Chuẩn bị cho dài hạn
Vừa qua, Tập đoàn Hòa Phát cho biết đã được UBND tỉnh Hưng Yên chấp thuận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp số 06 - giai đoạn 1, nằm trên địa bàn xã Ân Thi và xã Xuân Trúc.
Dự án có quy mô hơn 230 ha, tổng vốn đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp số 6 (thuộc Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Hòa Phát - công ty con do Tập đoàn Hòa Phát sở hữu hơn 99,9% vốn).
Tương tự, Tập đoàn Amata (Thái Lan) mới được UBND tỉnh Phú Thọ chấp thuận là nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Đoan Hùng, diện tích hơn 475 ha, vốn đầu tư trên 185 triệu USD.
Dự án chia thành 2 giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 có diện tích 239,4 ha, thời gian thực hiện từ nay đến năm 2029; giai đoạn 2 với diện tích 236,2 ha, thời gian thực hiện từ năm 2029 đến năm 2033.
Amata hiện đang triển khai nhiều dự án khu công nghiệp tại Việt Nam như Amata City Biên Hòa, Amata City Long Thành, Amata City Hạ Long, Amata Quảng Trị, Amata Phú Thọ... với tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 2.500 ha. Trước đó, tập đoàn này đã đề xuất nghiên cứu đầu tư dự án khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ quy mô hơn 3.800 ha, vốn đầu tư tối thiểu 180 triệu USD tại TP.HCM.
Trong một diễn biến khác, ngay đầu năm 2026, Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP. Huế công bố kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp La Sơn khu số 01.
Theo đó, duy nhất Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) nộp hồ sơ tham gia. Dự án có quy mô hơn 467 ha, tổng mức đầu tư 3.075 tỷ đồng và được UBND TP. Huế chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 5/12/2025.
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một nhà phát triển khu công nghiệp cho hay, sau những “ồn ào” về thuế đối ứng làm dòng vốn đầu tư chịu một quãng “ngập ngừng”, giờ các nhà đầu tư đang tích cực hơn trong việc thúc đẩy dịch chuyển.
Với sự ổn định cao của nền chính trị - xã hội, cũng như hàng loạt các cải cách lớn về hành chính, hành lang pháp lý và liên tục cải thiện môi trường đầu tư, Việt Nam đang là điểm đến rất cạnh tranh của dòng vốn quốc tế.
Sức cầu còn lớn
Là phân khúc duy trì sức nóng và tăng trưởng ổn định suốt nhiều năm qua, bất động sản công nghiệp đang thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ từ cả 2 khối nội - ngoại.
Một mặt, các nhà phát triển dự án tích cực tạo lập quỹ đất, phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển sản xuất trong dài hạn. Mặt khác, các sản phẩm như kho xưởng xây sẵn cũng liên tục được bổ sung nguồn cung để thoả mãn nhu cầu “nóng” từ thương mại điện tử và các ngành công nghiệp nhẹ.
 |
Nhu cầu kho xưởng xây sẵn đang tăng nhanh. Ảnh: Dũng Minh. |
Lấy ví dụ với phân khúc nhà kho xây sẵn, trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho hay, tại miền Bắc, năm 2025, nguồn cung tiếp tục được mở rộng với 256.000 m2 nhà kho mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m2.
Tính chung năm 2025, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000 m2, tăng 13% so với năm 2024. Động lực lớn nhất đến từ các doanh nghiệp sản xuất và được củng cố thêm bởi tăng trưởng nhu cầu do hoạt động mua sắm, tiêu dùng cuối năm sôi nổi hơn. Giá chào thuê trung bình quý IV/2025 đạt 4,93 USD/m2/tháng, tăng 1,48% theo quý và 6,62% theo năm.
Còn tại miền Nam, tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng 11,2% so với cuối năm 2024.
Tổng hấp thụ ròng quý IV/2025 đạt trên 97.600 m2, đưa tổng cộng hấp thụ cả năm tăng hơn 70% so với năm 2024, đạt 453.000 m2. Giá thuê trung bình quý IV/2025 đạt 5,04 USD/m2/tháng, tăng 0,3% theo quý và 2,7% theo năm.
Năm 2026, miền Bắc dự kiến tiếp tục mở rộng đáng kể với 683.000 m2 nhà kho xây mới, phần lớn tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên, do các tập đoàn lớn như Mapletree, SLP, BWID triển khai dự án. Tại miền Nam, dự kiến có thêm 313.000 m2 kho xây sẵn.
“Thị trường nhà kho xây sẵn năm 2025 cho thấy sự chủ động thích ứng của cả 2 miền, khi chủ đầu tư liên tục điều chỉnh sản phẩm, mở rộng quy mô đầu tư cũng như nâng cao chất lượng vận hành. Dòng vốn đầu tư dự kiến tiếp tục dồn về các trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Bình Dương và Đồng Nai, giữ vai trò then chốt trong chiến lược phát triển logistics của Việt Nam”, bà Trang nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa, với sự tham gia của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, góp phần đa dạng hóa nguồn cung ở nhiều phân khúc.
Đối với sản phẩm kho xưởng xây sẵn, các mô hình phát triển mới như kho/xưởng hỗn hợp và cao tầng sẽ ngày càng phổ biến, giúp chủ đầu tư linh hoạt đáp ứng nhu cầu thuê đa dạng, đồng thời tối ưu hóa diện tích sử dụng.
Để nâng cao chất lượng dòng vốn, ông Hồ Sỹ Hùng - Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đưa ra khuyến nghị, các địa phương, doanh nghiệp cần tiếp tục chủ động lựa chọn thu hút FDI chất lượng cao, ưu tiên lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao, thân thiện môi trường, bền vững và có khả năng chuyển giao, ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư có chiến lược đồng hành, phát triển lâu dài.
Các khu công nghiệp cần được quy hoạch thành các cụm liên kết, chẳng hạn nếu đang mạnh về bán dẫn thì mở rộng sang các lĩnh vực như AI, kỹ thuật số...
Về khẩu vị nhà đầu tư, đại diện Core5 Vietnam cho hay, ở phân khúc kho xưởng sẵn cho thuê đạt chất lượng và tiêu chuẩn ESG, khách thuê vẫn rất tin tưởng, ưu tiên dự án có vị trí thuận tiện về logistic, hạ tầng đầy đủ như cảng, sân bay, đường lớn…, cũng như các tiện ích kèm theo như hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống văn phòng, khu vực xử lý nước thải, khu vực thể thao, các trạm sạc xe đạp/xe máy điện…
Nhu cầu về phân khúc này cũng lớn, minh chứng là dự án Core5 Quảng Ninh mặc dù mới đi vào hoạt động nhưng đã được lấp đầy 100%; hay như dự án Core5 Hải Phòng cũng thu hút các nhà sản xuất lớn như LG, Pegatron… nhờ kết nối cảng và sân bay và việc Hulic (Nhật Bản) chọn hợp tác mở rộng mô hình Core5 là dấu hiệu rõ ràng của niềm tin vào khả năng sinh lời và tính ổn định trong dài hạn.
