Các khu công nghiệp xanh, bền vững ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư (Ảnh: P.V)
Biến động ngắn hạn, mở ra cơ hội dài hạn
Những diễn biến địa chính trị gần đây tại Trung Đông đang làm gia tăng rủi ro đối với thương mại và chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trong bối cảnh bất ổn đó, Việt Nam lại nổi lên như một điểm đến đầu tư an toàn tại châu Á, qua đó tiếp tục củng cố triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.
Các chuyên gia cho rằng, phần lớn nhà đầu tư quốc tế đã có sự chuẩn bị đối phó với các rủi ro địa chính trị, do đó những căng thẳng hiện nay chủ yếu tạo áp lực ngắn hạn lên chi phí sản xuất và thương mại, trong khi về dài hạn vẫn thúc đẩy xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang các thị trường ổn định hơn.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, nếu căng thẳng địa chính trị tiếp tục leo thang, thương mại quốc tế và chuỗi cung ứng toàn cầu chắc chắn sẽ bị gián đoạn. Điều này có thể khiến chi phí vận tải, nguyên liệu và sản xuất tăng lên, đồng thời gây áp lực lạm phát đối với nhiều nền kinh tế, trong đó có Việt Nam.
Tuy nhiên, chính trong bối cảnh bất ổn này, những nền kinh tế có nền tảng ổn định lại càng được đánh giá cao. Việt Nam hiện sở hữu nhiều yếu tố nền tảng giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế, bao gồm môi trường chính trị ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, chính sách thu hút đầu tư ngày càng cởi mở và khung pháp lý liên tục được hoàn thiện.
Bên cạnh đó, dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng tình trạng cầu vượt cung trong nhiều phân khúc bất động sản cũng tạo ra dư địa lớn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Vị thế trung lập, cùng mạng lưới FTA rộng khắp tiếp tục củng cố hình ảnh Việt Nam như một điểm đến an toàn và bền vững cho dòng vốn FDI, mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp phát triển.
Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ Trung Đông vào Việt Nam chiếm tỷ trọng khá nhỏ, do đó nguy cơ rút vốn từ khu vực này là không đáng kể. Thay vào đó, dòng vốn đầu tư chủ yếu vẫn đến từ các thị trường quen thuộc như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và ngày càng mở rộng sang các nhà đầu tư từ châu Âu và Mỹ.
Tương tự, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, ông Troy Griffiths cho rằng, những diễn biến gần đây liên quan đến Mỹ và Israel đã được dự báo từ trước, vì vậy, phần lớn nhà đầu tư đã đưa ra quyết định phân bổ nguồn vốn trước khi căng thẳng gia tăng.
Vị thế trung lập của Việt Nam, cùng mạng lưới FTA rộng khắp và vai trò trong chiến lược “China + 1”, tiếp tục củng cố hình ảnh Việt Nam như một điểm đến an toàn và bền vững cho dòng vốn FDI. Trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu còn nhiều bất ổn, xu hướng dịch chuyển sản xuất và nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhà đầu tư lựa chọn Việt Nam như một giải pháp giảm thiểu rủi ro.
Với xu hướng dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có quỹ đất lớn và hạ tầng sẵn sàng cho thuê được dự báo sẽ hưởng lợi trực tiếp. Một trong những doanh nghiệp nổi bật là Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc. Doanh nghiệp này đang có triển vọng cho thuê tích cực trong năm 2026 với khoảng 148 ha diện tích đã ký biên bản ghi nhớ.
Ban lãnh đạo Kinh Bắc đặt mục tiêu bàn giao khoảng 250 ha đất khu công nghiệp trong năm nay, gần gấp đôi so với năm 2025. Với quỹ đất khoảng 6.000 ha và kế hoạch mở rộng thêm 2.500 ha trong thời gian tới.
Một “ông lớn” khác là Tổng công ty Viglacera cũng sở hữu hệ thống 17 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 5.000 ha, trong đó khoảng 1.000 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê. Các khu công nghiệp của doanh nghiệp đã thu hút nhiều tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, Foxconn, Amkor, hay BYD. Việc mở rộng quỹ đất và triển khai thêm các dự án mới được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp duy trì tăng trưởng trong giai đoạn 2026 - 2027.
