TP.HCM: Tâm lý thị trường được cải thiện
Theo Avison Young Việt Nam, trong quý III/2025, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục được gia tăng với việc ra mắt phân khu Trellia Cove, cung cấp hơn 800 căn hộ 2-3 phòng ngủ với diện tích đa dạng từ 54-170 m2, đánh dấu bước phát triển tiếp theo của Khu đô thị phức hợp Mizuki Park do Nam Long hợp tác với các đối tác Nhật Bản cũng phát triển.
Bên cạnh nguồn cung mới này, thị trường duy trì sức hút từ các dự án hiện hữu có tên tuổi và vị trí đắc địa như The Privé (Đất Xanh), Lumière Midtown (Masterise Homes) hay Kieu by KITA (KITA Group)…, tạo nên bức tranh cung - cầu với phân khúc cao cấp vẫn nổi bật.
Ở phía cầu, khách hàng ngày càng thận trọng, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính dù lãi suất thấp. Xu hướng đầu tư chuyển sang các sản phẩm có thể tạo dòng tiền ổn định hoặc tại khu vực đông dân cư, nhiều việc làm.
Điều này làm giảm sức cầu đầu cơ ngắn hạn, đồng thời tăng nhu cầu ở thực và cho thuê, buộc chủ đầu tư phải áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, minh bạch và hỗ trợ tài chính nhiều hơn.
Về giá bán, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá sơ cấp, đặc biệt tại các dự án mở bán mới, với mức tăng trung bình 5-8% so với mặt bằng chung.
Khu Nam Rạch Chiếc (An Phú, quận 2 cũ) nổi lên như là tâm điểm cạnh tranh của phân khúc cao cấp, nơi hàng loạt dự án lớn đồng loạt triển khai. Dự án Eaton Park đang dẫn dắt với mức giá trung bình khoảng 213 triệu đồng/m2, khẳng định vị thế trong phân khúc sang trọng.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư Khu phức hợp Palm City chuẩn bị ra mắt khối cao tầng mới trong quý tới, mức giá dự kiến từ 250-300 triệu đồng/m2. Sự kiện Tập đoàn Keppel thoái toàn bộ 42% vốn tại Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (chủ đầu tư dự án Palm City) cho Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm càng làm tăng sức hút cho dự án này.
Chủ đầu tư dự án The Global City cũng không đứng ngoài cuộc khi tòa CT5, tọa lạc trên trục kênh đào và nhạc nước, áp dụng chiến lược giá ngang bằng dự án Eaton Park, hướng trực tiếp đến nhóm khách hàng thượng lưu.
Nhìn tổng thể, cuộc đua tại khu vực Nam Rạch Chiếc ngày càng quyết liệt, khi phần lớn chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu sang. Điều này không chỉ thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng 200-300 triệu đồng/m2, mà còn góp phần định hình Nam Rạch Chiếc như một trung tâm căn hộ hạng sang mới của TP.HCM.
Một diễn biến đáng lưu ý khác là sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trường TP.HCM có thêm một lượng nguồn cung đáng kể, với khoảng 20 dự án đến từ TP. Thuận An và TP. Dĩ An cũ. Sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, tập trung dọc theo tuyến Quốc lộ 13.
Cùng với đó là khoảng 5 dự án từ TP. Vũng Tàu cũ và giá bán có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực. Cụ thể, với TP.HCM cũ, mức giá phổ biến ở mức 3.200-5.200 USD/m2, trong khi tại Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ lần lượt là 1.600-2.200 USD/m2 và 1.300-1.700 USD/m2.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, tại TP.HCM, doanh nghiệp có thể tập trung vào nhóm sản phẩm căn hộ cao cấp hướng đến nhà đầu tư nước ngoài và tầng lớp thượng lưu, các sản phẩm, dự án mang tính biểu tượng.
Tại Bình Dương, các sản phẩm nên tập trung vào phân khúc vừa túi tiền, trung cấp, phục vụ chuyên gia, người lao động tại các khu công nghiệp, với tiềm năng cho thuê cao. Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, có thể hướng đến việc phát triển các dịch vụ bổ trợ, bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo ông David Jackson, doanh nghiệp nên tập trung phát triển dự án tại các vị trí hạ tầng trọng điểm như ga metro, nút giao cao tốc, sân bay Long Thành, kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ - căn hộ để gia tăng giá trị. Điểm lưu ý là dự án nên được triển khai theo giai đoạn và mở bán từng phần để tránh dư cung và giảm áp lực vốn vay.
