Nhìn vào lượng cơ sở lưu trú hiện tại, theo ông có đủ đáp ứng nhu cầu của ngành du lịch?
Câu trả lời có hay không sẽ tùy thuộc vào từng địa điểm du lịch. Ngành nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể, với công suất phòng khách sạn được cải thiện rõ rệt trong năm 2024. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đã tăng gần 15% trong 12 tháng qua, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ về nhu cầu du lịch nội địa và quốc tế. Bên cạnh đó, giá phòng trung bình trên cả nước cũng đã tăng khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó chủ yếu là nhờ vào sự tăng trưởng giá phòng mạnh mẽ của phân khúc hạng sang.
Xét trên phương diện cả nước, Việt Nam đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung khách sạn và khu nghỉ dưỡng sau Covid với gần 32.000 phòng gia nhập thị trường kể từ năm 2022, tuy nhiên sự phân bố nguồn cung không đồng đều giữa các điểm đến. Phần lớn các dự án mới này tập trung tại các điểm đến ven biển, đặc biệt là Đà Nẵng, nơi nguồn cung khách sạn tại một số khu vực đã vượt quá nhu cầu.
Ngược lại, TP.HCM - trung tâm kinh tế hàng đầu của Việt Nam, chỉ chứng kiến mức tăng nhẹ về nguồn cung khách sạn trong vài năm qua. Trong bối cảnh số lượng khách du lịch tăng trưởng hai con số, thì số lượng khách sạn cao cấp dự kiến khai trương trong ba năm tới tại TP.HCM vẫn còn hạn chế. Điều này hoàn toàn trái ngược với các thành phố lớn trong khu vực như Bangkok, nơi nguồn cung khách sạn tăng trưởng sôi động hơn. Kết quả là TP.HCM vẫn đang thiếu hụt nguồn cung và cần bổ sung nguồn cung khách sạn ở mọi phân khúc.
Có nét gì mới ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua?
Ngành nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang chuyển dịch sang những phân khúc cao cấp hơn. Đáng chú ý, phân khúc luxury hạng sang đã ghi nhận mức tăng trưởng mạnh với nhu cầu tăng cao và giá phòng tăng tại các điểm đến du lịch trọng điểm. Xu hướng này được phản ánh rõ nét tại thị trường Hà Nội, khi phân khúc luxury hạng sang chiếm đến 25% tổng nguồn cung khách sạn dự kiến khai trương trong bốn năm tới.
Một xu hướng quan trọng khác của thị trường là sự gia tăng hiện diện của các nhà điều hành khách sạn quốc tế. Gần 85% nguồn cung mới sẽ được quản lý bởi các thương hiệu quốc tế và khu vực. Điều này cho thấy ngành nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang nỗ lực trong việc nâng cao tiêu chuẩn và gia tăng nhận diện thương hiệu.
Trước những động lực này, chúng tôi khuyến khích các chủ đầu tư cân nhắc TP.HCM và Hà Nội như những thị trường có tiềm năng lớn cho các dự án khách sạn mới. Cơ hội đang mở ra ở nhiều phân khúc, bao gồm khách sạn giới hạn dịch vụ, dự án phức hợp, trung tâm hội nghị, bất động sản siêu sang, căn hộ dịch vụ, bất động sản hàng hiệu và cả khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe tại các khu vực lân cận hai thành phố này.
Các chuyên gia cũng cho rằng đây là thời điểm phù hợp để đánh giá lại mô hình phát triển mới trong chu kỳ dài hạn. Trong bối cảnh này, ông chia sẻ quan điểm về mô hình condotel tại Việt Nam.
Condotel là mô hình kinh doanh cho phép người mua sở hữu ngôi nhà thứ hai, đồng thời tạo thu nhập từ việc cho thuê. Với các chủ đầu tư, condotel cũng là một phương án huy động vốn ngay từ giai đoạn đầu thông qua việc bán căn hộ. Chúng tôi tin rằng mô hình này vẫn còn nhiều tiềm năng và nên được nhìn nhận lại trên thị trường.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng condotel là mô hình phức tạp. Các chủ đầu tư cần nghiên cứu hoạch định, triển khai thiết kế và xây dựng cấu trúc quản lý phù hợp để đảm bảo khả năng vận hành lâu dài. Một trong những vấn đề chính của mô hình condotel tại Việt Nam là nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc bán hàng mà bỏ qua yếu tố vận hành dài hạn và chất lượng sản phẩm condotel. Tư duy này, đặc biệt với những chủ đầu tư mới tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể dẫn đến những dự án hoạt động kém hiệu quả và khó có khả năng cạnh tranh trên thị trường nghỉ dưỡng
Chúng tôi hoan nghênh các dự án condotel mới, nhưng đồng thời kêu gọi sự chuyển hướng sang chất lượng thay vì số lượng với trọng tâm là hiệu quả vận hành lâu dài và mô hình quản lý bền vững.
Ngành bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn thu hút sự quan tâm mạnh mẽ, đặc biệt từ các nhà đầu tư châu Á và các văn phòng đầu tư gia đình. Tuy nhiên, bất chấp nhu cầu cao, khối lượng giao dịch vẫn còn hạn chế do nhiều dự án có cấu trúc sở hữu phức tạp hoặc gặp trở ngại pháp lý khiến quá trình đàm phán kéo dài. Ông có thể chia sẻ thêm về vấn đề này không?
Ngành bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn, đặc biệt từ các nhà đầu tư châu Á và các family offices nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và kinh tế trong nước.
Nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến các các bất động sản tại những thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, đặc biệt là các dự án có vị trí đắc địa và kết nối hạ tầng tốt. Những tài sản này mang lại tiềm năng tăng giá trị dài hạn và nhu cầu ổn định nên rất hấp dẫn. Các khu nghỉ dưỡng tại các điểm đến ven biển có đường bay quốc tế như Đà Nẵng, Cam Ranh cũng thu hút sự quan tâm lớn, đặc biệt nếu có sự hiện diện của các đơn vị vận hành quốc tế và dòng tiền hoạt động tốt.
Tuy nhiên, một trở ngại đối với các nhà đầu tư nước ngoài là thời hạn sử dụng đất còn lại của của nhiều dự án không còn dài, đặc biệt tại TP.HCM khi có tới khoảng 33% khách sạn thuộc phân khúc trung cấp cho đến hạng sang tại TP.HCM đã hoạt động trên 20 năm, và một số khách sạn cao cấp có thể sẽ tới cuối thời hạn sử dụng đất trong 10 - 20 năm tới. Điều này khiến một số nhà đầu tư do dự, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài khi họ chưa hiểu rõ quy trình gia hạn thuê đất tại Việt Nam.
Việc thiếu hướng dẫn rõ ràng trong các quy định pháp lý khiến việc lên kế hoạch đầu tư dài hạn và định giá tài sản trở nên phức tạp hơn và là một trợ ngại với các nhà đầu tư tiềm năng.
