Thị trường căn hộ: Kêu lỗ nhưng vẫn lời

Số liệu một vài dự án mà chúng tôi thu thập được và qua phân tích của các chuyên gia giải đáp phần nào câu hỏi trên.

Bán lòng vòng nên lỗ

Sau hơn nửa tháng đưa ra chào bán với mức giá mới, theo thông tin từ đơn vị phân phối - sàn giao dịch bất động sản Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), đến nay dự án Hoàng Anh Gold House (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM) đã bán được hơn 300 căn trong tổng số gần 500 căn hộ đưa ra bán đợt này.

Bà Trần Nguyên Thảo - giám đốc sàn bất động sản HAGL - cho rằng ngoài mức giá đã được giảm khá mạnh, sản phẩm được quan tâm nhiều do áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt: khách hàng sẽ được nhận nhà sau khi thanh toán 50%, chưa kể khoản hỗ trợ lãi suất lên đến 8%/năm trong hai năm đầu tiên... Trước đó, đầu tháng 11-2011, Công ty CP Sài Gòn Mê Kông đã công bố chào bán căn hộ dự án Hoàng Anh Gold House với mức giá 14,4 triệu đồng/m2. So với mức giá bán ra của chủ đầu tư vào năm 2009, giá căn hộ này đã giảm 25-35%.

    Các con số làm cơ sở để tính toán giá thành căn hộ như trong bài viết chỉ mang tính chất tương đối vì việc tìm được các con số chính xác để xác định đúng giá thành của từng dự án rất khó khăn do các giao dịch, mua bán nhà đất ở VN thường không thanh toán tiền qua ngân hàng. Nếu tìm được giá mua bán qua ngân hàng, các giấy tờ khác để chứng minh giá mua bán cũng có thể đó là giá thỏa thuận giữa hai bên để tính thuế, chưa phải là giá giao dịch thật sự.

Nhưng đâu là giá thành của căn hộ dự án Hoàng Anh Gold House? Theo quyết định phê duyệt dự án của Sở Xây dựng TP.HCM ngày 6-8-2009, tổng mức đầu tư của dự án Hoàng Anh Gold House là 1.395 tỉ đồng (số tròn), trong đó vốn tự có của chủ đầu tư là 209 tỉ, vốn vay 400 tỉ, phần vốn còn lại huy động từ khách hàng (hơn 786 tỉ đồng, chiếm 56,3% tổng vốn dự án). Dự án gồm tám khối chung cư, cao nhất 28 tầng với 996 căn hộ bán, tổng diện tích sàn hơn 123.000m2.

Phần diện tích dành cho thương mại (không bán) hơn 26.000m2. Một chuyên gia địa ốc phân tích: nếu lấy tổng vốn đầu tư chia cho diện tích sàn sử dụng (phần diện tích bán và diện tích thương mại), cộng chi phí do trượt giá vật tư trong thời gian thực hiện dự án (khoảng 20% tổng vốn đầu tư), lãi vay ngân hàng, chi phí quảng cáo, tiếp thị dự án... thì bình quân giá thành mỗi mét vuông căn hộ hơn 13,1 triệu đồng. Như vậy giá bán căn hộ do chủ đầu tư công bố cao hơn giá thành 1,3 triệu đồng/m2 và chủ đầu tư vẫn lời nếu dự án không sang nhượng qua nhiều lần.

Tuy nhiên do dự án đã bị bán “lòng vòng” và giá bị đẩy lên khá cao sau mỗi lần chuyển nhượng vì vậy Công ty CP đầu tư Sài Gòn Mê Kông “ôm” dự án cuối cùng nên phải chịu lỗ.

“Giảm sốc” nhưng không ai mua

Cũng tuyên bố bán cắt lỗ gần 30% so với giá đầu tư, nhưng sau hai đợt tổ chức bốc thăm đấu giá, Công ty CP Địa ốc dầu khí (PVL) chỉ bán được sáu căn trong tổng số 85 căn hộ dự án PetroVietnam Landmark (Q.2, TP.HCM) được đơn vị này đưa ra chào bán. Trước đó, PVL công bố chấp nhận lỗ khi bán 85 căn hộ PetroVietnam Landmark với mức giá thấp nhất là 15,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT).

