Đằng sau cuộc “lột xác”
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh nửa đầu năm 2021 của KPF cho thấy, nhờ doanh thu thuần đạt gần 43 tỷ đồng, tăng 5,3 lần so với cùng kỳ năm 2020, giúp lợi nhuận ròng đạt gần 45 tỷ đồng, tăng 28,4 lần cùng kỳ.
Sự đột biến này chủ yếu đến từ việc mua lại 98% cổ phần của CTCP TTC Deluxe Sài Gòn trong quý II/2021 nên được ghi nhận doanh thu hợp nhất bán hàng hóa - dịch vụ gần 18 tỷ đồng và khoản thu nhập khác hơn 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó, doanh thu tài chính và lợi nhuận khác trong kỳ tăng mạnh, lần lượt gấp 22,8 lần và 88,7 lần cùng kỳ, cũng góp phần vào kết quả kinh doanh 6 tháng qua.
Trong khi đó, một hoạt động chủ chốt khác của doanh nghiệp này là đầu tư và kinh doanh bất động sản lại chưa khởi sắc, khi dự án trọng điểm Khu du lịch sinh thái Prime - Prime Resort and Hotels (chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư Cam Lâm, công ty con do KPF nắm 93% vốn) chậm tiến độ kéo dài.
Thực tế, sở hữu vị trí tương đối đẹp tại lô đất D14C thuộc Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, dự án nhận được nhiều kỳ vọng từ các cổ đông, bao gồm cả nhóm cổ đông mới từ Central Capital. Tuy nhiên, việc triển khai dự án không thuận lợi do liên quan đến sai phạm đất đai tại Cam Ranh.
Năm 2019, dự án Prime Resorts and Hotels nằm trong diện thanh tra của Thanh tra Bộ Xây dựng. Nhóm cổ đông mới vào từ cuối năm 2019 đã nỗ lực thúc đẩy tiến độ của dự án, đến khi bắt đầu đưa vào vận hành vào đầu năm 2020 thì dịch bệnh Covid-19 bùng phát khiến việc kinh doanh khối biệt thự và khu dịch vụ ăn uống, vui chơi… ngưng trệ.
Thêm vào đó, với việc khung pháp lý condotel nói chung và xử lý sai phạm với loại hình condotel nói riêng tại Khánh Hòa đang như “mớ bòng bong”, đầu ra đối với giai đoạn 2 dự án này cũng là bài toán khó với ban lãnh đạo mới.
Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, tới cuối tháng 6/2021, tổng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang của dự án Prime Resorts and Hotels lên tới hơn 1.200 tỷ đồng, chiếm phần lớn tổng tài sản của KPF, trong đó riêng hạng mục condotel là hơn 866 tỷ đồng.
Vào tháng 4/2021, Công ty Cam Lâm thông báo đã phát hành 64.099 trái phiếu cho 150 nhà đầu tư cá nhân trong nước với lãi suất phát hành 12%/năm để huy động gần 641 tỷ đồng bổ sung vốn cho giai đoạn II dự án. Mới nhất, vào đầu tháng 9/2021, Ban lãnh đạo KPF cho biết, Công ty Cam Lâm sẽ tiếp tục huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng khối lượng 26.000 trái phiếu, tương đương tổng giá trị huy động dự kiến 260 tỷ đồng. Đây cũng là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có bảo đảm với kỳ hạn 48 tháng.
Tuy nhiên, có chi tiết cần lưu tâm là tại Đại hội đồng cổ đông trước đó, các cổ đông KPF đã thông qua việc giảm tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cam Lâm từ 93% xuống 30%, tức không còn là công ty con của KPF.
 |
Phối cảnh dự án Prime Resort and Hotels |
Dấu hỏi các khoản phải thu
Báo cáo tài chính bán niên 2021 của KPF cho thấy, đột biến lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh tài chính, trong đó ghi nhận lợi nhuận 3,75 tỷ đồng từ chuyển nhượng chứng chỉ quỹ (Quỹ Đầu tư giá trị Việt Nam) và 25 tỷ đồng từ chuyển nhượng hợp đồng hợp tác kinh doanh dự án Khu phức hợp và nhà ở Phước Lợi (giai đoạn I) hồi tháng 6/2021 cho Central Capital.
Song, đây mới chỉ là một phần nhỏ trong gần 400 tỷ đồng huy động được từ đợt phát hành thêm gần 40 triệu cổ phiếu hồi tháng 3/2021 để phục vụ dự án Khu phức hợp và nhà ở Phước Lợi (giai đoạn I), trong khi phần lớn dòng tiền chuyển nhượng vẫn đang bị treo trên tài khoản và KPF phải ghi nhận khoản phải thu ngắn hạn 142 tỷ đồng từ Central Capital (bao gồm 12 tỷ đồng ghi nhận ở khoản phải thu khách hàng và 130 tỷ đồng ghi nhận ở khoản phải thu ngắn hạn khác).
Cũng liên quan đến các khoản phải thu của KPF, có khá nhiều điểm đáng lưu ý, nhất là các khoản cho vay ngắn hạn cá nhân và tổ chức. Đây là các khoản vay lãi suất từ 5-10%/năm với thời gian vay 12 tháng. Trong đó, 3 khoản cho vay cá nhân giá trị lớn thuộc về bà Nguyễn Thị Thanh Loan (272,7 tỷ đồng), bà Trần Thị Dịu Hòa (219,8 tỷ đồng) và bà Hoàng Ngọc Uyên Vi (hơn 94 tỷ đồng). Các cá nhân này đều đến từ hệ sinh thái Central Capital và chỉ xuất hiện trên báo cáo tài chính của KPF trong quý II/2021 (tức sau thời điểm phát hành thêm cổ phiếu) và đều không rõ mục đích vay. Trong đó, bà Trần Thị Dịu Hòa đang là Thành viên HĐQT của KPF và là đương kim Tổng giám đốc của Central Capital.
Ngoài ra, trong quý II/2021, KPF còn cho nhiều tổ chức vay tiền như Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Song Nam (8 tỷ đồng), Công ty TNHH New World Capital (22 tỷ đồng), Công ty TNHH A Type Machine (17,5 tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Sakiland (12 tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư Phúc Hậu (25,8 tỷ đồng). Đáng chú ý, Công ty TNHH New World Capital là đối tác chính của KPF tại dự án Khu phức hợp và nhà ở Phước Lợi (giai đoạn 1) và 2 cổ đông chính của đơn vị này là KPF nắm giữ 7% vốn và Công ty Cam Lâm (nắm giữ 93% vốn.
Được biết, trong tháng 8/2021, Ban lãnh đạo KPF có nghị quyết thông qua phương án mua trái phiếu phát hành riêng lẻ của Central Capital. Theo đó, KPF dự kiến chi ra 190 tỷ đồng để mua 190 trái phiếu của Central Capital phát hành. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm (đáo hạn vào năm 2024), lãi suất danh nghĩa là 11%/năm. Thời điểm và số lượng đầu tư trái phiếu sẽ do Tổng giám đốc KPF lựa chọn, căn cứ vào nhu cầu sử dụng vốn và tình hình tài chính, kinh doanh của công ty.
