành đai 3 và Vành đai 4 không chỉ là các tuyến giao thông, mà còn là trục xương sống để giãn dân, giãn công nghiệp, giảm áp lực cho lõi trung tâm. Khi luồng xe quá cảnh được tách ra, khu vực trung tâm mới có cơ hội “sống chậm” hơn.
Song song đó, các trục quốc lộ như 1, 13, 22 và các tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành sẽ tạo thành những hành lang vận chuyển hàng hóa liên vùng hiệu quả hơn.
Bên trong đô thị, các dự án lớn như khép kín Vành đai 2, cầu đường Nguyễn Khoái, cầu đường Bình Tiên, nút giao An Phú được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể “nỗi ám ảnh” kẹt xe.
Giao thông công cộng khối lượng lớn cũng bắt đầu đóng vai trò định hình lại thói quen đi lại. Sau khi metro số 1 vận hành ổn định, tuyến metro số 2 vừa được khởi công, cùng hàng loạt tuyến metro khác đang được nghiên cứu đầu tư sẽ từng bước định hình lại bức tranh giao thông TP.HCM, đồng thời thay đổi cách người dân cảm nhận về khoảng cách.
Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản được dự báo sẽ dịch chuyển ngày càng mạnh ra các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh, do quỹ đất nội đô khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng gây áp lực lên các khu trung tâm.
Các khoản đầu tư vào hệ thống đường vành đai, cao tốc và metro sẽ đóng vai trò then chốt trong việc cải thiện khả năng kết nối và hỗ trợ mở rộng không gian nhà ở.
Ở góc nhìn quy hoạch, TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners cho rằng, nếu đô thị chỉ phát triển nhà ở bám theo các tuyến giao thông mà không đồng thời tính đến không gian việc làm, dịch vụ công và hạ tầng xã hội, nhiều khu vực mới có nguy cơ trở thành các khu ở đơn chức năng.
Khi đó, dù không gian đô thị được mở rộng, người dân vẫn phải di chuyển quãng đường dài vào trung tâm, tạo áp lực ngược trở lại lên giao thông và chất lượng sống.
Vì vậy, phát triển đô thị theo hướng tích hợp giao thông, không gian sống và kinh tế đô thị theo mô hình TOD là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, thành công cuối cùng của TOD phụ thuộc vào khả năng tạo dựng những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa đầu tư hạ tầng vật lý và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng.
Chỉ khi đó, mô hình mở rộng và phát triển đô thị mới có thể trở nên bền vững, công bằng và đáng sống hơn.
Suy cho cùng, một thành phố đáng sống không phải là nơi tất cả đều phải chen chúc về trung tâm, mà là nơi dù ở đâu, người ta cũng có thể tìm thấy một nhịp sống đủ tốt để gắn bó lâu dài. Và khi một vùng đất bắt đầu có nhịp sống riêng, có việc làm, có hạ tầng, thì đó không chỉ là sự dịch chuyển chỗ ở, mà là sự thức giấc của cả một vùng đất.