Thay vì chào bán rộng rãi, số sản phẩm này lại được tổ chức đấu giá, kèm theo điều kiện thanh toán 100% giá trị căn hộ ngay sau ký hợp đồng, đồng thời muốn mua được giá trên phải mua tối thiểu năm căn hộ. Theo giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc, với diện tích 100-150m2/căn hộ và giá thấp nhất 15,5 triệu đồng/m2, để mua năm căn hộ cùng lúc khách hàng phải có số tiền khoảng 8 tỉ đồng. Điều kiện này chỉ phù hợp với người mua để kinh doanh, còn người có nhu cầu thật sự khó có thể tiếp cận được.

Cũng như dự án Hoàng Anh Gold House, dự án PetroVietnam Landmark cũng đã được mua bán qua nhiều lần khi trước đó PVL mua từ đơn vị khác với giá 21,36 triệu đồng/m2, sau đó công bố bán lại với giá 23,8 triệu đồng/m2. Tuy nhiên theo tính toán của một chuyên gia địa ốc, giá thành căn hộ tại dự án trên khoảng 18,7 triệu đồng/m2 (chưa tính lãi vay) và mức giá này thấp hơn giá công bố ban đầu của chủ đầu tư khoảng 5 triệu đồng. Còn so với giá công bố bán hiện nay thì thấp hơn giá thành căn hộ khoảng 3,2 triệu đồng/m2.

Đây không phải là lần đầu tiên thị trường bất động sản tại TP.HCM xuất hiện đợt điều chỉnh giá mạnh. Trước đó, giữa tháng 2-2009, thị trường bất động sản trên địa bàn đã chứng kiến đợt giảm giá “sốc” khi dự án Hoàng Anh River View (Q.2) và Phú Hoàng Anh (Q.7) đồng loạt được chủ đầu tư công bố giá bán mới, với mức giảm đến 45% so với mức giá được chào bán trước đó. Sau đợt điều chỉnh của hai dự án này, hàng loạt dự án căn hộ trên địa bàn như Trường Thọ (Q.Thủ Đức), Orient Apartment (Q.4)...cũng được chủ đầu tư xây dựng lại giá bán, giảm mạnh so với mức giá chào bán ban đầu.

Với dự án Hoàng Anh River View, không ít người đặt câu hỏi: vì sao chủ đầu tư đột ngột giảm giá gần phân nửa, từ 2.500 USD xuống còn 1.350 USD/m2? Tuy nhiên một chuyên gia địa ốc nhận định Công ty cổ phần xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh (chủ đầu tư dự án) đã quyết định “sáng suốt” khi giảm giá bán, rút khỏi dự án trên. Ước tính với giá thành căn hộ khoảng 1.200 USD/m2 thì việc bán với giá 1.350 USD/m2, chủ đầu tư trên đã có lời.

Nạn nhân hay thủ phạm?

Ông Hàng Quang Huy - giám đốc sàn bất động sản Nhà Việt - cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM trong thời gian tới chắc chắn sẽ hình thành mặt bằng giá mới, dù khó lặp lại hiện tượng giảm mạnh và đồng loạt như năm 2009. Theo ông Huy, với lãi suất trên dưới 20%/năm như hiện nay, nếu càng để lâu, lãi suất sẽ “ăn dần” căn hộ và chủ đầu tư sẽ trắng tay. Ngay cả khi thị trường bất động sản có khởi sắc trong những năm tới, nhiều doanh nghiệp cũng buộc phải sớm bán cắt lỗ do cần tiền để xoay xở và tồn tại.

Ông Đinh Thế Hiển cho rằng chủ đầu tư các dự án nhà ở hiện nay là nạn nhân khi đang phải ôm hàng quá nhiều, khó bán nhưng đồng thời họ cũng là “thủ phạm” gây ra các cơn sốt giá đất trong thời gian qua. Ông dẫn chứng: không ít khu đất nông nghiệp tại Q.9 chỉ có giá 500.000 đồng/m2 (năm 2006), nhưng với sự tranh mua đất của các chủ đầu tư đã khiến giá đất bị đẩy lên gấp 5-6 lần trong thời gian ngắn. Thậm chí có nơi giá thổi lên gấp 10 lần chỉ trong vòng một năm. Do mua đất giá cao, các chủ đầu tư phải bán giá cao và hiện nay chần chừ không muốn giảm giá.

Ông Hiển nói giá nhà đất nên giảm khoảng 30-50% nữa, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Khi đó giá căn hộ sẽ trở về mức hợp lý và người có nhu cầu thật sự về nhà ở dễ tiếp cận hơn, thị trường bất động sản mới có thể hi vọng ấm trở lại. “Có nhiều người mua để ở thật, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững” - ông nhấn mạnh.