Chỉ được chuyển nhượng đúng đối tượng
Trên thực tế, việc giao dịch nhà ở xã hội đã có những điều chỉnh theo luật các giai đoạn. Luật Nhà ở năm 2014 trước đây chỉ giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu.
Theo đó, sau khi người mua thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư, trong 5 năm đầu tiên, chủ sở hữu không được chuyển nhượng thứ cấp. Nếu chuyển nhượng, chỉ được thực hiện theo 2 trường hợp: Chuyển cho chủ đầu tư hoặc cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Giá bán lại cũng không được vượt giá ban đầu.
Luật cũng quy định người bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ, do Nhà nước đã miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư (gián tiếp miễn cho người mua trên thị trường sơ cấp).
Với Luật Nhà ở năm 2023, việc hạn chế chuyển nhượng chỉ áp dụng trong 5 năm đầu sau khi thanh toán xong tiền mua nhà. Sau thời gian này, nếu người mua đã được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) thì được tự do chuyển nhượng.
Luật cũng bãi bỏ quy định phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà liền kề thấp tầng, tức là sau 5 năm, người mua được tự do chuyển nhượng, mà không phải đóng tiền sử dụng đất. Đến dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo thì có thêm quy định về việc chuyển nhượng như đã đề cập ở đầu bài viết.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho hay, khi đánh giá một chính sách cần xem xét trên phương diện tính hợp hiến, hợp pháp và hợp lý. Đề xuất mới là hợp hiến, hợp pháp, nhưng tính hợp lý thì có một số điểm cần xem xét.
Thứ nhất, nếu hạn chế chuyển nhượng, người dân có thể bị “kìm chân” trong phân khúc nhà ở xã hội, trong khi nên khuyến khích họ nâng cấp chỗ ở khi điều kiện kinh tế tốt hơn. Nhà ở xã hội có thể là căn nhà đầu tiên của người trẻ.
Sau 5-10 năm, khi đã ổn định và có điều kiện tốt hơn, họ có nhu cầu chuyển sang nhà ở thương mại. Nếu bị hạn chế bán lại, điều này vô hình trung kìm hãm sự phát triển. Ngoài ra, quy định như dự thảo cũng khiến người dân e ngại khi mua nhà ở xã hội do lo khó bán lại trong tương lai khi phải tìm đúng đối tượng đủ điều kiện.
Thứ hai là tính khả thi, một quy định pháp lý trước khi ban hành phải có cơ chế thực hiện rõ ràng. Hiện nay, trên thị trường sơ cấp, việc xác minh đối tượng mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư thực hiện, sau đó cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra lại.
Quy trình này được thực hiện theo từng đợt (200-300 căn) nên có thể kiểm soát được. Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp, các giao dịch diễn ra riêng lẻ, không theo đợt. Khi đó, câu hỏi đặt ra là ai sẽ xác minh người mua có thuộc đối tượng được hưởng chính sách hay không ?
Nếu giao cho chủ đầu tư có thể họ không còn tồn tại. Nếu giao cho cơ quan nhà nước thì khối lượng công việc sẽ rất lớn, khó khả thi. Nếu giao cho người bán hoặc người mua tự xác minh thì cũng không đảm bảo.
“Thực tế cho thấy, trong cơ chế hiện hành vẫn xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, như các vụ làm giả hồ sơ để mua nhà ở xã hội. Do đó, nếu được hậu kiểm chặt chẽ thì sẽ ngăn chặn đáng kể các vi phạm”, ông Đỉnh nói.
Đề xuất chính sách
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, việc quy định nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm cho đối tượng được hưởng chính sách này gây khó khăn khi vay vốn.
Nguyên tắc quan trọng là mỗi người chỉ được hưởng chính sách nhà ở xã hội một lần. Nếu người dân vẫn khó khăn thì tiếp tục sử dụng căn nhà đó. Khi có điều kiện tốt hơn, nên tạo điều kiện để họ chuyển nhượng, qua đó khuyến khích phát triển kinh tế cá nhân.
Trước tiên, phía ngân hàng sẽ hạn chế cho vay mua nhà ở xã hội. Thời gian qua, hầu hết các dự án nhà ở xã hội đều trong tình cảnh người mua khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, mà một trong những lý do quan trọng nhất là e ngại trong thời gian 5 năm khách hàng phát sinh thành nợ xấu, không có khả năng chi trả gốc và lãi, ngân hàng sẽ không tự phát mại tài sản được.
Để tránh rủi ro, ngân hàng yêu cầu khách hàng thế chấp bằng tài sản khác hoặc yêu cầu chủ đầu tư mua lại khi khách hàng mất khả năng thanh toán.
