Những khu đô thị vắng bóng người
Trở lại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cũ - địa bàn tâm điểm của thị trường địa ốc phía Nam suốt nhiều năm qua, hình ảnh mà chúng tôi ghi nhận được là nhiều khu đô thị đến nay vẫn chỉ là những dự án không có người ở.
Trục đường Tỉnh lộ 769 chạy dọc Long Thành, nhiều dự án với những dãy nhà được xây dựng kiên cố, nhưng bên trong cửa đóng then cài, rêu phong cỏ bám.
Khu đô thị Century City có quy mô diện tích 48,9 ha do Kim Oanh Group phát triển, từng hứa hẹn trở thành một khu đô thị thương mại - dịch vụ đẳng cấp, góp phần vào bước chuyển mình mạnh mẽ của Long Thành trên chặng đường phát triển thành “thành phố sân bay” tầm cỡ quốc tế.
Dù được xây dựng đã lâu với nhiều dãy nhà thô được xây sẵn, còn lại là đất nền, nhưng hiện gần như không có người dân về ở, lác đác đâu đó có một số văn phòng môi giới bất động sản, nhưng cũng vắng bóng khách hàng.
Một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực này cho biết, giá bán đất giai đoạn đầu của dự án khoảng 16 triệu đồng/m2 và các đợt tiếp theo tăng lên 30 triệu đồng/m2, nhưng nay nhiều lô đang được rao bán dưới giá vốn.
Nằm cạnh Century City là Khu đô thị STC Long Thành do STC Group làm chủ đầu tư cũng chung tình cảnh tương tự. Với quy mô diện tích 23,4 ha với 1.100 sản phẩm gồm các loại đất nhà liên kế phố, đất nhà liên kế vườn, đất nhà song lập và từng được giới thiệu là dự án phát triển theo kiểu mẫu khu đô thị tổng hợp đa chức năng.
Từng dãy nhà khang trang ở đây được xây dựng khá bài bản, nhưng cũng ít người về ở. Nguyên nhân theo các môi giới tại đây là do dự án thiếu tiện tích và khách hàng chủ yếu là người ở xa, không có nhu cầu ở.
Một dự án khác là Gem Sky World Long Thành có quy mô diện tích hơn 92 ha được đầu tư hạ tầng xã hội tương đối hoàn chỉnh như trường học, công viên... Dự án này từng có giá bán đất từ 18-35 triệu đồng/m2 tùy từng giai đoạn và vị trí, nhưng cũng không nằm ngoài tình trạng chung là vắng bóng người ở. Theo chia sẻ từ các môi giới, hiện nhiều nhà đầu tư do kẹt tiền đang chấp nhận bán lỗ.
Không chỉ Long Thành, tình trạng khu đô thị không có người ở cũng diễn ra khá phổ biến ở tại khu vực từng là “điểm nóng” khác tại phía Nam là Nhơn Trạch.
Từ hơn 20 năm trước, Nhơn Trạch đã được quy hoạch để trở thành thành phố mới, một đô thị loại II với quy mô dân số dự kiến lên đến hàng trăm nghìn người. Theo đó, hàng loạt “ông lớn” bất động sản đã đổ bộ, biến những vùng đất nông nghiệp nơi đây trở thành những dự án hoành tráng.
Tại đây, không khó để bắt gặp những dự án như Khu đô thị Long Thọ Phước An, Sun Flower City, Mega City 2… một thời cũng là tâm điểm của những lời chào mời hấp dẫn. Tuy nhiên, khi đi sâu vào các phân khu này vào buổi tối, ánh điện thắp sáng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Phần lớn các căn biệt thự, nhà phố đều trong tình trạng cửa đóng then cài.
Nghịch lý “con gà - quả trứng”
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính yếu khiến nhiều khu đô thị phía Nam vắng bóng người là do thiếu hạ tầng kết nối và tiện ích. Đô thị không chỉ là những ngôi nhà đẹp, mà còn là một hệ sinh thái bao gồm trường học, bệnh viện, siêu thị và không gian giải trí.
Tại nhiều dự án ở Nhơn Trạch và Long Thành, nhà đầu tư chỉ tập trung xây nhà để bán, mà quên mất việc xây dựng cộng đồng. Khi bước ra khỏi cổng dự án, cư dân phải đối mặt với cảnh tượng đìu hiu, thiếu thốn các dịch vụ cơ bản.
