Sáng 22/10, tiếp chương trình Kỳ họp thứ hai - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Dự án này đã được Quốc hội cho ý kiến về định hướng sửa đổi tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất vào tháng 8/2026, dự kiến được thông qua tại Kỳ họp này, vào cuối tháng 11/2026.
Thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, sau hai năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng hai con số, việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.
Bỏ giá đất cụ thể, bỏ quy hoạch sử dụng đất
Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, Dự thảo Luật gồm 13 chương và 112 điều, giảm 03 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024 (260 điều), bao gồm các nhóm chính sách trọng tâm sau:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Dự thảo đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.
Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản kế thừa quy định hiện hành. Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, kể cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm; các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và các trường hợp không phải xin phép; cho phép giải quyết yêu cầu không tiếp tục thực hiện đối với trường hợp đã được chuyển mục đích, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Dự thảo bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công; hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa theo hướng được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.
 |
Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 22/10 |
Tài chính đất đai, giá đất: So với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Dự thảo bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...
Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Đề nghị Chính phủ hướng dẫn xây dựng bảng giá đất, đảm bảo có tăng có giảm
Trình bày Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ông Phan Văn Mãi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề nghị tiếp tục rà soát nhiều nội dung nhằm bảo đảm tính khả thi, đồng bộ của dự thảo, trong đó có cơ chế tài chính đất đai, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và tái định cư.
 |
Ông Phan Văn Mãi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 22/10 |
Về tài chính đất đai và giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ hướng dẫn việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và mức bồi thường tại từng địa phương.
"Việc hoàn thiện các quy định này cần bảo đảm bảng giá đất có tăng, có giảm, phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để người dân chưa có quyền sử dụng đất tiếp cận đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và tạo môi trường đầu tư thuận lợi giữa các địa phương, vùng miền", ông Mãi nói.
Đối với các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư có hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), Ủy ban đề nghị rà soát thời điểm xác định giá đất để thanh toán hợp đồng trong mối liên hệ với cơ chế PPP tổng thể. Trường hợp pháp luật về PPP chưa được sửa đổi, cần nghiên cứu kỹ để có giải pháp hợp lý, kịp thời. Nếu nội dung đã đủ cơ sở và rõ ràng, có thể xem xét sửa đổi trong dự thảo luật hoặc tại một nghị quyết khác.
Bên cạnh giá đất, Ủy ban đề nghị hoàn thiện các quy định về phân loại đất. Theo đó, việc phân loại cần hợp lý, thiết yếu cho công tác quản lý gắn với các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất. Ngoại trừ đất rừng, đất trồng lúa, đất quốc phòng và đất an ninh, các loại đất khác không nên bị quản lý bằng những chỉ tiêu sử dụng quá cứng nhắc mà cần căn cứ định hướng phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Ủy ban đề nghị bảo đảm tính thống nhất với quy hoạch cấp tỉnh, đơn giản hóa quy hoạch sử dụng đất cấp xã, tránh tạo ra một loại quy hoạch khác. Quy hoạch cấp xã nên thể hiện các nhiệm vụ dự kiến và tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, không trở thành căn cứ pháp lý mang tính ràng buộc để phê duyệt dự án.
Về thu hồi đất tại Điều 34, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ tính cần thiết của việc thu hồi, tránh bị lạm dụng nhưng cũng không gây cản trở dự án. Các trường hợp thu hồi cần được rà soát trên cơ sở Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Ủy ban cũng đề nghị cân nhắc trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án tái định cư, làm rõ liệu có phát sinh tình trạng thu hồi đất hai lần hoặc phải thu hồi hai khu đất cho cùng một dự án đầu tư hay không. Việc mở rộng các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án phục vụ mục đích kinh doanh cần được xem xét thận trọng, bảo đảm có sự cần thiết.
Với khu đất phụ cận các công trình hạ tầng, báo cáo đề nghị nghị định hướng dẫn cần quy định khung tiêu chí để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có cơ sở thực hiện.
Một nội dung khác được đề nghị rà soát là quy định về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất tại các Điều 58 và 108.
Báo cáo cho biết dự thảo đưa ra hai phương án liên quan đến việc thực hiện Nghị quyết số 171/2024/QH15, nhưng chưa đánh giá đầy đủ tác động, ưu điểm, nhược điểm và chưa thể hiện rõ lựa chọn phương án. Chính phủ cần lựa chọn phương án cụ thể; nếu nội dung liên quan đến việc thể chế hóa chính sách thì cần xin ý kiến cấp có thẩm quyền.
