Nhiều “điểm nghẽn” cần tháo gỡ
Câu chuyện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra trong nhiều năm nhưng kết quả vẫn rất hạn chế.
Tại Hà Nội, trong số khoảng 1.579 chung cư cũ, Thành phố mới hoàn thành 19 dự án trong giai đoạn 2005-2020, tương đương khoảng 1,2%.
Tại TP.HCM, trong 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, đến cuối năm 2025 mới có 4 dự án hoàn thành xây mới, tương đương khoảng 0,84%.
Vướng mắc chủ yếu liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng, sự đồng thuận của người dân và đặc biệt là khả năng cân đối hiệu quả tài chính của dự án. Nhiều công trình nằm tại những vị trí có giá trị thương mại cao, nhưng vẫn khó thu hút doanh nghiệp tham gia do chi phí bồi thường, xây dựng, di dời lớn và thời gian thực hiện kéo dài.
Điểm chung của các dự án là tồn tại nghịch lý: Những khu chung cư cần được xây dựng lại thường nằm trên các khu đất có giá trị, nhưng giá trị đó chưa được chuyển hóa thành một cơ chế tài chính đủ rõ để các bên cùng có động lực tham gia.
Cư dân muốn tối đa hóa lợi ích, nhưng căn hộ là tài sản riêng gắn với quyền sử dụng đất chung. Về phía doanh nghiệp, dự án chỉ có thể triển khai nếu nguồn thu trong tương lai đủ bù đắp chi phí xây dựng, chi phí vốn, di dời, tạm cư và lợi nhuận tương xứng với rủi ro.
Trong khi đó, Nhà nước vừa phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, vừa điều tiết nguồn lực đất đai và tổ chức lại không gian đô thị.
Vì vậy, điểm nghẽn của cải tạo chung cư cũ không chỉ nằm ở việc ai đồng ý cho xây lại, mà còn ở câu hỏi giá trị của khu đất sau khi tái thiết sẽ được xác định và phân bổ thế nào.
Định hướng sửa đổi Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội xem xét hồi tháng 8/2026 - tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất Quốc hội khóa XVI - từng đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” vào dự thảo, gắn thời hạn với tuổi thọ công trình nhưng đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Theo phương án này, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn hoặc nhận giá trị quyền sử dụng đất theo phương án luật định.
Đề xuất này lập tức gây tranh luận trái chiều vì thuật ngữ “chung cư có thời hạn” có thể dẫn đến cách hiểu rằng sau 50 năm hay 70 năm, quyền sở hữu cũng chấm dứt.
Các ý kiến tại Quốc hội và quá trình hoàn thiện dự thảo sau đó đã cho thấy cách tiếp cận này tiếp tục được điều chỉnh.
Bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất - cập nhật ngày 9/9/2026, dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ hai, khai mạc ngày 17/10 tới - đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, chuyển trọng tâm sang “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, gắn với niên hạn xây dựng và kết quả kiểm định.
Đáng chú ý, ngày 18/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP sau phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật trước đó, yêu cầu dự thảo Luật Nhà ở làm rõ việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền của chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi hết thời hạn.
Đây là bước tiến đáng chú ý của chính sách. Nếu lớp tranh luận đầu tiên là công trình hết tuổi thọ có làm mất quyền tài sản hay không, thì lớp tiếp theo đã rõ hơn: Quyền tài sản được tiếp tục thực hiện trên khu đất như thế nào và chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ gì để tham gia vào quá trình tái thiết?
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích, dự thảo đang thiết kế 2 cơ chế tài chính.
Với nhà chung cư không thuộc nhóm “nhà chung cư cũ” (xây dựng sau năm 1994), chủ sở hữu muốn tiếp tục ở tại dự án xây dựng lại phải đóng góp kinh phí, tính theo diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới đối với mỗi mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ. Nếu không đóng góp, chủ sở hữu nhận giá trị phần quyền sử dụng đất và bàn giao đất để thực hiện dự án.
Với “nhà chung cư cũ” (xây trước năm 1994), dự thảo thiết kế cơ chế bồi thường, tái định cư gắn với hệ số K.
“Như vậy, pháp luật đang dịch chuyển từ chỉ bảo vệ quyền tài sản sang đặt quyền đó trong một mối quan hệ quyền và nghĩa vụ cụ thể”, ông Đỉnh nói.
Làm rõ cơ chế phân bổ giá trị đất sau tái thiết
Theo ghi nhận, có ít nhất 4 biến số quyết định hiệu quả tài chính của một dự án xây lại chung cư cũ: Giá trị quyền sử dụng đất của chủ sở hữu hiện hữu, hệ số K, phần diện tích có thể tăng thêm sau tái thiết và nghĩa vụ tài chính đối với phần giá trị tăng thêm.
Góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, Điều 105 yêu cầu phương án bồi thường, tái định cư xác định hệ số K, nhưng chưa quy định nguyên tắc, căn cứ tính toán, giới hạn áp dụng hay cách xử lý khi chủ đầu tư và chủ sở hữu không đạt được thỏa thuận.
VCCI đề nghị Luật quy định khung nguyên tắc, thay vì giao toàn bộ cho Chính phủ. Nếu các bên không thống nhất về hệ số K, cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định trên cơ sở tư vấn định giá độc lập và nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ sở hữu và nhà đầu tư.
Với dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị nhưng không bảo đảm hiệu quả tài chính, VCCI cũng đề nghị tính đến các cơ chế hỗ trợ về hạ tầng, tài chính hoặc nguồn lực khác.
Theo đó, hệ số K không chỉ là hệ số kỹ thuật để xác định diện tích căn hộ tái định cư, mà còn tác động trực tiếp đến bài toán tài chính. K càng cao, chi phí dự án để bảo đảm quyền lợi cư dân càng lớn, nhưng nếu thấp khả năng tạo sự đồng thuận có thể bị ảnh hưởng. Vì vậy, hệ số K cần được xác định trên cơ sở định giá có thể kiểm chứng và đặt trong tương quan với giá trị đất, khả năng khai thác dự án sau tái thiết.
Với chủ sở hữu không tiếp tục tham gia xây dựng lại, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, cần làm rõ tổng mức đầu tư, suất đầu tư, phần kinh phí phải đóng và cách xác định giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp lựa chọn nhận giá trị quyền sử dụng đất, cần quy định rõ phương pháp, thời điểm và căn cứ định giá.
Đây là vấn đề đáng chú ý tại những khu chung cư có vị trí thương mại cao, bởi giá trị khu đất sau khi tổ chức lại có thể khác đáng kể so với giá trị gắn với công trình cũ. Nếu phương pháp định giá không rõ, các bên có thể nhìn nhận khác nhau về cùng một giá trị đất.
Ở chiều ngược lại, phần giá trị tăng thêm sau tái thiết là nguồn lực quan trọng để dự án hoàn vốn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân khiến cải tạo chung cư cũ bế tắc là xung đột lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
Theo ông Đính, khi tăng hệ số K để bảo đảm quyền lợi cư dân, lợi ích của nhà đầu tư bị thu hẹp và để cân bằng cũng như bù đắp chi phí thì cần quy hoạch lại toàn khu, nâng hiệu quả sử dụng đất và tạo thêm diện tích thương mại, dịch vụ, văn phòng...
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng lớn trong khi thủ tục kéo dài khiến nhà đầu tư đắn đo Ông Châu đề nghị có chính sách ưu đãi về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất để vừa tái định cư 100% chủ sở hữu cũ, vừa tạo thêm một số căn hộ dôi dư để bù đắp chi phí đầu tư.
Như vậy, hệ số K và chỉ tiêu quy hoạch là 2 mặt của cùng một bài toán. Nếu số K quyết định phần chi phí để bảo đảm quyền lợi cư dân, thì mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và diện tích thương mại, dịch vụ, căn hộ tăng thêm quyết định nguồn thu để bù đắp chi phí đó.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group cho rằng, nếu chung cư hết niên hạn, phải phá dỡ xây lại và người dân đồng ý đóng góp kinh phí, không phát sinh thêm diện tích kinh doanh thì mức đóng góp và lợi nhuận của chủ đầu tư có thể được các bên thỏa thuận.
Tuy nhiên, khi phát sinh diện tích kinh doanh mà các bên không tự thỏa thuận được, Nhà nước cần có cơ chế giải quyết.
Theo ông Quê, để tạo động lực cho doanh nghiệp, dự thảo cần luật hóa cơ chế xác định lợi nhuận của chủ đầu tư và ông đề xuất mức tối đa 15%, thay cho mức 10% mà ông cho rằng chưa đủ hấp dẫn.
Ông Quê cũng đề nghị làm rõ cách quy đổi giữa quyền sử dụng đất và diện tích sàn, cụ thể là xác định một mét vuông sàn sử dụng tương đương bao nhiêu mét vuông đất để làm cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp chủ sở hữu không nhận căn hộ sau tái thiết.
Một trường hợp khác là chủ sở hữu muốn tiếp tục ở, nhưng không có khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại. Cơ chế xử lý đối với nhóm này cần được quy định rõ để tránh việc quyền được tiếp tục sử dụng đất chỉ tồn tại về mặt pháp lý.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị mở thêm các kênh huy động vốn, trong đó có trái phiếu chính phủ hoặc trái phiếu chính quyền địa phương, đồng thời nâng cao vai trò của Nhà nước và chính quyền đô thị để tăng tính khả thi, bền vững của dự án.