Việc sống trong một “ốc đảo” sang trọng nhưng biệt lập, không có hàng quán, không có trường học chất lượng cho con cái… là một rào cản rất lớn đối với những gia đình có nhu cầu ở thực.
 |
Khu đô thị STC Long Thành. Ảnh: Lê Toàn. |
Một nguyên nhân khác nằm ở tư duy đầu cơ của thị trường. Phần lớn khách hàng mua các sản phẩm tại đây không phải để ở, mà để chờ tăng giá rồi bán lại, hưởng chênh lệch.
Họ là những nhà đầu tư đến từ TP.HCM, Hà Nội hoặc các địa phương lân cận, mua nhà theo tâm lý đám đông và kỳ vọng vào các “cú huých” hạ tầng. Khi hạ tầng chậm tiến độ, dòng vốn bị chôn chặt, các nhà đầu tư này cũng không có nhu cầu về ở, tạo nên một vòng xoáy trống trải.
Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý và tiến độ triển khai của các dự án cũng là một yếu tố then chốt. Nhiều dự án dù đã phân lô, bán nền từ lâu, nhưng chủ đầu tư chậm trễ trong việc hoàn thiện các thủ tục cấp sổ hồng hoặc hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, xử lý nước thải… Điều này gây tâm lý bất an cho người mua, khiến họ không dám xuống tiền xây dựng nhà cửa hoặc chuyển về sinh sống.
Sự đứt gãy giữa cam kết của chủ đầu tư và thực thi thực tế đã biến nhiều khu đô thị tiềm năng thành những dự án treo không lối thoát.
Để giải quyết thực trạng này, cần một cách tiếp cận đa chiều và quyết liệt từ cả chính quyền địa phương lẫn doanh nghiệp. Theo bà Lưu Thị Thanh Mẫu - Tổng giám đốc Công ty Phúc Khang, doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư các khu đô thị, điểm mấu chốt hiện nay là bài toán đưa dân về ở.
“Ở nhiều khu đô thị, cư dân muốn chủ đầu tư đầu tư tiện ích thì mới chuyển về ở, trong khi chủ đầu tư lại cho rằng, phải có dân về ở thì đầu tư hạ tầng tiện ích mới không lãng phí.
Nghịch lý này đang như một vòng luẩn quẩn giống như câu chuyện con gà có trước, hay quả trứng có trước”, bà Thanh Mẫu nói và cho rằng, muốn giải được bài toán vắng người ở các khu đô thị, các chủ đầu tư phải tiên phong trong câu chuyện đầu tư tiện ích cho dự án.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc ERAS Land cũng cho hay, thực ra không phải đến lúc này câu chuyện khu đô thị vắng bóng người mới được nhắc đến mà đã diễn ra từ lâu, nhưng đến nay vẫn chưa có lời giải thỏa đáng.
Nhiều thành phố hay khu đô thị như Thành phố mới Bình Dương từ khi xây dựng đến khi đưa được dân về ở cũng mất cả chục năm. Trong đó, ở nhiều khu đô thị, các chủ đầu tư ngoài việc nỗ lực đầu tư tiện tích, còn đưa ra các giải pháp kích cầu như cho thuê mặt bằng với giá 0 đồng để thu hút các dịch vụ tiện ích.
Các chuyên gia cho rằng, thay vì chạy theo lợi nhuận trước mắt từ việc bán các sản phẩm cao cấp, các chủ đầu tư cần chuyển hướng sang phát triển các dòng sản phẩm đa dạng hơn, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền.
Việc thu hút các doanh nghiệp bán lẻ, các trường học liên cấp, các cơ sở y tế… về đặt chi nhánh tại khu đô thị là bước đi cần thiết để tạo ra sức sống cho khu vực. Một cộng đồng xã hội chỉ bền vững khi đáp ứng được những nhu cầu cơ bản nhất của con người.
Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cần kiểm soát chặt quản lý quy hoạch và hậu kiểm các dự án bất động sản, ưu tiên các nhà đầu tư có năng lực, cam kết phát triển đồng bộ cả nhà ở lẫn hạ tầng xã hội.
