“Bộ đệm” hạ tầng của thị trường địa ốc

Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, câu chuyện “hạ tầng đi trước, bất động sản theo sau” không chỉ là một khẩu hiệu quy hoạch, mà cần được nhìn nhận như một chiến lược đầu tư dài hạn, mang lại giá trị bền vững cho toàn bộ nền kinh tế.

Hạ tầng - yếu tố quyết định giá trị dài hạn của bất động sản

Về bản chất, giá trị bất động sản không chỉ đến từ vị trí địa lý hay chất lượng công trình, mà phụ thuộc lớn vào mức độ kết nối và khả năng tiếp cận các dịch vụ kinh tế - xã hội.

Hệ thống giao thông, điện, nước, viễn thông, trường học, bệnh viện và không gian công cộng chính là những yếu tố tạo nên giá trị sử dụng thực, qua đó quyết định khả năng khai thác dòng tiền và mức tăng giá bền vững của bất động sản.

Thực tế tại Việt Nam cho thấy, những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn thường ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản và sức cầu.

Các tuyến cao tốc Bắc - Nam, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 vùng Thủ đô, hay các dự án metro tại Hà Nội và TP.HCM… không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn tái định hình bản đồ phát triển đô thị và công nghiệp. Trong nhiều trường hợp, hạ tầng chính là yếu tố “kích hoạt” giá trị đất đai, tạo nền tảng cho sự phát triển bất động sản nhà ở, khu công nghiệp và logistics.

Bài học từ các giai đoạn phát triển nóng

Ở chiều ngược lại, không ít dự án bất động sản được triển khai khi hạ tầng chưa theo kịp, dẫn đến tình trạng đô thị hóa dàn trải, thiếu kết nối và hiệu quả sử dụng thấp.

Nhiều khu đô thị xa trung tâm, dù được đầu tư xây dựng bài bản, nhưng vẫn rơi vào tình trạng thưa vắng cư dân do chi phí đi lại cao và thiếu dịch vụ thiết yếu. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp, mà còn tạo áp lực nợ xấu và rủi ro thanh khoản cho hệ thống ngân hàng.

Bà Nguyễn Thị Mai, Tổng giám đốc SmartF.

Từ góc độ thị trường vốn, các chu kỳ điều chỉnh mạnh của nhóm cổ phiếu bất động sản trong những năm gần đây phản ánh rõ ràng hệ quả của việc phát triển thiếu nền tảng hạ tầng. Khi kỳ vọng tăng giá đất không được hỗ trợ bởi nhu cầu sử dụng thực và dòng tiền ổn định, rủi ro nhanh chóng bộc lộ, kéo theo sự suy giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Đầu tư hạ tầng: “Bộ lọc” rủi ro cho thị trường vốn

Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng đi trước có thể được xem như một “bộ lọc” tự nhiên giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Khi một khu vực đã có hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội tương đối hoàn chỉnh, nhu cầu nhà ở và sản xuất - kinh doanh sẽ hình thành trên cơ sở sử dụng thực, thay vì chỉ dựa vào đầu cơ ngắn hạn.

Đối với nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán, hạ tầng ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong việc đánh giá doanh nghiệp bất động sản.

Thay vì chỉ nhìn vào quy mô quỹ đất, nhà đầu tư chú trọng hơn đến vị trí quỹ đất trong tổng thể quy hoạch và tiến độ triển khai hạ tầng xung quanh. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất gắn với các trục hạ tầng chiến lược thường có triển vọng dài hạn rõ ràng hơn và ít chịu biến động cực đoan theo chu kỳ.

Bên cạnh đó, đầu tư hạ tầng còn tạo dư địa tăng trưởng cho nhiều nhóm ngành trong toàn bộ chuỗi cung ứng như xây dựng, thi công, vật liệu, khu công nghiệp, logistics và dịch vụ đô thị - những lĩnh vực đang chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thị trường chứng khoán Việt Nam.

Vai trò dẫn dắt của đầu tư công và hợp tác công - tư

Trong giai đoạn hiện nay, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt trong phát triển hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông liên vùng và hạ tầng đô thị quy mô lớn. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm không chỉ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ngắn hạn, mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho hạ tầng, sự tham gia của khu vực tư nhân thông qua các mô hình PPP, trái phiếu hạ tầng và các quỹ đầu tư dài hạn là yếu tố không thể thiếu. Khi cơ chế pháp lý và chia sẻ rủi ro được hoàn thiện, hạ tầng có thể trở thành một lớp tài sản hấp dẫn, mang lại dòng tiền ổn định và phù hợp với các nhà đầu tư tổ chức.

Hạ tầng xanh và hạ tầng số: Động lực mới

Bên cạnh hạ tầng truyền thống, các yếu tố như hạ tầng số và hạ tầng xanh, hạ tầng thích ứng, chống chịu thiên tai (resilient infrastructure) đang ngày càng tác động mạnh đến giá trị bất động sản. Những khu vực có hạ tầng viễn thông, dữ liệu và quản lý đô thị thông minh tốt sẽ thu hút doanh nghiệp công nghệ và lực lượng lao động chất lượng cao.

Đồng thời, các dự án hạ tầng chống ngập, không gian xanh và năng lượng tái tạo giúp bảo vệ giá trị tài sản trước rủi ro thiên tai, là yếu tố đang được giới đầu tư tài chính đặc biệt quan tâm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và thị trường vốn đang tái cấu trúc, ưu tiên đầu tư hạ tầng đi trước phát triển bất động sản không chỉ là yêu cầu về mặt quy hoạch, mà còn là điều kiện cần để giảm thiểu rủi ro hệ thống và nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ và đi trước một bước, bất động sản sẽ phát triển dựa trên nhu cầu thực và dòng tiền bền vững, qua đó tạo nền tảng ổn định hơn cho thị trường tài chính - chứng khoán trong dài hạn.