Căn hộ cao cấp cho thuê, kênh đầu tư hấp dẫn

Lợi tức hấp dẫn

Anh An, một Việt kiều đang sinh sống tại Nhật Bản chia sẻ, gia đình anh sống ở Nhật Bản đã lâu, sau này dự định sẽ chuyển về Việt Nam sinh sống. Cả 2 vợ chồng tích góp được một khoản tiền kha khá và muốn đầu tư vào 1 căn hộ tại khu An Phú, quận 2, TP. HCM để cho thuê lại.

“Thị trường nhà đất lúc lên, lúc xuống, mình đầu tư trước mắt là để cho thuê, về sau sẽ là chỗ ở khi gia đình về nước. Một số bạn bè mình đang sinh sống trong khu căn hộ này có nhận xét khá tốt. Hơn nữa, dự án đã được hoàn thiện, chủ đầu tư chỉ yêu cầu đóng 50% giá trị căn hộ là có thể vào ở ngay, 50% còn lại đóng trong 2 năm tiếp theo, nên vợ chồng mình thấy khá hợp lý”, anh An chia sẻ và cho biết, vẫn còn băn khoăn về chất lượng công trình, cũng như khả năng sinh lời khi cho thuê lại.Bạn bè có người bảo “nên”, cũng có người bảo “đừng”, thông tin thị trường thì vẫn chưa thực sự rõ ràng cho những người có nhu cầu như anh.

Thực tế, đầu tư căn hộ cho thuê xuất hiện từ những năm thị trường bất động sản đóng băng, nhiều nhà đầu tư không bán được hàng đã chọn giải pháp cho thuê lại để bù đắp phần nào chi phí đầu tư, cũng như lãi vay. Hiện nay, khi thị trường ấm lên, hoạt động đầu tư căn hộ cho thuê tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng sang, hướng đến đối tượng khách hàng có thu nhập cao và người nước ngoài tại Việt Nam.

Theo báo cáo của CBRE, tại Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao cấp hiện dao động từ 5-6,5%, trong đó khu trung tâm đạt lợi nhuận cao hơn khu vực phía Tây. Tại TP. HCM, tỷ lệ này khoảng 6-8%, đây là mức tỷ suất cao nhất nhì khu vực Đông Nam Á, chỉ sau PhnomPenh (Campuchia) là 10%.

Tại nhiều dự án, để thu hút người mua, chủ đầu tư cũng áp dụng hình thức đảm bảo căn hộ sẽcho thuê lại trong vòng 1-2 năm đầu với mức lợi tức từ 8-14%/năm nếu chủ sở hữu chưa có nhu cầu ở. Chẳng hạn, Novaland cam kết cho thuê lại với lợi tức 8%/năm đối với 100 khách hàng đầu tiên của 4 dự án The Sun Avenue, The Botanica, Lucky Palace và Sunrise City View; Vingroup cam kết cho thuê căn hộ Landmark 4, Landmark 5 trong quần thể Khu đô thị Vinhomes Central Park với lợi tức 8% trong năm đầu tiên. Thậm chí, trước đó, Dự án Watermark của chủ đầu tư Refico khiến nhiều người phải sửng sốt khi đảm bảo khách hàng có thể cho thuê căn hộ với lợi tức lên đến 14%/năm. 

Chưa phải thời điểm thu lời nhanh

Theo báo cáo mới đây của CBRE, thị trường căn hộ cao cấp đang khởi sắc rõ rệt. Cụ thể, tại thị trường TP. HCM,trong quý II/2015,có tới 5.800 căn thuộc phân khúc cao cấp được tiêu thụ. Tại thị trường Hà Nội, số lượng căn hộ cao cấp chào bán chiếm 1/3 trong tổng số căn mở bán mới, lượng giao dịch cũng tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2014.

Lý giải về điều này, nhiều chủ đầu tư cho biết, hiện thị trường đã hồi phục, những người có nhu cầu ở thật nhận thấy đây là thời điểm thích hợp mua nhà, thay vì giữ tiền. Ngoài ra, phải kể đến một bộ phận nhà đầu tư mua vào căn hộ cao cấp để cho thuê, chờ lúc thị trường được giá sẽ bán để hưởng giá chênh.

Triển vọng của thị trường cho thuê căn hộ cao cấp trở nên rõ ràng hơn khi nhiều tập đoàn đa quốc gia như Samsung, LG, Nokia…chuyển hoạt động sản xuất về Việt Nam, cùng với xu hướng này, một lượng lớn các chuyên gia và nhân viên của các tập đoàn sẽ có nhu cầu thuê nhà ở.

