Có nhà nhưng vắng người ở
Nằm ngay mặt tiền đường ĐT818, trong khu vực từng là trung tâm hành chính huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An (nay là xã Thủ Thừa, tỉnh Tây Ninh), dự án Agora City được quy hoạch trên diện tích khoảng 127 ha, với lợi thế 3 mặt giáp sông. Dự án được phát triển theo mô hình khu đô thị với nhiều phân khu chức năng, gồm nhà phố, biệt thự, shophouse và căn hộ.
Ghi nhận thực tế tại dự án cho thấy, các tuyến đường nội khu đã được trải nhựa, vỉa hè và dải phân cách được hoàn thiện. Hàng cây xanh, hệ thống cột đèn, cổng chào và một số hạng mục cảnh quan đã được đầu tư khá đồng bộ. Những khu vực dành cho sân thể thao, công viên, đường dạo cũng đã hiện hữu.
Nếu chỉ nhìn vào hạ tầng, đây là một khu đô thị tương đối hoàn thiện. Nhưng nếu nhìn vào hoạt động đời sống, bức tranh lại chưa tương xứng.
Trên những tuyến đường rộng gần như không có cảnh xe cộ qua lại thường xuyên. Các khu vực được quy hoạch làm không gian sinh hoạt cộng đồng vắng bóng người sử dụng. Những dãy nhà chưa tạo được nhịp sống đô thị rõ nét.
Tương tự, tại Khu đô thị Five Star Eco City từng thuộc huyện Cần Giuộc và Cần Đước, tỉnh Long An cũ (nay thuộc tỉnh Tây Ninh), dự án có quy mô hàng trăm héc-ta và được đưa ra thị trường từ năm 2015. Nhưng đến nay, những dãy nhà phố, shophouse vẫn nằm xen kẽ trong một không gian khá thưa người.
Đáng chú ý, ngay cả những căn nhà nằm ở vị trí mặt tiền đẹp, được kỳ vọng có thể khai thác kinh doanh cũng trong tình trạng đóng cửa, không có hoạt động thương mại.
Hay như ở Làng Sen Việt Nam, dự án của Phúc Khang Corporation tại khu vực từng thuộc huyện Đức Hòa, Long An cũ (nay thuộc xã Mỹ Hạnh, tỉnh Tây Ninh), sau hơn 10 năm kể từ khi ra mắt, nhiều khu vực trong dự án vẫn thiếu bóng dáng cư dân.
Thậm chí, một số khu vực trở thành nơi người dân xung quanh tận dụng chăn thả gia súc, đến mức xuất hiện biển cảnh báo “không thả trâu bò trong khu đô thị”. Hình ảnh này trái ngược với những kỳ vọng từng được đặt ra khi dự án được giới thiệu như một khu đô thị gắn với văn hóa, thương mại và du lịch.
Tại dự án Young Town Tây Bắc Sài Gòn, những căn nhà đóng cửa cũng là hình ảnh dễ bắt gặp. Dự án được ra mắt từ năm 2019, hướng đến mô hình bất động sản xanh với trung tâm thương mại Young Plaza, chợ truyền thống Young Market và hệ thống công viên.
Nhưng sau nhiều năm, tại một số khu vực, những dãy nhà vẫn trong trạng thái cửa đóng then cài. Chốt bảo vệ vắng người, các gian hàng chưa hoạt động…
Không khó để nhận ra rằng, tại những dự án này, khoảng không gian công cộng chưa trở thành nơi tập trung sinh hoạt thường xuyên. Những hạng mục vốn được thiết kế để tạo nên một khu đô thị có sức sống vẫn hiện diện, nhưng chưa tạo thành một đời sống đô thị đúng nghĩa.
Không chỉ cần chỗ ở…
Trái ngược với cảnh vắng vẻ tại nhiều dự án hiện hữu, thị trường bất động sản Tây Ninh đang đứng trước một lượng hàng hóa mới khá lớn. Từ khu vực Bến Lức, Đức Hòa đến Hậu Nghĩa, một loạt dự án quy mô lớn đang được triển khai, giới thiệu hoặc chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Cơ cấu sản phẩm cũng khá đa dạng, từ nhà phố, biệt thự, shophouse đến căn hộ và đất nền.
 |
Một góc dãy nhà phố trong Khu đô thị Agora City. Ảnh: Việt Dũng. |
Đơn cử, tại khu vực Bến Lức, dự án L.A Home của Prodezi có quy mô khoảng 100 ha, được giới thiệu với khoảng 3.700 sản phẩm nhà phố, biệt thự. Mức giá được chào bán trên thị trường từ 3,79 tỷ đồng/sản phẩm đến hơn 10 tỷ đồng/sản phẩm tùy vị trí và loại hình.
