Khu Tây bùng nổ nguồn cung
Thị trường văn phòng Hà Nội đang thể hiện rõ xu hướng “nghiêng sườn Tây” khi cả nguồn cung hiện hữu và tương lai đều dồn về khu vực này.
Ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho hay, đến năm 2028 dự kiến bổ sung hơn 400.000 m2 văn phòng mới tới từ 18 dự án, trong đó phân khúc hạng A chiếm ưu thế và tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và nội thành.
Khi nguồn cung chất lượng cao tiếp tục gia tăng, khách thuê sẽ có thêm lựa chọn và chủ đầu tư cũng cần tạo khác biệt rõ ràng hơn.
Bên cạnh giá thuê, các yếu tố chất lượng tòa nhà, kết nối, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong khả năng cạnh tranh của mỗi dự án. Hoạt động thuê hiện chủ yếu đến từ các giao dịch dịch chuyển văn phòng, phản ánh nhu cầu nâng cấp chất lượng không gian làm việc đồng thời tối ưu chi phí.
Khuyến nghị tới các khách thuê, theo đại diện Savills, quyết định di dời cần được cân nhắc trên tổng thể chi phí sử dụng và khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động, cho nên tính linh hoạt của mặt bằng, hiệu quả sử dụng diện tích, hạ tầng kỹ thuật và chất lượng quản lý vận hành là những yếu tố đáng xem xét khi lựa chọn văn phòng dài hạn, bên cạnh giá thuê.
Đề cập đến cải tạo, nâng cấp các tòa nhà văn phòng hiện hữu, đại diện Savills cho rằng, câu chuyện này đặt ra yêu cầu đánh giá lại chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng nhu cầu khách thuê.
Tùy theo hiện trạng công trình, việc nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cải thiện hiệu quả năng lượng và chất lượng quản lý vận hành có thể giúp duy trì sức cạnh tranh trước nguồn cung mới.
Tái định vị tòa nhà và linh hoạt trong chính sách thuê
Mang đến góc nhìn mới sau chuyến khảo sát thị trường từ Bangkok (Thái Lan), ông Thuận Nguyễn - Giám đốc Tư vấn cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, nếu như tại Bangkok - một thị trường đang nghiêng rõ rệt về phía khách thuê: Nguồn cung dồi dào và ngày càng đạt chuẩn xanh quốc tế, chủ nhà cạnh tranh để giữ khách, còn trải nghiệm làm việc được đầu tư bài bản hơn qua hệ tiện ích đi kèm, thì tại Hà Nội, thị trường văn phòng dường như đang “đi lại” con đường mà Bangkok đã trải qua từ vài năm trước.
Nói cách khác, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn thị trường của khách thuê, khi nguồn cung mới chất lượng trở nên dồi dào và bên có mặt bằng sẽ phải cạnh tranh khốc liệt để thu hút và giữ chân người thuê.
Theo Savills, từ nay đến năm 2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến bổ sung hơn 400.000 m2 diện tích sàn mới tới từ 18 dự án, trong đó phân khúc Hạng A chiếm ưu thế và tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây.
Dữ liệu thị trường cho thấy, ngay ở giai đoạn hiện tại, thị trường Hà Nội và Bangkok đã có nhiều nét tương đồng. Trong khi giá thuê văn phòng hạng A tại Bangkok ở mức 943 baht/m2 (tương đương 28,6 USD/m2/tháng), thì tại Hà Nội, con số này là 32,2 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống hạng A khu trung tâm Bangkok đạt 21,9%, tại Hà Nội khoảng 23%.
Tuy nhiên, theo ông Thuận, khác biệt nằm ở xu hướng: Bangkok đã qua đỉnh nguồn cung và đang trên đà phục hồi, trong khi Hà Nội mới bắt đầu bước vào giai đoạn đó, với hơn 400.000 m2 sàn dự kiến được bổ sung thêm từ nay đến năm 2028, trong đó phía Tây chiếm khoảng 83%.
Đây chính là khu vực đang dần tiến tới trạng thái tương tự Bangkok: Nguồn cung lớn, tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao và áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gia tăng trong những năm tới.
Ông Thuận cho hay, nhìn vào lịch sử thị trường của Bangkok, các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê tại Hà Nội cũng có thể học hỏi được những kinh nghiệm để thích ứng.
