Lãi suất cho vay mua nhà tăng cao, chiến lược nào cho người mua?

Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh

Trong khoảng 12 tháng qua, không khó để nhận ra, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại Việt Nam đã đi từ giai đoạn “ưu đãi rất thấp nhưng ngắn” sang giai đoạn “cố định cao hơn, thả nổi cao và biến động” – đặc biệt tăng mạnh vào cuối 2025 và sau Tết 2026.

Những ngày làm việc đầu năm mới, thông tin lãi cho vay mua nhà tiếp tục được hâm nóng với việc hàng loạt ngân hàng đồng loạt tăng, mức thả nổi vọt lên 15%/năm.

Nhiều ngân hàng điều chỉnh mạnh mức lãi cố định: Vietcombank nêu mức thấp nhất từ 9,6%/năm cho vay mua nhà tại một chi nhánh TP.HCM; BIDV nâng lãi suất thấp nhất lên 9,7%/năm (6 tháng), 10% (12 tháng), tới 13,5% (18 tháng). Các ngân hàng tư nhân cũng neo quanh ~10% cho kỳ hạn 12 tháng và lãi thả nổi 11–15% tùy hồ sơ.

Giai đoạn đầu 2025 có nhiều gói “mồi” lãi rất thấp (3,88–5,39%/năm) nhưng chỉ cố định 3-6 tháng; hết ưu đãi, lãi thả nổi quanh 9-11%/năm và có phí trả trước hạn.

Đến giữa 2025, một số ngân hàng tung các gói 6,1% cố định 12 tháng cho nhóm khách hàng trẻ. Tuy nhiên cuối 2025, nhiều gói “giá rẻ” bị dừng; lãi vay mới tăng 1-2 điểm phần trăm, thời gian ưu đãi ngắn lại và biên độ thả nổi cao hơn.

Về chính sách, năm 2025 NHNN giữ nguyên lãi suất điều hành, đồng thời tổ chức hội nghị và ban hành chỉ đạo ổn định lãi suất huy động, phấn đấu giảm lãi suất cho vay (08/2025). Sang 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản “không tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng chung” tạo thêm ràng buộc lên dòng vốn vào địa ốc.

Nhiều nhà đầu tư đang “tạm dừng xuống tiền”

Ông Hạnh cho rằng, nhà đầu tư dùng đòn bẩy sẽ “tính lại bài toán carry”: khi lãi thả nổi vượt 12-13%/năm, kỳ vọng lướt sóng khó bù chi phí vốn, dẫn tới giảm mua và tăng nhu cầu thoát hàng.

Ghi nhận thị trường đầu 2026 cho thấy nhiều nhà đầu tư tạm dừng xuống tiền khi giá nhà cao và lãi vay tăng, trong khi lãi thả nổi 11-15%/năm làm lợi suất cho thuê khó “gánh” đòn bẩy.

Thứ hai, cầu mua ở thực co lại theo “khả năng chi trả”, không hẳn theo “nhu cầu”. Khi tiền trả nợ hàng tháng tăng thêm vài triệu đồng, nhiều hộ gia đình buộc trì hoãn, chuyển sang thuê, hoặc dịch chuyển ra xa trung tâm để mua sản phẩm nhỏ hơn. Điều này thường làm thanh khoản giảm trước, còn giá có xu hướng “cứng” ở phân khúc nguồn cung khan hiếm.

Thứ ba, phía cung và hoạt động xây dựng chịu tác động kép: chi phí vốn của chủ đầu tư tăng; và tốc độ hấp thụ chậm lại.

Tuy vậy, dữ liệu Bộ Xây dựng cho thấy quý II/2025 nguồn cung dự án tăng (58 dự án cấp phép mới; 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh) và giao dịch tăng so với quý I/2025; tồn kho khoảng 25.294 căn/nền.

Ông Hạnh cho rằng, điều này hàm ý thị trường có độ trễ: lãi suất tăng mạnh cuối 2025–đầu 2026 có thể “ngấm” vào tốc độ hấp thụ và tồn kho của 2026.

Thứ tư, rủi ro ngân hàng và nợ hộ gia đình: lãi thả nổi cao làm xác suất trễ hạn tăng mạnh ở nhóm vay gần “ngưỡng chịu đựng”, đặc biệt khi thu nhập biến động. Vĩ mô, tiêu dùng cuối cùng và đầu tư tư nhân sẽ chịu sức ép nếu chi phí lãi vay hút bớt dòng tiền khả dụng; trong khi tăng trưởng 2025 đạt 8,02% và tiêu dùng cuối cùng tăng 7,95% cho thấy nền kinh tế còn đà, nhưng nhạy cảm với cú sốc lãi suất kéo dài.

