Từ đòi hỏi thị trường…
Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, dù kết quả của cuộc chiến thuế quan mới chưa hoàn toàn ngã ngũ trên bình diện toàn cầu, nhưng Việt Nam đã nhận được tín hiệu tích cực, giúp hàng hóa trong nước giữ được lợi thế cạnh tranh so với Trung Quốc, thậm chí là một số nước cạnh tranh trực tiếp trong khu vực.
Đại diện Cushman & Wakefield tin rằng, Việt Nam tiếp tục là thị trường đầy tiềm năng khi các nhà sản xuất toàn cầu tìm cách xây dựng chuỗi cung ứng đa dạng và bền vững hơn tại đây.
Một vấn đề đang thu hút sự quan tâm lớn là truy xuất nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa và tiêu chuẩn sản xuất bền vững.
Trong khi với câu chuyện truy xuất nguồn gốc hàng hóa đòi hỏi sự chuyển đổi triệt để của các nhà sản xuất (như thay thế nguyên liệu, nguồn nhập khẩu nguyên liệu…), thì với phát triển bền vững, các tiêu chí về sản xuất theo chuẩn ESG (môi trường, xã hội, quản trị doanh nghiệp) đang được đề cao.
Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy, “tính bền vững” nằm trong nhóm 3 tiêu chí hàng đầu đối với các nhà phát triển bất động sản thương mại.
Hơn 70% khách hàng sẵn sàng trả giá thuê cao hơn để sử dụng công trình xanh, với mức chênh lệch từ 7-10% nhằm đạt mục tiêu giảm phát thải. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm không gian sản xuất hiệu quả, mà còn kỳ vọng vào cơ sở hạ tầng giúp họ hiện thực hóa cam kết phát triển bền vững.
Việt Nam đang nổi lên trong không nhiều thị trường hội tụ đầy đủ các lợi thế cạnh tranh này. Dù giá thuê nhà xưởng năm 2025 đã tăng 70% so với năm 2019, song vẫn hấp dẫn so với các thị trường khác trong khu vực, dao động từ 4-7 USD/m2/tháng.
Tổng nguồn cung nhà xưởng đạt hơn 11 triệu m2 sàn, tăng khoảng 113% so với năm 2019, với tỷ lệ lấp đầy ở mức 85-90%.
Chi phí lao động tại Việt Nam hiện chỉ bằng khoảng 25% mức lương trung vị toàn cầu, được xếp vào nhóm có chi phí lao động thấp nhất châu Á - Thái Bình Dương. Đồng thời, giá điện cho sản xuất công nghiệp cũng rất cạnh tranh, đứng thứ ba các thị trường thấp nhất toàn cầu.
Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như một trụ cột chiến lược, đóng vai trò then chốt trong việc duy trì hoạt động sản xuất và phân phối toàn cầu. Đặc biệt, xu hướng “xanh hóa” đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng, khi ngày càng nhiều nhà sản xuất toàn cầu ưu tiên lựa chọn cơ sở hạ tầng tuân thủ các tiêu chuẩn ESG.
Với Việt Nam, đại diện Cushman & Wakefield đánh giá, cam kết mạnh mẽ về phát triển bền vững được thể hiện rõ tại Hội nghị COP26, từ đó nhiều chính sách đã được ban hành như Nghị định 06/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giảm nhẹ phát thải khí nhà kính và bảo vệ tầng ozone, hay trước đó là Quyết định số 280/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình quốc gia về sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả giai đoạn 2019-2030.
Mục tiêu ban đầu của quyết định này là đạt 150 công trình xanh vào năm 2030, nhưng đến năm 2025 đã vượt mục tiêu, đưa Việt Nam lên vị trí thứ 28 toàn cầu về số lượng công trình được Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ (USGBC) chứng nhận.
Đáng chú ý, khoảng 75% các công trình đạt chứng chỉ LEED thuộc phân khúc nhà xưởng công nghiệp và văn phòng, chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
Trước đây, việc đạt chứng chỉ LEED chủ yếu dựa vào kỹ thuật và vật liệu xanh trong khâu xây dựng. Hiện nay, các nhà phát triển đang tích hợp thêm thiết kế thông minh, công nghệ tiết kiệm năng lượng và môi trường làm việc lành mạnh, ngay từ giai đoạn hoạch định chiến lược nhà xưởng.
… đến trở thành “lựa chọn duy nhất”
Mô hình khu công nghiệp sinh thái đang trở thành một “big trend” được nhiều nhà phát triển dự án hướng đến. Điều này không chỉ phản ánh sự nhanh nhạy trong đáp ứng nhu cầu khách thuê, mà còn là một đòi hỏi tự thân của các doanh nghiệp khi muốn tham gia nhiều hơn vào các cam kết phát triển bền vững mà Chính phủ phát động.
Ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó tổng giám đốc Công cổ phần Prodezi Long An cho hay, để ứng phó với các diễn biến vĩ mô liên quan tới truy xuất nguồn gốc hàng hóa cũng như đòi hỏi về sản xuất bền vững, Prodezi Long An đã tập trung vào chiến lược phát triển bền vững và tạo giá trị cộng thêm.
Xu hướng “xanh hóa” đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng, khi ngày càng nhiều nhà sản xuất toàn cầu ưu tiên lựa chọn cơ sở hạ tầng tuân thủ các tiêu chuẩn ESG.
Theo đó, Prodezi Long An hướng đến việc đa dạng hóa nhóm khách hàng - đối tác mục tiêu, hướng tới sự cân bằng giữa các dòng vốn đến từ Nhật Bản, châu Âu, Hàn Quốc và ASEAN nhằm giảm thiểu rủi ro phụ thuộc.
Đặc biệt, các khu công nghiệp do Prodezi Long An phát triển được triển khai theo mô hình khu công nghiệp sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG và nguyên tắc kinh tế tuần hoàn để tạo ra không gian sản xuất hiệu quả, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường. Cùng với đó là việc tăng cường dịch vụ hỗ trợ đầu tư, nâng cao trải nghiệm của khách thuê, từ hạ tầng số, logistics nội khu, dịch vụ một cửa… đến hỗ trợ thu hút nguồn nhân lực.
Đại diện Prodezi Long An nhấn mạnh, việc chuyển đổi từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái không còn là lựa chọn, mà sẽ sớm trở thành điều kiện bắt buộc, nhất là khi doanh nghiệp muốn tiếp cận các thị trường cao cấp như EU, Bắc Mỹ và Nhật Bản.
Những hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới và các cơ chế thương mại đang được thiết lập như Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU, hay các tiêu chuẩn ESG toàn cầu đều yêu cầu minh bạch hóa phát thải khí nhà kính; truy xuất nguồn gốc nguyên liệu; sử dụng năng lượng tái tạo và hạ tầng sản xuất sạch. Do đó, nhà phát triển khu công nghiệp phải nắm vững các “đề bài” này và đưa ra lời giải hợp lý.
Ví dụ, hệ thống tái sử dụng nước thải, năng lượng tái tạo và cộng sinh công nghiệp tại dự án của Prodezi Long An không chỉ giúp giảm chi phí vận hành, mà còn hạn chế rủi ro tuân thủ, nhất là với các tập đoàn đa quốc gia yêu cầu nghiêm ngặt về phát triển bền vững.
Hay với kết nối chuỗi cung ứng và logistics khu vực, Prodezi Long An đã xây dựng mạng lưới liên kết với nhà cung cấp phụ trợ, đơn vị 3PL, hải quan - logistics, qua đó giúp khách thuê đạt chuẩn xuất xứ (COO) thực chất, giảm thiểu rủi ro bị áp thuế cao do nghi ngờ chuyển tải.
Cũng bình luận về câu chuyện sản xuất bền vững, ông Lê Công Long - Giám đốc Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp của ROX iPark cho hay, các dự án có hàm lượng công nghệ cao đang trở thành xu hướng mới trong ngành bất động sản công nghiệp. Các lĩnh vực như điện tử, linh kiện bán dẫn, sản xuất thiết bị y tế, công nghiệp phụ trợ cho ô tô… đều ghi nhận nhu cầu mạnh mẽ.
Điều này phù hợp với định hướng thu hút FDI chất lượng cao của Chính phủ, đồng thời cho thấy Việt Nam đang trở thành điểm đến quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, phản ánh sự chuyển dịch từ phát triển khu công nghiệp truyền thống sang các khu công nghiệp hiện đại, thông minh và bền vững.
Ngoài ra, ông Long cho biết thêm, ROX iPark tập trung nâng cấp hạ tầng theo tiêu chuẩn ESG và triển khai mô hình khu công nghiệp thông minh là chiến lược trọng tâm.
Chẳng hạn, tại Khu công nghiệp Quang Minh (xã Quang Minh, Hà Nội), các giải pháp số trong quản lý vận hành như giám sát hạ tầng, giao thông, môi trường theo thời gian thực và hệ thống an ninh đồng bộ… giúp nâng cao hiệu quả quản lý, tối ưu chi phí và đáp ứng các yêu cầu nhiều tập đoàn quốc tế đặt ra.
Đồng thời, ROX iPark chuẩn bị quỹ đất sạch, hạ tầng đồng bộ cùng dịch vụ hỗ trợ toàn diện. Không chỉ dừng ở việc bàn giao đất sạch hay nhà xưởng, ROX iPark còn đồng hành trong quá trình xin cấp phép, tuyển dụng lao động, tài chính, kết nối chuỗi cung ứng.
“Những giá trị gia tăng này giúp doanh nghiệp FDI tiết kiệm thời gian, giảm thiểu rủi ro và triển khai nhanh chóng dự án”, ông Long nhấn mạnh.