Trong khi đó, tại dự án Waterpoint - khu đô thị quy mô lớn của Nam Long, các phân khu mới tiếp tục được phát triển. Trong đó, phân khu The Pearl được định vị ở nhóm sản phẩm cao cấp, bên cạnh phân khu The Pearl Riverside với khoảng 250 căn nhà phố.
Ở phía Đức Hòa và Hậu Nghĩa, quy mô nguồn cung cũng được mở rộng nhanh chóng khi dự án Vinhomes Green City hơn 190 ha đang được triển khai với nhiều loại hình sản phẩm gồm nhà phố, biệt thự và chung cư. Cách đó không xa, dự án Imperia Grand Plaza do MIK phát triển có quy mô 426 căn nhà phố thương mại.
Nguồn cung căn hộ cũng bắt đầu xuất hiện rõ hơn trong bức tranh thị trường mới. Phân khu Solaria Rise thuộc Khu đô thị Waterpoint được giới thiệu với gần 700 căn hộ. Trong khi đó, phân khu Sky Retreat thuộc hệ sinh thái đại đô thị Eco Retreat được chào bán với 1.170 căn hộ và 221 sản phẩm thấp tầng.
Ở phân khúc đất nền, dự án Lago Centro tại Bến Lức có quy mô hơn 13 ha với hơn 715 lô đất; dự án Hưng Long Residence tại Hậu Nghĩa được xác định có 206 lô đất đủ điều kiện chuyển nhượng…
Trên đây chỉ là thống kê sơ bộ, nếu tính cả những dự án chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian tới thì quy mô nguồn cung mới còn lớn hơn. Theo ông Nguyễn Hoàng - chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, một trong những vấn đề đáng lưu ý của thị trường bất động sản Tây Ninh hiện nay là sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của người mua.
Nhà phố và biệt thự đang chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, trong khi mặt bằng giá đã lên khá cao, khoảng 50 triệu đồng/m2 đến hơn 100 triệu đồng/m2. Tại phân khúc căn hộ, các dự án mở bán mới trong tháng 7/2026 đều có giá từ 38-68 triệu đồng/m2. Đây là những mức giá không dễ tiếp cận đối với phần lớn người dân địa phương.
Không chỉ vấn đề giá, khoảng cách và khả năng kết nối với TP.HCM cũng là yếu tố ảnh hưởng đến sức hấp thụ của thị trường. Hiện người dân từ TP.HCM có thể di chuyển về khu vực Tây Ninh thông qua nhiều tuyến giao thông như Quốc lộ 22, Quốc lộ 1 và cao tốc TP.HCM - Trung Lương.
Tuy nhiên, tình trạng ùn tắc tại các tuyến cửa ngõ khiến thời gian di chuyển thực tế kéo dài. Đặc biệt, với các khu vực Bến Lức và Đức Hòa, dù nằm khá gần TP.HCM về mặt địa lý, nhưng thời gian di chuyển trong điều kiện giao thông thực tế có thể lên tới 2-4 giờ.
“Khoảng cách địa lý không quá lớn, nhưng nếu mất vài giờ để di chuyển mỗi ngày thì lợi thế ‘giáp TP.HCM’ sẽ không còn nhiều ý nghĩa”, ông Hoàng nói.
Ở góc nhìn rộng hơn, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bài toán của các thị trường đô thị vệ tinh hiện nay không chỉ nằm ở việc tạo thêm nguồn cung nhà ở, mà là làm sao hình thành được một hệ sinh thái đủ sức giữ chân cư dân.
Theo bà Hương, một dự án bất động sản không thể chỉ dừng ở việc xây nhà và hoàn thiện một số tiện ích nội khu. Để thu hút người dân đến ở lâu dài, khu đô thị cần đồng thời tạo ra các điều kiện cho đời sống như việc làm, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế và giao thông kết nối.
“Cần tạo ra hệ sinh thái giá trị cho bất động sản, làm sao để người dân có thể sinh sống và làm việc ngay tại đó. Chỉ khi hình thành được các khu đô thị đáp ứng cả nhu cầu ở và việc làm thì mới có thể thu hút người dân đến sinh sống. Đây sẽ là một xu hướng dịch chuyển quan trọng trong tương lai”, bà Hương nhấn mạnh.