Ngoài ra, việc ngân hàng thường thẩm định cho vay mức thấp, trong khi yêu cầu khách hàng thanh toán lãi trước 6 tháng và “treo” số tiền này trong 5 năm, chủ đầu tư giữ 5% giá trị khoản khách hàng vay ở ngân hàng... cũng tạo rào cản.
Kế đến là đối tượng mua, nếu theo quy định tại dự thảo, Nhà nước phải là bên mua lại nhà ở khi khách hàng không có khả năng thanh toán và Nhà nước phải bù lỗ phần lãi suất cho ngân hàng.
Một vấn đề khác là vướng mắc trong thủ tục chuyển nhượng: Đơn vị nào chịu trách nhiệm xét duyệt đối tượng, hồ sơ cho bên mua, bởi lúc đó bên bán đã có sổ đỏ, chủ đầu tư đã hết trách nhiệm? Có thể thấy, quy định người mua nhà ở xã hội được bán lại cho người cùng đối tượng trong 5 năm có từ Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023, nhưng đến nay quy định này chưa từng được áp dụng vì không có văn bản hướng dẫn quy trình, đơn vị thực hiện.
Để giải quyết vấn đề này, ông Quê cho rằng, có thể giao UBND cấp xã thực hiện việc xét duyệt đối tượng, hồ sơ mua nhà ở xã hội cho bên mua và Sở Xây dựng là đơn vị thẩm định cuối cùng.
Liên quan tới cơ chế hỗ trợ, theo ông Quê, người mua nhà ở xã hội cần ưu đãi: Phần xây dựng nhà ở xã hội (chung cư, liền kề) được miễn tiền sử dụng đất, chẳng hạn tiền sử dụng đất/m2 căn hộ nhà ở xã hội ngoại thành, ngoại ô Hà Nội vào khoảng 3-7 triệu đồng/m2 là phổ biến; thuế VAT 5% (phân khúc nhà ở thương mại là 10%), tức giá trị căn hộ được giảm 5%.
Về phương án chuyển nhượng lại nhà ở xã hội, trong 5 năm tính từ thời điểm người mua nhà được cấp giấy chứng nhận sở hữu, người mua được phép bán lại cho người thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội, hoặc bán lại cho chủ đầu tư, Nhà nước (nếu chủ đầu tư, Nhà nước có nhu cầu) với giá bán đã mua cộng với nội thất căn hộ (theo thỏa thuận).
Bên bán được lựa chọn bên mua, miễn sao bên mua thuộc đối tượng theo quy định và làm đúng, đủ hồ sơ mua nhà ở xã hội và chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc này. Bên bán trả chi phí thủ tục 2% giá bán cho chủ đầu tư.
Sau 5 năm tính từ thời điểm người mua nhà ở xã hội được cấp giấy chứng nhận sở hữu, người mua nhà được bán theo giá thị trường, nhưng phải trả lại Nhà nước 100% tiền sử dụng đất (tính giá đất ở thời điểm dự án được giao đất bằng với giá theo bảng giá đất) và 5% thuế VAT ưu đãi.
Về điều khoản chuyển tiếp, nên áp dụng cho các căn nhà ở xã hội ký hợp đồng mua bán trước thời điểm Luật Nhà ở 2026 có hiệu lực được áp dụng theo Luật Nhà ở 2023.
“Các đề xuất chính sách trên giúp tạo thế chủ động cho người mua nhà ở xã hội và tránh trục lợi, Nhà nước cũng tránh được thất thoát ngân sách”, ông Quê nêu quan điểm.
Còn theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, nên giữ nguyên quy định hiện hành, cho phép chuyển nhượng tự do sau 5 năm và không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ nhà liền kề thấp tầng.
Nguyên tắc quan trọng là mỗi người chỉ được hưởng chính sách nhà ở xã hội một lần. Nếu người dân vẫn khó khăn thì tiếp tục sử dụng căn nhà đó. Khi có điều kiện tốt hơn, nên tạo điều kiện để họ chuyển nhượng, qua đó khuyến khích phát triển kinh tế cá nhân.
Cũng theo ông Đỉnh, việc trục lợi chính sách không phải vấn đề quá lớn vì pháp luật đã có cơ chế kiểm soát nhất định, đặc biệt trong 5 năm đầu.
Chưa kể, quy định hiện hành vẫn đảm bảo sự linh hoạt sau thời gian này. Ngược lại, nếu cấm hoặc siết chặt quá mức việc chuyển nhượng sẽ tạo tâm lý e ngại cho người dân khi tiếp cận nhà ở xã hội, từ đó làm giảm hiệu quả của chính sách.
