Bài toán cải tạo chung cư cũ và những nút thắt kéo dài
Giữa những dãy nhà 4-5 tầng là sân chơi, hàng nước, quán xá. Trên cao là “rừng” ban công “ba lô” và những ô cửa tò vò lọt giữa mạng dây phơi chằng chịt, mở ra không gian chung với đủ màu sắc và mùi vị của đời sống xóm giềng.
Những khu tập thể với lịch sử đặc thù, kiến trúc đặc trưng và lối sống cộng đồng riêng có ấy từng là đại diện cho một thời kỳ khẩn trương tái thiết đất nước sau ngày hòa bình lập lại.
Nhưng sau những năm tháng trở thành “biểu tượng của đô thị hóa”, dấu vết thời gian đã in hằn lên các khu chung cư cũ.
Phải từng sinh sống trong những khu tập thể ấy mới cảm nhận rõ nhịp sống hối hả, tấp nập phía sau các ô cửa tò vò lọt giữa mạng dây phơi, dây điện chạy chằng chịt trên cao ở các lối đi. Những hộp điện mục nát, hư hỏng treo ngả nghiêng, những mảng trần bong tróc, sắt gỉ sét lộ ra từng lớp đen xì cùng các vết nứt ngoằn ngoèo… tất cả như lời nhắc nhở về sự khắc nghiệt của thời gian và tính cấp bách của việc cải tạo.
Tuy vậy, các bế tắc, vướng víu liên quan đến pháp lý cùng nhiều câu chuyện bên lề “khó nói” lại trở thành những rào cản kéo dài. Mười mấy, thậm chí 20 năm qua, bài toán cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội hay TP.HCM vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm, dù hầu như năm nào vấn đề này cũng được nhắc tới, đặt lên - đặt xuống và trở thành mục tiêu trọng tâm cần tháo gỡ.
Tham gia rất nhiều hội thảo trong suốt hơn một thập kỷ qua, câu cảm thán quen thuộc mà từ chuyên gia, doanh nghiệp cho tới chính những người dân đang sinh sống tại các khu tập thể xuống cấp thường dễ buột miệng nói nhất vẫn là: “Cải tạo nhà tập thể cũ luôn là một bài toán khó!”.
Lý do không hẳn nằm ở kỹ thuật hay nguồn vốn đầu tư, mà cốt lõi là chưa thể dung hòa lợi ích giữa ba bên: người dân, nhà đầu tư và chính quyền.
Nếu cho phép tăng mật độ xây dựng, nâng thêm tầng, nhà đầu tư mới có lãi, người dân mới có thể sở hữu căn hộ khang trang, rộng rãi hơn, nhưng đổi lại là áp lực lớn hơn lên hạ tầng đô thị. Ngược lại, nếu giữ nguyên hiện trạng 5 tầng như cũ thì gần như không có doanh nghiệp nào mặn mà rót vốn.
Chưa kể, hàng loạt rào cản khác như cơ chế đền bù, bố trí tạm cư, hệ số bồi thường hay việc lựa chọn chủ đầu tư… khiến tiến trình cải tạo ở nhiều nơi suốt thời gian dài vẫn “giậm chân tại chỗ”.
Vì thế, dù Hà Nội có tới 1.579 tòa nhà tập thể cũ, là nơi sinh sống của khoảng 250.000 người, nhưng trong suốt một thời gian dài, chỉ khoảng 2% trong số đó được cải tạo, xây mới.
Nhiều tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, được xếp loại D - mức nguy hiểm nhất - như C8 Giảng Võ, G6A Thành Công hay nhà A Ngọc Khánh… vẫn chưa thể khởi công. Người dân sống trong cảnh bất an, còn cảnh quan đô thị thì bị ảnh hưởng nặng nề.
Các khung chính sách về cải tạo chung cư cũ thời gian qua liên tục được đề xuất trên cơ sở khảo sát, đánh giá thực tế tại các địa phương. Tuy nhiên, việc triển khai lại không đạt được kết quả như mong muốn do phát sinh nhiều vướng mắc. Điều này diễn ra ngay cả khi nhiều nhà đầu tư lớn như Vingroup, Ecopark, Vinaconex, GP-Invest, Xuân Mai, Hòa Phát hay T&T Group từng ngỏ ý tham gia khi Hà Nội kêu gọi.
Một vấn đề lớn được các nhà đầu tư chỉ ra trong quá trình khảo sát, xây dựng ý tưởng quy hoạch là dân số hiện hữu tại nhiều khu tập thể đã vượt quá gấp đôi so với dân số theo quy hoạch chung và quy hoạch phân khu được duyệt.
Trong khi đó, quy định hiện hành yêu cầu phải giữ nguyên, thậm chí giảm dân số nội đô. Đây là điểm bất cập lớn, bởi nguyên tắc cải tạo chung cư cũ là phải tự cân đối tài chính, hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp.
Ở một góc nhìn khác, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nhấn mạnh rằng, câu chuyện sẽ đơn giản hơn nhiều nếu vị trí đất không có sức hấp dẫn lớn. Nhưng thực tế, tiềm năng sinh lợi từ các khu đất chung cư cũ là rất đáng kể. Chính điều đó làm nảy sinh mâu thuẫn giữa người dân, nhà đầu tư và cả chính quyền địa phương.
