Mô hình ban quản trị: “Nặng quyền, nhẹ trách nhiệm”

Thiếu niềm tin

Bên cạnh hàng trăm dự án nhà chung cư tại TP.HCM, Hà Nội “khổ sở” vì chưa thành lập được ban quản trị thì cũng không ít dự án dù đã bầu được ban quản trị vẫn chưa hết… lục đục. Thực tế hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều những ban quản trị nhà chung cư làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch khiến cư dân bức xúc.

Đáng nói là hình ảnh cư dân treo băng rôn phản đối ban quản trị vì không thực hiện đúng cam kết, không công khai tài chính, mập mờ trong việc quản lý thu chi đang diễn ra rất phổ biến. Thậm chí, tình trạng này chẳng thua kém gì những mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư. Hệ quả tất yếu là ngày càng nhiều cư dân của các dự án yêu cầu bãi nhiệm ban quản trị - những người mà chỉ trước đó vài tháng, họ đã phải đấu tranh quyết liệt với chủ đầu tư, khó khăn lắm mới có thể thành lập.

Tại Chung cư Văn Phú Victoria, vừa qua cư dân cũng bức xúc với ban quản trị do chính họ tin tưởng bầu ra, vì có những người vụ lợi sử dụng quỹ không đúng mục đích. Anh Phong, một cư dân Văn Phú Victoria cho biết, sau hơn một năm hoạt động, ban quản trị này đã không đại diện được cho lợi ích của số đông cư dân, không đảm bảo được vấn đề công khai minh bạch trong tổ chức và hoạt động. Ban quản trị đã tự ý ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành, tự ý áp phí dịch vụ quản lý hàng tháng đối với cư dân, tự ý sử dụng phí bảo trì mà không được cư dân thông qua.

Nghiêm trọng hơn, từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 40 tỷ đồng phí bảo trì, ban quản trị không công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng tài chính. Các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà cũng không được tổ chức này thông báo lại để cư dân được rõ.

Trong tình cảnh tương tự, mới đây nhiều cư dân đang sinh sống tại khu chung cư cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) cũng đã lên tiếng “tố” ban quản trị chung cư không công khai, minh bạch hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ tại tòa nhà. Theo đó, từ khi được thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư Hapulico đã không tiếp dân, không công khai quỹ bảo trì, các khoản chi tiêu, số liệu một cách minh bạch khiến cư dân nơi đây vô cùng bức xúc.

Mô hình Ban quản trị nhà chung cư đã lỗi thời?

Điều 5, Luật Nhà ở quy định: “Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện”. Điều luật này đã loại bỏ vai trò quản lý chung cư của ban đại diện các hộ dân. Ngoài ra, từ năm 2005, Bộ Xây dựng đã ban hành Quy chế quản lý chung cư, quy định chi tiết việc quản lý chung cư, việc thành lập các ban đại diện của các hộ dân, chức năng giám sát việc vận hành, quản lý chung cư của các hộ dân trong chung cư…

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC, quy định về Ban quản trị hiện nay chưa thực sự rõ ràng về quyền hạn và trách nhiện của các ban quản trị. Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Song các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.

Theo ông Huy, nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên trong hoạt động của các ban quản trị đã xảy ra các tình huống:

Một là ban quản trị không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực. Hoặc mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng đa phần, các ban quản trị cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu, chủ yếu là thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định.

Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất. Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 - 7 năm công trình đi vào khai thác. Hai là thực trạng quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng dẫn đến số tiền rất dễ bị trục lợi.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cho biết, trước đây chưa có Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế, quản lý nhà chung cư, ban quản trị muốn đến ngân hàng mở tài khoản giao dịch quỹ bảo trì, ngân hàng yêu cầu phải có dấu mới được gửi quỹ, còn không phải gửi cá nhân. Gửi cá nhân lãi suất cao hơn gửi tổ chức nên một số thành viên gửi với tư cách cá nhân để trục lợi.

Nhiều ban quản trị còn lập nhóm chia phe nhằm chia chác những khoản lợi từ việc vận hành chung cư, dẫn đến những bất đồng, bức xúc của cư dân. Khuất tất trong ban quản trị còn ở chỗ lựa chọn đơn vị quản lý vận hành toà nhà chưa khách quan, giá rẻ dẫn đến chất lượng yếu kém.

Tình trạng nói trên xuất phát từ ý thức và đạo đức của những người trong ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư. Thêm nữa, các quy định của pháp luật liên quan đều cấm những hành vi sai trái nói trên, nhưng biện pháp chế tài lại không có hoặc nếu có cũng chưa thật sự nghiêm khắc và kịp thời.

Chưa kể, quy định pháp luật còn chồng chéo. Luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành nhưng thực tế rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn ban quản trị thuê một đơn vị quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần “ngọn”. Hai thương hiệu khác nhau sẽ không tránh khỏi cạnh tranh.

Việc quản lý vận hành nhà chung cư còn liên quan đến năm chủ thể (cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư), nhưng thực tế hiện nay dường như các cơ quan quản lý nhà nước vẫn đứng ngoài cuộc và cho các chủ đầu tư “tự quyết”, đẩy khó khăn cho các chủ thể còn lại.

Cũng theo ông Tuấn, thực tế, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc bán nhà cho lợi nhuận lớn còn việc quản lý toà nhà lợi nhuận quá thấp nên không mặn mà. Đặc biệt, sau vụ cháy chung cư Carina các chủ đầu tư đều buông vấn đề quản lý chung cư cho ban quản trị. Các thành viên ban quản trị hoạt động kiêm nhiệm nên không mấy chú tâm. Vì kiêm nhiệm nên thực hiện đúng theo quy định pháp luật rất khó, thậm chí nhiều văn bản quy phạm pháp luật còn chưa hiểu hết. Công tác kiểm tra, thanh tra của cơ quan quản lý là chưa có.

Góp ý cho việc thay đổi mô hình quản trị nhà chung cư mới, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings cho rằng, không nên tiếp tục sử dụng mô hình ban quản trị với thành phần chính là các cư dân và đại diện chủ đầu tư.

Thay vào đó, Bộ Xây dựng thành lập những công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp. Các đơn vị này hoạt động hoàn toàn độc lập với các chủ đầu tư cũng như cư dân. Được Bộ xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý các thông tin từ chủ đầu tư, cư dân hoặc giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát chặt chẽ của các sở ban ngành liên quan.

Đại diện cơ quan quản lý, trao đổi tại cuộc tọa đàm do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, sắp tới đây, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất, ngoài mô hình truyền thống hiện nay sẽ có thêm hai mô hình nữa là chủ đầu tư quản lý vận hành và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nếu chủ đầu tư quản lý vận hành có nghĩa là không có ban quản trị, ban quản lý nữa.

“Điều này xuất phát từ thực tế khi chúng tôi đi tiếp xúc cư dân nhiều chung cư, họ nói rằng chủ đầu tư quản lý tốt rồi thì không muốn cư dân phải tham gia vào Hội nghị chung cư gì nữa, mà để chủ đầu tư quản lý luôn cả phí bảo trì hoặc giao hẳn cho đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp do Nhà nước lựa chọn. Do đó, chúng tôi đưa ra 2 mô hình này để các cư dân tự lựa chọn", ông Hưng nói.