Theo đó, tại Bangkok, khách thuê đang có xu hướng rời khỏi các tòa nhà cũ để chuyển sang các dự án mới với tiêu chuẩn vận hành cao hơn. Trước áp lực này, thay vì cạnh tranh trực tiếp bằng cách hạ giá thuê, nhiều chủ đầu tư đã chọn hướng đi khác: Đầu tư nâng cấp tiện ích và chất lượng dịch vụ để giữ vị thế cạnh tranh với các tòa nhà mới.
Ví dụ, dự án Empire Tower tại Bangkok, chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng đã xây dựng từ cuối thập niên 1990. Tầng 53 được chuyển đổi thành không gian co-living dùng chung cho toàn bộ khách thuê, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, phòng nghỉ trưa và khu vực làm việc nhóm; các tầng 53-58 trở thành khu ẩm thực trên cao rộng hơn 8.000 m2.
Đây là minh chứng rõ ràng rằng, flight-to-quality (dịch chuyển đầu tư theo chất lượng) không nhất thiết đồng nghĩa với việc phải xây mới, tòa nhà hiện hữu vẫn có thể cạnh tranh nếu được đầu tư đúng hướng vào tiện ích và trải nghiệm.
Cách tiếp cận này phản ánh một sự dịch chuyển trong tư duy vận hành tài sản, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê như biến số cạnh tranh chính, chủ đầu tư bắt đầu xây dựng chiến lược gia tăng giá trị bất động sản thông qua hệ sinh thái dịch vụ và tiện ích đi kèm.
Kinh nghiệm khác nữa đến từ việc linh hoạt hơn trong chiến lược cho thuê trên từng mét vuông diện tích. Ông Thuận cho rằng, việc duy trì giá thuê niêm yết ổn định không còn đủ để đảm bảo năng lực cạnh tranh.
Chủ nhà cần đánh giá yếu tố này dựa trên tổng giá trị của toàn bộ gói thuê, bao gồm các chính sách ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, mức độ linh hoạt trong điều khoản hợp đồng, cũng như tổng chi phí thực tế mà khách thuê phải chi trả trong suốt vòng đời hợp đồng.
Bên cạnh đó, các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, mặt bằng bàn giao một phần, hoặc giải pháp cho thuê kèm nội thất đang cho thấy khả năng giảm đáng kể chi phí và trở ngại vận hành cho khách thuê trong quá trình di dời hoặc mở rộng văn phòng.
Khi các dự án văn phòng ngày càng có sự tương đồng về mặt bằng thiết kế và chứng nhận công trình xanh, những yếu tố như chất lượng vận hành, văn hóa dịch vụ và khả năng xây dựng cộng đồng khách thuê sẽ tạo nên sự khác biệt thực sự giữa các dự án trên thị trường.
Đưa ra lời khuyên với khách thuê, ông Thuận cho rằng, các công ty có hợp đồng hết hạn trong 2-3 năm tới nên bắt đầu rà soát thị trường, đặc biệt nếu cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Việc tiếp cận dự án từ giai đoạn cho thuê trước sẽ tạo thêm lựa chọn và thời gian đàm phán.
Doanh nghiệp cũng cần xây dựng yêu cầu rõ ràng cho nơi làm việc tương lai, từ quy mô nhân sự, hiệu quả mặt bằng và nhu cầu di chuyển của nhân viên… đến tiêu chuẩn bền vững, công nghệ, tiện ích và khả năng mở rộng.
Các phương án nên được so sánh dựa trên tổng chi phí sử dụng văn phòng, bao gồm tiền thuê, phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng.
Quan trọng nhất, khách thuê nên duy trì nhiều phương án khả thi. Vị thế đàm phán tốt nhất không chỉ đến từ nguồn cung dồi dào, mà còn từ việc có đủ thời gian và thông tin để tạo ra sự cạnh tranh thực sự giữa các lựa chọn.
“Bangkok cho thấy, ngay cả trong thị trường có tỷ lệ trống cao, những dự án thấu hiểu nhu cầu khách thuê vẫn có thể đạt kết quả tích cực. Khi nguồn cung mới định hình lại thị trường Hà Nội, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn bằng chất lượng sản phẩm, dịch vụ và điều kiện thuê; trong khi khách thuê sẽ có tiếng nói lớn hơn trong việc lựa chọn không gian làm việc. Giai đoạn tiếp theo sẽ không chỉ được quyết định bởi ai đưa ra mức giá thấp nhất, mà còn là ai thấu hiểu khách thuê nhất”, ông Thuận nhấn mạnh.