Với người mua, theo ông David Jackson, có thể phân loại thành 3 mục tiêu ngắn, trung và dài hạn, cùng với chiến lược đa dạng hóa.
Cụ thể, với mục tiêu ngắn hạn (6-18 tháng), có thể tận dụng cơ hội tại khu vực hưởng lợi từ hạ tầng (metro, cao tốc). Với mục tiêu trung và dài hạn (2-5 năm), nên ưu tiên quỹ đất và căn hộ gần trục logistics, khu công nghiệp, tuyến kết nối liên vùng. Đầu tư dài hạn, cho thuê ven biển Bà Rịa - Vũng Tàu, hưởng lợi từ hạ tầng hoàn chỉnh.
Với chiến lược đa dạng hóa, nên kết hợp căn hộ cho thuê (Bình Dương, TP.HCM) để tạo dòng tiền ổn định với sản phẩm có định hướng nghỉ dưỡng nhằm phân tán rủi ro và gia tăng giá trị dài hạn.
Hà Nội: Cung, cầu, thanh khoản tăng vọt
Tại Hà Nội, theo CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mở bán mới chung cư trong quý III/2025 đạt hơn 10.300 căn hộ, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây có nguồn cung mới vượt mốc 10.000 căn.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, quý này ghi nhận mức cao kỷ lục về nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì, chiết khấu), đạt hơn 2.000 căn.
Các dự án mở bán mới phân bổ đa dạng tại nhiều khu vực, nhất là các khu vực có kết nối tốt như Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên. Ngoài ra, các dự án có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên cũng xuất hiện ngày càng nhiều tại khu vực xa trung tâm như Đan Phượng và Văn Giang, Hưng Yên (khu vực giáp ranh Hà Nội).
Thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua một quý khá bùng nổ, đặc biệt về thanh khoản. Tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý đạt hơn 11.100 căn, mức cao nhất theo quý từng được ghi nhận kể từ năm 2018.
Về giá bán, CBRE cho hay, giá chào bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ tại TP.HCM. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý III/2025 cao hơn quý liền trước 16% và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, trong quý III vừa qua, nhiều chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh kế hoạch bán hàng và tích cực mở bán giỏ hàng từ quỹ dự án hiện có, trong đó nhiều dự án có vị trí gần trung tâm và kết nối thuận tiện, đã đẩy mặt bằng giá tăng cao.
Tuy nhiên, ngay tại những khu vực vốn trước đây có mặt bằng giá bán hợp lý như Đan Phượng, Văn Giang (Hưng Yên), thì trong quý III cũng ghi nhận mức giá cao hơn, được thúc đẩy bởi sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, dày dạn kinh nghiệm, sự đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và sự hình thành các cụm dân cư hiện đại.
Mặc dù mặt bằng giá bán sơ cấp đang ở mức cao, nhưng phần lớn các dự án mở bán mới trong quý vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan, trung bình đạt khoảng 70-80% số căn mở bán. Diễn biến này phần nào cho thấy nhu cầu đầu tư bất động sản tại Hà Nội duy trì ổn định, chưa có dấu hiệu chững lại.
Bà An cũng dự báo, những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động.
Tổng nguồn cung mới trong quý cuối năm dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung mới đa dạng hơn sẽ giúp thị trường ghi nhận thêm các sản phẩm thuộc phân khúc giá 50-60 triệu đồng/m2.
Còn theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, bối cảnh vĩ mô thời gian tới có thể có những thay đổi về tiếp cận tín dụng, lãi suất, từ đó tác động đến thị trường nhà ở.
Bởi vậy, chiến lược đầu tư, ra hàng sẽ thận trọng hơn, nhiều chủ đầu tư sẽ tranh thủ ra hàng sớm, đẩy mạnh bán hàng khi thị trường còn tốt và tác động của câu chuyện lãi suất chưa nhiều. Cùng với đó, các dự án cũng sẽ được triển khai một cách thận trọng, tránh đọng vốn nhiều.
Về phía nhà đầu tư, có thể sẽ chuyển sang trạng thái an toàn hơn bằng cách sử dụng vốn tự có hoặc hình thức huy động vốn khác, hạn chế vốn vay ngân hàng. Nhiều người sẽ cắt lãi, chờ đợi thị trường có diễn biến mới để có hướng đi tiếp theo.
Tuy vậy, thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực. Nơi nào giá còn hợp lý, nhiều tin tốt, đón sóng hạ tầng sẽ còn cơ hội tăng giá.
