Vốn ngắn hạn tạo “bong bóng” BĐS
Theo các chuyên gia, BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh, một kế hoạch tài chính dài hạn. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng” thông thường có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính. Ông Ánh chỉ ra rằng, đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song cũng có thể rút ra khỏi thị trường nhanh không kém.
“Có thể nói, quy mô càng lớn, tốc độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn tham gia vào thị trường BĐS lại dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mang tính chất đầu cơ… càng cao thì tác động càng tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và sự ổn định của thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, thậm chí có thể gây ra những hậu quả kinh tế - xã hội khôn lường”, ông Ánh cảnh báo và khuyến nghị, việc quản lý đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là rất quan trọng và cần thiết.
Giảm thiểu rủi ro từ nguồn vốn “nóng”
Có thể nói, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý, trong khi những cơ sở tồn tại khách quan và môi trường hoạt động của nó vẫn đã, đang và sẽ tồn tại. Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn ngắn hạn để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó.
Để ổn định nguồn vốn huy động, vay mượn trong dân cư, theo các chuyên gia, trước hết cần xem đây là những giao dịch xuất phát từ tất yếu khách quan và vì vậy cần có khuôn khổ và thủ tục pháp lý cần thiết để những giao dịch này được công khai, hợp thức hoá dưới sự chứng thực, kiểm tra và giám sát của các cơ quan quản lý. Nguyên tắc tắc chung là ngăn chặn trước những rủi ro tốt hơn là xử lý khi nó đã xảy ra, nhất là những rủi ro của thị trường tín dụng “ngầm”.
Đối với nguồn tín dụng ngân hàng, các chuyên gia cho rằng, nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt là tuân thủ quy định về định giá BĐS cầm cố, thế chấp, thì nguồn tín dụng này được sử dụng như nguồn vốn “nóng” cho thị trường BĐS là bình thường. Vấn đề đáng lo ngại là rủi ro đạo đức khi sử dụng tín dụng ngân hàng đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS, hay nói cách khác là sử dụng sai mục đích khoản tín dụng đã ghi trong hợp đồng tín dụng.
Đặc biệt, trên thị trường BĐS hiện nay, do sức hấp dẫn của lợi nhuận nên không ít cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người khác trong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và Nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Vì vậy, cần có các quy định quản lý tài chính chặt chẽ để kịp thời ngăn chặn loại vốn “nóng” này đổ vào thị trường BĐS, mà một trong những biện pháp khả thi là quy định các luồng vốn đầu tư vào BĐS (cả ngắn hạn cũng như trung dài hạn) phải thông qua hệ thống tài chính chính thức (tương tự như quy định liên quan tới giao dịch trên TTCK chính thức hiện nay) để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group, cho rằng, muốn tạo nguồn vốn lành mạnh cho thị trường BĐS, trước tiên cần phải có sự liên kết ba bên gồm chủ đầu tư, tổ chức tín dụng, khách hàng. Đối với giải pháp huy động vốn từ khách hàng, cần có hành lang pháp lý cụ thể, dễ thực hiện và tuân thủ. Đặc biệt, ông Hưng kiến nghị giải pháp tạo nguồn vốn mới là phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường, nhưng để thực hiện được cần phải có cơ chế chính sách cho phù hợp. Ngoài ra, cũng còn một số giải pháp khác như thuê mua tài chính hay quỹ đầu tư tín thác.
