Trong 2 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu USD của Trung Quốc rơi vào hoàn cảnh khó khăn chưa từng có. Năm 2022, doanh số bán nhà sụt giảm, tín dụng bị siết chặt, dẫn đến số vụ vỡ nợ tăng cao kỷ lục.
Năm 2023, doanh số bất động sản tại 30 thành phố lớn ở Trung Quốc giảm trung bình 13% trong 2 tháng đầu năm, nhưng tăng ở mức cao trong tháng 3, mang lại kỳ vọng về sự phục hồi. Mặc dù vậy, trong tháng 3/2023, số lượng công trình mới xây dựng giảm 29% so với cùng kỳ, bởi các nhà phát triển bất động sản vẫn giữ tâm lý thận trọng. Hơn nữa, sự phục hồi chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, trong khi các thành phố nhỏ hơn hầu như chưa có sự cải thiện.
Tình hình xấu đi khi doanh số bán nhà tại Trung Quốc trong tháng 4/2023 giảm trở lại và theo dữ liệu mới nhất của China Index Holdings, lượng mua nhà mới tại 40 thành phố lớn trong tháng 5 ước tính thấp hơn 22% so với cùng kỳ năm 2019, trước khi đại dịch Covid-19 xảy ra. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh số bán hàng tháng 5 ước tăng 25%, nhưng điều đó chủ yếu là do mức nền so sánh thấp khi nhiều nơi bị phong tỏa.
Đặc biệt, hiện tượng vỡ nợ trái phiếu bất động sản có dấu hiệu tái xuất hiện. Ngày 14/5/2023, Công ty KWG Group Holdings cho biết, họ đã không thể thanh toán tiền gốc và lãi 119 triệu USD trái phiếu, kéo theo tình trạng vỡ nợ chéo cho tổng số trái phiếu trị giá 4 tỷ USD của Công ty.
Một công ty bất động sản đang đối mặt với nguy cơ vỡ nợ là Powerlong Real Estate Holdings, sau khi rơi vào tình trạng khó khăn chưa từng có trong 2 năm qua, khi doanh số bán nhà mới năm 2022 lao dốc. Những ngày gần đây, giá trái phiếu do Powerlong Real Estate Holdings phát hành giảm mạnh, trong bối cảnh các nhà giao dịch nhận định, nhà phát triển bất động sản này khó có khả năng thanh toán lãi trái phiếu trị giá 15,9 triệu USD đến hạn trong tháng 5/2023.
Trước đó, Công ty bất động sản Jiayuan International Group Ltd. nhận được yêu cầu phải thanh lý tài sản từ Toà án Hồng Kông (Trung Quốc), sau gần 8 tháng bị các trái chủ khởi kiện liên quan đến việc chậm thanh toán lô trái phiếu trị giá 14,5 triệu USD.
Ngân hàng HSBC dự báo, thị trường trái phiếu bất động sản bằng USD tại Trung Quốc có thể chứng kiến các vụ vỡ nợ trị giá tổng cộng khoảng 10,1 tỷ USD trong năm 2023, sau khi vỡ nợ kỷ lục 63,7 tỷ USD trong năm 2022. Điều này có nghĩa, tỷ lệ vỡ nợ năm 2023 là 22%, so với mức 60% năm 2022 và khoảng 30% năm 2021. HSBC đánh giá, không ít công ty bất động sản Trung Quốc, gồm China SCE Group Holdings và Central China Real Estate, đang đối mặt với rủi ro tín dụng.
Theo các chuyên gia phân tích, căn hộ được bán trước khi xây dựng là mô hình kinh doanh chủ đạo trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Sau khi hợp đồng được ký kết, khoản đặt cọc của người mua nhà và tiền thế chấp từ ngân hàng được chuyển vào tài khoản ký quỹ.
Năm 2022, tiền đặt cọc của người mua nhà và các khoản thanh toán trước chiếm khoảng 1/3 nguồn vốn của các công ty xây dựng, trong khi các khoản vay ngân hàng chỉ chiếm khoảng 12%. Việc cơ quan quản lý hạn chế khả năng tiếp cận tài khoản ký quỹ của các công ty bất động sản, tức khoản tiền khách hàng trả trước bị “khoá” cho tới khi dự án được hoàn thiện theo đúng tiến độ, khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào khó khăn.
Năm 2023, Trung Quốc đặt mục tiêu kinh tế tăng trưởng khoảng 5%. Kết thúc quý đầu năm, GDP đạt mức tăng 4,5% (cùng kỳ năm 2022 tăng 4,8%, cả năm tăng 3%), nhưng ông Raymond Yeung, nhà kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc đại lục tại ANZ Research cho rằng, con số này chủ yếu phản ánh tác động từ việc nhu cầu tiêu dùng được giải tỏa sau 3 năm kìm nén vì các biện pháp phòng dịch Covid-19. Nếu loại bỏ yếu tố đó, mức tăng GDP chỉ khoảng 2,6%.
Trên thị trường chứng khoán, chỉ số CSI 300 gần đây có diễn biến giảm, quay trở lại mức đầu năm 2023, chủ yếu do nhóm cổ phiếu bất động sản đi xuống, trong bối cảnh đồng Nhân dân tệ giảm giá và nhiều mối lo ngại về tăng trưởng kinh tế.