Chiến lược trọng tâm: không phải “đoán lãi suất”, mà là quản trị rủi ro dòng tiền

Trong góc nhìn quản lý tài sản, ông Hạnh đưa ra khuyến nghị, đối với cấu trúc khoản vay, hãy ưu tiên thời gian cố định dài hơn (12 - 36 tháng) nếu thu nhập ổn định nhưng không dư dả; đổi lại thường chấp nhận lãi cố định cao hơn.

Ngược lại, nếu có khả năng trả trước mạnh trong 12 - 24 tháng (thưởng, bán tài sản, tích lũy nhanh), chọn gói cố định ngắn có thể hợp lý, nhưng bắt buộc stress-test kịch bản thả nổi 12 - 15%.

Kỳ hạn dài hơn (20–25 năm) giảm áp lực trả hàng tháng; sau đó có thể tái cấp vốn hoặc trả trước khi lãi hạ, nhưng cần đọc kỹ phí trả trước hạn.

Về “thời điểm và tái cấp vốn”, trong môi trường biến động, chiến lược hợp lý là: khóa rủi ro ngắn hạn (cố định), tích lũy để giảm dư nợ gốc, và giữ quyền chọn refinance khi lãi giảm. Điều kiện then chốt là duy trì lịch sử tín dụng tốt và hồ sơ thu nhập minh bạch để được định giá rủi ro thấp hơn.

Về chương trình ưu đãi nhà ở xã hội, đây là “điểm tựa” hiếm hoi về lãi suất: Ngân hàng Chính sách xã hội công bố lãi suất cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP ở mức 5,4%/năm; đồng thời chính sách điều chỉnh áp dụng cho khoản vay cũ từ 10/10/2025 được truyền thông trên cổng thông tin Chính phủ.

Ngoài ra, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam cũng thông tin giai đoạn 1/7–31/12/2025 áp dụng lãi 5,9%/năm cho người mua nhà ở xã hội (một số chương trình theo Nghị quyết 33), thấp hơn thị trường rõ rệt.

Về đàm phán, trong lãi cao, “giá danh nghĩa” không còn là biến số duy nhất. Người mua nên đàm phán theo tổng chi phí sở hữu: chiết khấu trực tiếp, hỗ trợ lãi (subsidy) 12–24 tháng, ân hạn gốc, kéo giãn tiến độ thanh toán theo tiến độ xây dựng/bàn giao, miễn/giảm một phần phí quản lý ban đầu.

Về tài trợ thay thế và giảm rủi ro, có thể cân nhắc mua chung (co-buying) với người thân theo tỷ lệ sở hữu rõ ràng; vay ưu đãi từ doanh nghiệp (nếu có); hoặc thuê-mua trong thời gian tích lũy thêm vốn tự có.

Nguyên tắc bảo vệ theo ông Hạnh, đó là luôn có quỹ dự phòng tiền mặt đủ nhiều tháng chi phí sinh hoạt và khoản trả nợ, vì lãi thả nổi có thể tăng nhanh.

Bảng dưới giả định khoản vay trả góp đều (amortizing), lãi suất cố định trong toàn kỳ để so sánh “sức nặng” của lãi suất và kỳ hạn. Khoản vay: 2 tỷ VND, trả hàng tháng.

Hai kịch bản đơn giản để ra quyết định:

Nếu thu nhập hộ gia đình 45 triệu đồng/tháng, vay 2 tỷ đồng trong 20 năm: ở 8% trả ~16,7 triệu (dễ thở hơn), nhưng ở 12% trả ~22,0 triệu - tăng ~5,3 triệu/tháng, “ăn” trực tiếp vào tiêu dùng và dự phòng.

Nếu buộc phải vay ở lãi cao, kéo kỳ hạn từ 15 lên 20 năm giúp giảm nghĩa vụ tháng (ví dụ 12%: từ ~24,0 triệu đồng xuống ~22,0 triệu đồng), mua được “thời gian” để chờ cơ hội refinance hoặc tăng thu nhập; đổi lại tổng lãi phải trả cao hơn.

Một gói chính sách ổn định thị trường theo ông Hạnh nên tập trung vào ba trụ:

(i) Kênh vốn dài hạn cho nhà ở xã hội/nhà ở vừa túi tiền (mở rộng nguồn vốn và cơ chế bù lãi);

(ii) Minh bạch lãi suất, biên độ, phí phạt trả trước để giảm bất cân xứng thông tin;

(iii) Điều tiết tín dụng theo rủi ro và theo mục đích sử dụng (ưu tiên ở thực, hạn chế đòn bẩy đầu cơ) thay vì “siết đồng loạt”.

Các định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản năm 2026 và mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% là bước đi theo hướng “kỷ luật dòng vốn”, nhưng cần song hành với tăng cung nhà ở hợp pháp để tránh nghịch lý: lãi cao và cung khan nhưng giá vẫn khó giảm.