Nhà phố, biệt thự vẫn gặp nhiều khó khăn do giá cao và lãi suất vay lớn
Hàng nhiều, giao dịch thấp
Theo số liệu từ bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, trong quý I/2026, toàn thị trường phía Nam có 97 dự án mở bán, cung cấp 11.580 căn nhà phố, biệt thự, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Dù nguồn cung giảm 33% so với quý IV/2025, giá bán vẫn tăng từ 4-10% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, trong số các dự án mở bán chỉ có 1 dự án mới, còn lại chủ yếu là các dự án đã triển khai từ nhiều năm trước.
Tuy nhiên, lượng tiêu thụ lại giảm mạnh. Toàn thị trường chỉ ghi nhận 3.570 căn giao dịch thành công, giảm 44% so với quý IV/2025, tương đương khoảng 31% tổng lượng sản phẩm chào bán.
Khảo sát thực tế cho thấy, tại Tây Ninh, số lượng dự án nhà phố, biệt thự mở bán khá lớn. Cuối tháng 3 vừa qua, BIM Group ra mắt Dự án Thanh Phú Centre Point tại xã Bến Lức với quy mô khoảng 200 ha. Ngoài BIM Group, nhiều doanh nghiệp như Ecopark, Vingroup, Trần Anh Group, MIK, Nam Long… cũng đồng loạt mở bán sản phẩm cùng phân khúc.
Ông Nguyễn Thành Văn, Tổng giám đốc Công ty bất động sản PTF tại Tây Ninh cho biết, dù lượng hàng mở bán lớn nhưng giao dịch rất thấp. Doanh nghiệp của ông với 50 nhân viên kinh doanh tham gia phân phối nhiều dự án, song trong 3 tháng chỉ ghi nhận 2 giao dịch thành công tại một dự án của Ecopark ở Bến Lức.
Tại TP.HCM, nguồn cung chủ yếu đến từ Dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ nhưng giao dịch cũng sụt giảm mạnh. Trong khi đó, tại Đồng Nai, các dự án lớn như Aqua City hay Izumi City tiếp tục mở bán theo từng giai đoạn nên thanh khoản khá chậm. Nhiều doanh nghiệp dù tích cực bán hàng nhưng lượng giao dịch phát sinh không đáng kể.
Áp lực giá và lãi suất lên thị trường
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Asian Holdings cho biết, phân khúc nhà phố, biệt thự đang chịu áp lực lớn từ mặt bằng giá cao. Hiện giá thấp nhất của mỗi căn khoảng từ 5 tỷ đồng, mức trung bình trên 10 tỷ đồng/căn. Phần lớn khách hàng phải dựa vào vốn vay ngân hàng, trong khi lãi suất trong quý I/2026 tăng lên mức 9-11%/năm.
“Với mức lãi suất này, khách hàng sẽ dè dặt hơn trong việc vay mua nhà phố, biệt thự. Ngoài ra, đây là dòng sản phẩm mang tính đầu tư dài hạn, nếu sử dụng vốn vay trong 2-3 năm mới có thể thoát hàng thì phần lợi nhuận gần như bị bào mòn bởi chi phí lãi vay, khiến nhà đầu tư không còn động lực xuống tiền”, ông Hậu nói.
Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho rằng, chi phí tài chính hiện là yếu tố chi phối lớn nhất. Lãi suất cao làm giảm khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua, đồng thời kéo dài tiến độ triển khai và tiêu thụ sản phẩm. Tâm lý thận trọng đang lan rộng, khiến nhiều khách hàng tiếp tục quan sát thay vì quyết định mua.
“Cơ cấu nguồn cung nhà phố, biệt thự hiện nay vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp, đặc biệt tại các khu vực vùng ven, thay vì khu vực trung tâm. Trong khi đó, sản phẩm vừa túi tiền - vốn có nhu cầu lớn - vẫn khan hiếm. Sự lệch pha cung - cầu này khiến thị trường chỉ phát sinh giao dịch cục bộ ở một số phân khúc, còn lại gặp khó trong thanh khoản”, bà Hương nhận định.
Đánh giá về thị trường trong quý II và các tháng tiếp theo, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA cho rằng, nguồn cung sẽ tiếp tục tập trung ở các dự án quy mô lớn và các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án hiện hữu.
Theo đó, dự kiến có khoảng 2.000-2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý II, tập trung tại các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch…
Sức cầu chung của thị trường được dự báo vẫn ở mức thấp, lượng giao dịch khó vượt mức của năm 2025. Thanh khoản tiếp tục mang tính chọn lọc, chủ yếu tập trung vào các dự án lớn, pháp lý minh bạch hoặc đã hoàn thiện, do các chủ đầu tư có năng lực tài chính triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao do chi phí đầu vào gia tăng và tình trạng chênh lệch cung cầu.
