Dự án chung cư nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm, phường Hải Vân, TP. Đà Nẵng
“Lột xác” về thủ tục đầu tư
Tại Gia Lai, tổng thời gian thực hiện thủ tục đầu tư một dự án NOXH hiện chỉ còn gần 70 ngày, thay vì khoảng 310 ngày như trước đây.
Theo ông Lê Đăng Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai, địa phương hỗ trợ 100% kinh phí giải phóng mặt bằng và 50% chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Tỉnh cũng yêu cầu các nhà đầu tư báo cáo tiến độ hằng tháng; những kiến nghị, vướng mắc được tiếp nhận, tháo gỡ ngay.
Theo Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Nguyễn Mạnh Hùng, thành phố xác định phát triển NOXH là nhiệm vụ chính trị quan trọng, một trong những giải pháp trọng tâm bảo đảm an sinh xã hội, phát triển đô thị bền vững và ổn định thị trường bất động sản.
Thành phố yêu cầu khẩn trương chuẩn bị đầu tư các dự án thuộc danh mục phát triển NOXH giai đoạn 2026-2030; thực hiện song song các quy trình về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường; rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, giao đất và cấp phép xây dựng. Mục tiêu là cắt giảm ít nhất 50% thời gian thực hiện và 50% chi phí tuân thủ thủ tục hành chính so với quy định hiện hành.
Cơ chế đã có thì việc đầu tiên là phải tạo quỹ đất, đầu tư hạ tầng đến các khu đất và kêu gọi nhà đầu tư tiếp cận. Đây là những giải pháp căn cơ để phát triển nhà ở xã hội.
Kết quả phát triển NOXH cũng được Đà Nẵng xem là một trong những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ hằng năm của cơ quan, đơn vị và người đứng đầu.
Tại Quảng Ngãi, cùng với tốc độ phát triển đô thị, công nghiệp và thu hút đầu tư, nhu cầu NOXH ngày càng tăng, nhất là đối với công nhân tại Khu kinh tế Dung Quất, các khu công nghiệp, người thu nhập thấp ở đô thị, cán bộ, công chức trẻ và lao động tự do.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Phúc Nhân, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho rằng, kết quả phát triển NOXH vẫn còn hạn chế. Toàn tỉnh mới hoàn thành 364 căn, chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Một số dự án triển khai chậm, việc thu hút nhà đầu tư chưa thực sự mạnh mẽ.
Việc bố trí quỹ đất tại một số nơi chưa đồng bộ với quy hoạch đô thị và công nghiệp. Những vị trí phù hợp có chi phí giải phóng mặt bằng cao; còn dự án xa trung tâm, thiếu hạ tầng lại khó thu hút người dân và nhà đầu tư.
Các thủ tục về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và môi trường vẫn nhiều, trong khi sự phối hợp giữa các cơ quan có lúc chưa đồng bộ. Vì vậy, Quảng Ngãi đã rà soát, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và phối hợp liên thông. Các thủ tục liên quan đến dự án NOXH được đưa vào “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” để giảm 50% thời gian thực hiện.
“Luồng xanh” thôi là chưa đủ
Theo ông Nguyễn Phúc Nhân, NOXH là loại hình có mức lợi nhuận bị khống chế. Trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí vốn và đầu tư hạ tầng ngày càng tăng, nhiều doanh nghiệp vẫn e ngại tham gia.
Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi cũng còn khó khăn, tạo áp lực tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua. Đối tượng mua NOXH chủ yếu là người thu nhập thấp, công nhân lao động nên dù giá thấp hơn nhà ở thương mại, khoản tiền phải bỏ ra vẫn vượt khả năng của nhiều người.
Một bộ phận người dân còn cho rằng NOXH có chất lượng thấp, hạ tầng thiếu đồng bộ và chưa hiểu đầy đủ chính sách hỗ trợ. Quảng Ngãi đang xây dựng cơ chế hỗ trợ đầu tư nhằm giảm giá thành NOXH, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.
Ông Lê Văn Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho biết, giai đoạn 2021-2030, thành phố được Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu 30.400 căn NOXH. Trong giai đoạn 2021-2025, Đà Nẵng đã thực hiện được 11.000 căn.
Rào cản của Đà Nẵng cũng tương tự nhiều địa phương miền Trung: nơi có quỹ đất thì nhà đầu tư không mặn mà. Với khoảng 500-700 triệu đồng, người dân tại một số khu vực có thể mua đất và xây nhà, thay vì mua NOXH. Ngược lại, tại trung tâm Đà Nẵng cũ, nơi nhu cầu cao, quỹ đất lại hạn hẹp.
“Cơ chế đã có thì việc đầu tiên là phải tạo quỹ đất. Đà Nẵng đang dành nguồn kinh phí của thành phố để đầu tư hạ tầng đến các khu đất và kêu gọi nhà đầu tư tiếp cận những vị trí đó. Đây là hai giải pháp căn cơ để phát triển NOXH”, ông Tuấn chia sẻ.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc Ban Đầu tư và Pháp chế Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn cho biết, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi với lãi suất khoảng 4,8-5%/năm thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và một số ngân hàng thương mại được chỉ định.
Tuy nhiên, để vay vốn, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính, hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án và phương án kinh doanh. Quá trình xét duyệt kéo dài nhiều tháng, làm chậm tiến độ và gia tăng chi phí cơ hội.
Các ngân hàng thương mại cũng e ngại rủi ro do giá bán, giá cho thuê NOXH bị khống chế, trong khi lợi nhuận chỉ khoảng 7-10%, thấp hơn nhiều so với dự án thương mại. Điều này khiến điều kiện cho vay bị siết chặt, hạn mức tín dụng và tỷ lệ giải ngân còn thấp.
Ông Quảng kiến nghị đơn giản hóa thủ tục vay vốn, rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, ứng dụng dữ liệu số để giảm giấy tờ; đồng thời sớm có cơ chế bảo lãnh tín dụng thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia hoặc Nhà nước nhằm giảm rủi ro cho ngân hàng. Hạn mức tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư cũng cần được mở rộng.
Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thay vì hằng năm phải làm thủ tục xin miễn, doanh nghiệp đề xuất áp dụng cơ chế miễn, giảm tự động cho đến khi hoàn thành cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ.
Về lợi nhuận định mức, ông Quảng đề xuất mức 10-15% để duy trì động lực tham gia của doanh nghiệp, bởi lợi nhuận từ NOXH hiện thấp, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng và thủ tục hành chính lớn.
“Hiện nay, lợi nhuận từ NOXH thấp, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng và thủ tục hành chính lại lớn. Thiếu cơ chế giải ngân nhanh và hỗ trợ trực tiếp cho dự án khiến doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia”, ông Quảng chia sẻ.
Bên cạnh hoàn thiện cơ chế, chính sách, doanh nghiệp cũng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng dành cho NOXH.