Theo ông Võ, điểm thiếu sót nằm ở chỗ chưa có cơ chế rõ ràng để xác định thế nào là đạt được sự đồng thuận khi lấy ý kiến. Thực tế, không bao giờ có sự đồng thuận 100%; mức 70 - 80% đã có thể coi là chấp nhận được. Việc thiếu quy định cụ thể về ngưỡng đồng thuận khiến quá trình ra quyết định trở nên lúng túng, khó khăn.
Chưa kể, cơ chế bồi thường còn thiếu rõ ràng, minh bạch. Trong nhiều trường hợp, cư dân không đồng ý ngay cả khi nhà ở thuộc diện nguy hiểm, bởi họ không nhìn thấy rõ giá trị thực của chung cư cũ tại thời điểm đó và luôn nghi ngại doanh nghiệp trục lợi.
Do vậy, giải pháp then chốt là phải minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ, trả lời rành mạch các câu hỏi như: cư dân được hưởng bao nhiêu, hưởng theo cách nào; doanh nghiệp thu hồi vốn ra sao; Nhà nước được lợi gì từ quá trình này.
Cơ chế đặc thù và kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn
Có thể nói, cụm từ “khó như cải tạo tập thể cũ” đã ăn sâu vào suy nghĩ của nhiều người. Tuy nhiên, thời gian gần đây, hy vọng đang dần le lói từ những chuyển biến tích cực trong các quy định pháp luật mới.
Đặc biệt, việc Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù được nhìn nhận như một bước “mở khóa” quan trọng cho bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội đã trao cho Thủ đô không gian pháp lý rộng hơn để xử lý các dự án lớn, phức tạp, trong đó có cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trên cơ sở này, Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội đã kịp thời ban hành và điều chỉnh nhiều chính sách nhằm cụ thể hóa cơ chế đặc thù vào thực tiễn.
Lý do khiến cải tạo chung cư cũ bế tắc không nằm ở kỹ thuật hay vốn đầu tư, mà ở chỗ chưa thể dung hòa lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và chính quyền.
Một nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm là cơ chế về tỷ lệ đồng thuận và thẩm quyền tổ chức thực hiện. Theo các quy định mới, khi trên 75% - tỷ lệ đã được rút ngắn 5% so với mức 80% quy định tại Luật Nhà ở 2023 - số chủ sở hữu nhà và diện tích trong khu chung cư cũ đồng thuận với phương án cải tạo, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, UBND Thành phố Hà Nội được quyền quyết định biện pháp cưỡng chế phá dỡ, cải tạo đối với phần còn lại.
Quy định này được đánh giá là phù hợp với thực tiễn, bởi lâu nay các dự án cải tạo chung cư cũ thường vấp phải sự thiếu hợp tác của một bộ phận người dân, dẫn tới không đạt được tỷ lệ yêu cầu. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng gặp khó khi bị khống chế về mật độ xây dựng hoặc số tầng, khiến quỹ căn hộ thương mại không đủ để bù đắp chi phí xây dựng và bồi thường.
Ngoài ra, Luật Nhà ở và Luật Thủ đô cũng quy định việc cải tạo sẽ không còn tiến hành đơn lẻ từng tòa nhà, mà thực hiện theo cụm, theo khu. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm quy hoạch tổng thể, vừa tạo diện mạo đô thị đồng bộ, hiện đại hơn.
Tại những khu vực có nhiều tòa nhà 5 tầng cũ, công trình mới có thể được xây cao hơn, thậm chí lên tới 40 tầng.
Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc dân số sẽ tăng tương ứng. Phần diện tích tăng thêm được ưu tiên cho văn phòng, dịch vụ, thương mại, giúp nhà đầu tư có nguồn thu, đồng thời không gây thêm áp lực lên hạ tầng vốn đã quá tải.
Một thay đổi đáng chú ý khác là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư được thiết kế linh hoạt hơn. Doanh nghiệp nào đạt được sự đồng thuận của ít nhất hai phần ba cư dân, chủ sở hữu trong khu vực dự án sẽ được giao quyền triển khai. Trong những trường hợp đặc biệt, như chỉnh trang khẩn cấp hoặc phục vụ lợi ích công cộng, chính quyền Thủ đô có thể đứng ra thu hồi đất, với điều kiện bảo đảm bồi thường và tái định cư hợp lý.
Các quy định liên quan đến hệ số K - tức diện tích nhà mới được đền bù so với diện tích cũ - cũng đã được làm rõ theo từng phân tầng, giúp cư dân an tâm hơn khi bàn giao mặt bằng. Những điều chỉnh này mang tính thực tiễn cao và quan trọng hơn hết là tạo cơ sở để các bên cùng tìm được tiếng nói chung.
Dĩ nhiên, từ quy định mới đến thi công xây dựng vẫn là một hành trình dài với vô vàn thủ tục pháp lý. Nhưng rõ ràng, đây là nền móng đầu tiên và cần thiết để người dân và nhà đầu tư có thể bắt đầu ngồi lại với nhau, cùng bàn bạc và viết tiếp câu chuyện phát triển đô thị trong một diện mạo mới.
