Căn hộ siêu nhỏ bắt đầu trở lại

Trở lại ấn tượng

Hiện nay, nhu cầu căn hộ có mức giá thấp đang rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm, nên việc phát triển căn hộ thương mại có diện tích nhỏ dưới 45 m2 được nhiều ý kiến cho là bước đi phù hợp để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại Việt Nam, những căn hộ siêu nhỏ đã manh nha xuất hiện cách đây gần 10 năm khi Công ty Địa ốc Đất Lành trình làng căn hộ 40 m2 dành cho hai người và 20 m2 dành cho một người tại Dự án Chung cư Thái An (quận 12, TP. HCM).

Tuy nhiên, phần do vướng mắc về khung chính sách khi Luật Nhà ở 2005 quy định căn hộ thương mại phải có diện tích tối thiểu 45 m2, cùng những lo ngại căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra “những khu ổ chuột trên cao”, nên phân khúc căn hộ nhỏ gần như không thể lớn.

Tuy nhiên, với việc Luật Nhà ở 2014 không quy định diện tích tối thiếu với căn hộ thương mại, căn hộ diện tích nhỏ đã bắt đầu xuất hiện trở lại trên thị trường và đón nhận được sự quan tâm lớn của người mua nhà. Trong đó, đáng chú ý nhất là Dự án VinCity Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) của Vingroup.

Mới đây, dự án này đã tung ra thị trường 3.500 căn hộ thuộc 5 tòa, phân khu The Park với mức giá từ 23 - 30 triệu đồng/m2. Trong đó, các căn studio 1+1 (căn có diện tích 28 m2 và 33 m2, 1 phòng ngủ + 1 vệ sinh) đã cháy hàng, người mua và nhà đầu tư tranh nhau. Mức chênh trên thị trường thứ cấp đã lên tới vài chục triệu đồng/căn.

 Căn hộ siêu nhỏ phù hợp với những gia đình trẻ, người có thu nhập trung bình thấp

Không chỉ dòng sản phẩm đại chúng, căn hộ diện tích nhỏ cũng xuất hiện cả ở những dự án căn hộ cao cấp, siêu sang tại vị trí trung tâm thành phố. Cụ thể, trước đó, hồi đầu tháng 8, Tân Hoàng Minh đã khai trương căn hộ mẫu Dự án D'. El Dorado với 4 căn hộ mẫu theo phong cách Limo (Little Modern - nhỏ mà hiện đại). Các căn hộ tại đây có diện tích từ 30 - 160 m2, trong đó căn hộ diện tích nhỏ 30 - 50 m2 chiếm tới 65,2% tổng số các căn hộ tại tòa D'. El Dorado I và 38,94% tổng số căn hộ tại tòa D'. El Dorado II.

Tương tự, các căn hộ Soho officetel tại Dự án D' Capitale Trần Duy Hưng của tập đoàn này cũng có diện tích linh hoạt từ 37,5 - 60,7 m2, đáp ứng đa chức năng vừa để ở vừa làm văn phòng của khách hàng.

Sẽ phát triển mạnh

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc phụ trách Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, nhu cầu về những căn hộ có kích thước nhỏ phần lớn đến từ những hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp, những hộ gia đình trẻ chưa đủ tích lũy để mua những căn hộ tiêu chuẩn.

Theo ước tính của Savills, mỗi năm TP.HCM có khoảng 58.000 hộ gia đình mới được tạo lập, tương tự ở Hà Nội cũng vậy. Họ là những gia đình có quy mô hộ nhỏ từ 2 - 3 người, chưa có nhiều thời gian tích lũy tài sản. Việc phát triển nhà ở diện tích nhỏ một mặt phù hợp với nhu cầu của những hộ gia đình trẻ, mặt khác có thể là một giải pháp an sinh xã hội hiệu quả khi các chương trình phát triển nhà ở xã hội hiện tại còn nhiều hạn chế.

Sự thay đổi về cấu trúc nhân khẩu học mang tính cơ cấu cũng tạo ra nhu cầu nhà ở đặc thù. Tỷ lệ hộ gia đình độc thân đang có xu hướng tăng nhanh tại các thành phố lớn.

Kết quả khảo sát dân số và nhà ở giữa kỳ 2014 của Tổng cục Thống kê cho thấy, tỷ lệ hộ độc thân khu vực thành thị chiếm đến 9,1%, cao gấp rưỡi so với số liệu của 10 năm trước đó và đang tiếp tục tăng theo xu hướng biến đổi của các đô thị hiện đại. Rõ ràng, với những người sống độc thân, căn hộ với diện tích 45 m2 có thể là một khoản đầu tư lãng phí. Trên bình diện xã hội, điều này đồng nghĩa với sự phân bổ không tối ưu về tài nguyên đất đai và diện tích xây dựng.

Nguồn cầu thứ ba đến từ những người nước ngoài làm việc tại Việt Nam, phần lớn chỉ có nhu cầu lưu trú trong những căn hộ loại nhỏ. Ngoài ra, nhu cầu còn đến từ những hộ gia đình lớn tuổi. Việc sử dụng các căn hộ kích thước nhỏ (thay vì lớn) có thể là một giải pháp tài chính cá nhân hiệu quả, đáp ứng nhu cầu chi tiêu cho tuổi già.

Đồng quan điểm, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nhu cầu lớn về các căn hộ kích thước nhỏ được phản ánh thông qua các tín hiệu thị trường. Hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố, nhưng về tâm lý, họ lại muốn sống ở một nơi tiện nghi, nên muốn mua căn hộ siêu nhỏ với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng.

Cũng theo ông Stephen Wyatt, thế hệ dân thành thị trẻ ngày nay yêu cầu một môi trường hiện đại, có tích hợp cả ba yếu tố sống - làm việc - vui chơi nhiều hơn. Trong khi thế hệ cũ luôn mơ ước được an cư trong những căn biệt thự trên đồi có nhiều người giúp việc, thì giới trẻ lại ưa chuộng những căn hộ nhỏ trong trung tâm thành phố và quen với dịch vụ giặt ủi, dọn dẹp và tiệc tùng trên quán bar tầng thượng.

"Đó chính là lý do khiến nhiều chủ đầu tư bắt đầu xây dựng loại căn hộ với đầy đủ tiện nghi như những khách sạn đẳng cấp nhằm phục vụ khách hàng là những người trẻ độc thân, những gia đình trẻ và tầng lớp người dân có mức thu nhập trung bình", Stephen Wyatt cho hay.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư. Trong đó, sẽ quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại 25 m2.

Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư thương mại có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2 và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín. Đồng thời, Bộ Xây dựng cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20 - 25%) số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25 - 45 m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm. Đối với dự án ngoài khu vực trung tâm có thể áp dụng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ cao hơn.

Doanh nghiệp có thể áp dụng đa dạng hình thức bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, phải rút kinh nghiệm từ thực tế một số dự án nhà ở xã hội đầu tư ở vùng ven, nhưng không có người ở, khi phát triển loại căn hộ này ở ngoại thành, thì hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội phải đi trước một bước.