Bất động sản vẫn sở hữu những đặc điểm mà nhiều tài sản khác khó có thể thay thế

Vị trí trung tâm của bất động sản

Theo Savills, trong nhiều năm, trái phiếu được xem là công cụ phòng vệ tự nhiên cho danh mục đầu tư cổ phiếu. Khi thị trường chứng khoán biến động, dòng vốn thường tìm đến trái phiếu để giảm thiểu rủi ro.

Tuy nhiên, môi trường lạm phát cao và lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài đã khiến mối quan hệ này thay đổi. Tại nhiều thị trường lớn, cổ phiếu và trái phiếu ngày càng có xu hướng biến động cùng chiều, làm suy giảm hiệu quả đa dạng hóa của các danh mục đầu tư truyền thống.

Sự thay đổi này đang buộc các nhà đầu tư tổ chức phải xem xét lại chiến lược phân bổ vốn, đồng thời tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo ra nguồn thu nhập ổn định, ít tương quan với các thị trường tài chính và có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn. Đó cũng là lý do bất động sản đang một lần nữa được đặt vào vị trí trung tâm trong các cuộc thảo luận về chiến lược đầu tư toàn cầu.

Savills World Research cho biết, dù môi trường đầu tư toàn cầu vẫn nhiều thách thức, tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn duy trì ở mức xấp xỉ 10,8% trong những năm gần đây. Điều này phản ánh niềm tin rằng bất động sản vẫn sở hữu những đặc điểm mà nhiều loại tài sản khác khó có thể thay thế.

Khác với các tài sản tài chính thuần túy, bất động sản là tài sản hữu hình, có chức năng sử dụng thực tế và tạo ra dòng tiền thông qua hoạt động khai thác. Trong khi giá trị vốn có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ hoạt động cho thuê thường có tính ổn định cao hơn, giúp giảm thiểu biến động tổng thể của danh mục đầu tư.

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường Vốn châu Á - Thái Bình Dương của Savills nhận định, không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản, đây là sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản đang trở nên quan trọng hơn.

Yếu tố ổn định được đề cao

Sự thay đổi trong cách nhìn nhận vai trò của bất động sản không chỉ dừng lại ở lý thuyết phân bổ tài sản mà đã bắt đầu phản ánh rõ trong hoạt động đầu tư thực tế.

Theo báo cáo về đầu tư của Savills khu vực châu Á - Thái Bình Dương quý I/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn liên quan đến địa chính trị, thương mại và lãi suất. Đáng chú ý, dòng vốn không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà trải rộng trên nhiều loại hình tài sản, từ văn phòng, công nghiệp - logistics đến khách sạn và các sản phẩm tạo thu nhập ổn định.

Xu hướng này cho thấy nhà đầu tư đang ngày càng ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá vốn. Nói cách khác, trong bối cảnh thị trường trở nên khó đoán định hơn, yếu tố ổn định đang trở thành một phần quan trọng trong chiến lược đầu tư.

Các giao dịch trọng điểm ở thị trường Việt Nam quý I/2026 (Nguồn: MSCI Real Capital Analytics, dữ liệu công khai, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills).

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ nét. Một trong những tín hiệu đáng chú ý là cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong quý I/2026 cho thấy niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á - Thái Bình Dương. Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%, trong khi Nhật Bản, Trung Quốc, Hong Kong (Trung Quốc) và Mỹ tiếp tục duy trì hiện diện đáng kể.

Bên cạnh dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tích cực, thị trường ghi nhận sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Điều này cho thấy nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng mà còn đang đánh giá cao những tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn và dòng tiền bền vững.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Theo ông Neil MacGregor, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường khi các quyết định đầu tư ngày nay không chỉ dựa trên kỳ vọng tăng trưởng mà ngày càng chú trọng đến hiệu quả khai thác thực tế của tài sản.

Trong nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như một công cụ để nắm bắt cơ hội tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong môi trường đầu tư hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang được mở rộng. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động tổng thể của danh mục đầu tư.

Khi thế giới bước vào giai đoạn mà biến động có thể trở thành trạng thái bình thường mới, những đặc tính vốn có của bất động sản đang được đánh giá lại. Điều này không đồng nghĩa với việc mọi loại hình tài sản đều sẽ hưởng lợi như nhau, nhưng cho thấy bất động sản vẫn giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư toàn cầu.