Ngoài ra, theo thống kê của Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), hiện có khoảng 80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, trong đó số lượng người sở hữu nhà ở còn rất ít, đây là khoảng trống tiềm năng của thị trường cho thuê căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, yêu cầu thuê nhà của người nước ngoài cũng khá chọn lọc, chỉ những dự án thuận tiện kết nối, không gian thiết kế đẹp, dịch vụ tiện ích đầy đủ mới hấp dẫn đối tượng thuê này.

Hiện các dự án đáp ứng đủ điều kiện trên không nhiều, tại Hà Nội có thể kể đến như Keangnam Landmark, The Mannor, Indochina Plaza Hanoi, Time City... Đây là các dự án thu hút nhiều khách thuê nước ngoài, với giá trung bình từ 1.000 USD - 2.000 USD/tháng, tùy vào diện tích và nội thất căn hộ.

Tại TP. HCM, các dự án cao cấp phía Đông Thành phố như The Vista, The Estella, Thảo Điền Pearl… có mức giá thuê giao động từ 1.100 - 2.000 USD/tháng.

Ngoài những dự án hiện hữu, một số dự án đang triển khai cũng hướng đến đối tượng khách thuê người nước ngoài, như Eco - Green City nằm trênđường Nguyễn Xiển (Hà Nội) của chủ đầu tư, Công ty TNHH Bất động sản và xây dựng Việt Hưng.

Được biết, trước khi phát triển dự án, chủ đầu tư đã nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường và thấy rằng, hiện có một số lượng lớn các chuyên gia và nhân viên người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại các khu công nghiệp từ Thái Nguyên đến Vĩnh Phúc đều di chuyển trên đường Vành đai 3, một số dự án cao cấp xung quanh khu vực này đều có thể cho người nước ngoài thuê lại với mức giá tốt.

Bởi vậy, Eco-Green City được xây dựng dựa trên ý tưởng về một thành phố hiện đại, tiện nghi cho người Việt Nam thụ hưởng cuộc sống và cho nhà đầu tư muốn mua nhà để cho người nước ngoài thuê. Theo thông tin từ chủ đầu tư, đã có tới 90% căn hộ tại tòa CT4 có chủ trong đợt mở bán đầu tiên vào tháng 7.

Một diễn biến khác khi nhìn sang phân khúc căn hộ dịch vụ, vốn là đối trọng của thị trường cho thuê căn hộ cao cấp. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá thuê căn hộ dịch vụ quý II/2015 giảm 3%, xuống còn 23 USD/m2/tháng do các chung cư mới gia nhập thị trường đã đẩy áp lực giá lên loại hình này. Làm một phép so sánh nhỏ, giáthuê căn hộ dịch vụ tại TP. HCM hiện là 23 USD/m2, mức này cao hơn nhiều so với thuê một căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ, có giá tầm 10-15 USD/m2/tháng.

Mặc dù thuê căn hộ không đi kèm các tiện ích giặt là, vệ sinh, ẩm thực như căn hộ dịch vụ, nhưng với ưu điểm là giá thuê thấp và diện tích rộng rãi hơn, thì căn hộ cao cấp vẫn được nhiều khách thuê lựa chọn.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn trong vòng 2 năm tới và có tới 70% là căn hộ cao cấp, thì mặt bằng giá thuê được dự báo sẽ giảm hơn và cạnh tranh sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn với cả các chủ sở hữu căn hộ và cả với loại căn hộ dịch vụ.

Ngoài mua cho thuê, hiện nay còn có hình thức thuê nhà để cho thuê lại. Cụ thể, thay vì bỏ ra số tiền 3 tỷ đồng để mua 1 căn hộ cao cấp, nhà đầu tư chọn cách thuê nhiều căn hộ trong một dự án để cho khách hàng thuê lại, cách này mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải có trình độ quản lý tốt.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 5/2015, tín dụng bất động sản đã tăng 10,89%, tăng nhanh gấp đôi so với tăng trưởng chung của toàn hệ thống. Điều này cho thấy, nhà đầu tư đang khá kỳ vọng vào triển vọng của thị trường, trong đó có một bộ phận không nhỏ người đầu tư cho thuê căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, theo ý kiến của một chuyên gia, cũng là nhà đầu tư bất động sản cá nhân, hiện vẫn chưa phải thời điểm nhà đầu tư có thể thu lời nhanh. Nếu muốn đầu tư có hiệu quả, cần lưu ý đến những yếu tố như xác định khách hàng thuê là ai, nếu là người nước ngoài thìliệu vị trí, tiện ích, cảnh quan của dự án có phù hợp hay không? Ngoài ra, nhà đầu tư nên khảo sát thị trường cho thuê xung quanh dự án để biết mức độ hiệu quả và giá thuê phổ biến, từ đó có lựa chọn phù hợp.