Trong khi đó, Tổng công ty IDICO được đánh giá có lợi thế trong xu hướng phát triển khu công nghiệp sinh thái nhờ gần 700 ha đất công nghiệp xanh và kế hoạch mở rộng thêm khoảng 1.200 ha trong thời gian tới.
Không tách rời xu hướng xanh, bền vững
Trước tình hình căng thẳng địa chính trị gia tăng tại nhiều khu vực trên thế giới, vấn đề an toàn chuỗi cung ứng đang trở thành ưu tiên hàng đầu đối với các tập đoàn sản xuất toàn cầu. Những rủi ro từ xung đột, gián đoạn vận tải, biến động năng lượng hay chính sách thương mại khiến các doanh nghiệp ngày càng chú trọng hơn đến khả năng kiểm soát và bảo đảm tính liên tục của hoạt động sản xuất.
Xu hướng này không chỉ thúc đẩy các doanh nghiệp đa dạng hóa địa điểm sản xuất, mà còn làm thay đổi tiêu chuẩn lựa chọn khu công nghiệp. Nếu trước đây chi phí và vị trí địa lý là yếu tố quyết định, thì hiện nay hạ tầng logistics, mức độ số hóa, khả năng vận hành ổn định và tiêu chuẩn phát triển bền vững đang trở thành các tiêu chí quan trọng trong chiến lược đầu tư dài hạn của nhiều tập đoàn quốc tế.
Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, tình hình quốc tế hiện nay buộc các doanh nghiệp sản xuất và xuất khẩu phải siết chặt an ninh chuỗi cung ứng. Bối cảnh đó cũng là cơ hội để các khu công nghiệp Việt Nam nâng cấp tiêu chuẩn vận hành, từ hạ tầng logistics đến hạ tầng số.
Ông Jackson nhận xét, sau các điều chỉnh chính sách thuế quan của Mỹ, hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam đang gia tăng lợi thế cạnh tranh nhất định, giúp doanh nghiệp giảm áp lực chi phí và có khả năng dự báo ổn định hơn đối với hoạt động thương mại. Để hỗ trợ nhà sản xuất trong việc bảo đảm an toàn chuỗi cung ứng, các chủ đầu tư khu công nghiệp cần đẩy nhanh quá trình chuyển đổi số, nâng cấp hạ tầng công nghệ và tăng cường khả năng phòng ngừa rủi ro an ninh mạng.
Thực tế, một số doanh nghiệp viễn thông đã bắt đầu triển khai các nền tảng hạ tầng số phục vụ khu công nghiệp. Chẳng hạn, Viettel đã phủ sóng 5G tại một số khu công nghiệp trọng điểm tại TP.HCM và đặt mục tiêu mở rộng hạ tầng này trên toàn bộ các khu công nghiệp và khu chế xuất trong thời gian tới. Bên cạnh đó, việc cung cấp các dịch vụ hỗ trợ đồng bộ như thủ tục hải quan, pháp lý minh bạch và vận hành ổn định cũng trở thành yếu tố quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp.
Đồng quan điểm, ông Hieda Shunsuke, Trưởng ban cố vấn khu công nghiệp sinh thái của JICA cảnh báo, từ năm 2027, các doanh nghiệp không quản lý đầy đủ rủi ro liên quan đến quyền con người và lao động trong hoạt động sản xuất có thể đối mặt với nguy cơ bị loại khỏi thị trường EU. Vì vậy, việc đặt cơ sở sản xuất trong các khu công nghiệp sinh thái được xem như một “hộ chiếu vàng” giúp doanh nghiệp duy trì khả năng tham gia vào các chuỗi cung ứng toàn cầu.
Bên cạnh đó, theo Quyết định số 21/2025/QĐ-TTg có hiệu lực từ tháng 8/2025, các dự án công nghiệp không đáp ứng tiêu chuẩn phân loại xanh sẽ gặp hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn, giấy phép, cũng như các cơ chế ưu đãi. Điều này khiến việc phát triển khu công nghiệp sinh thái không chỉ là yêu cầu tuân thủ, mà còn trở thành yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp duy trì vị thế trong các chuỗi cung ứng cao cấp.
Các doanh nghiệp đặt cơ sở sản xuất trong khu công nghiệp sinh thái có thể được ưu tiên trong hệ thống đánh giá nhà cung cấp của các tập đoàn châu Âu, đồng thời giảm chi phí kiểm toán và nâng cao uy tín với các đối tác quốc tế. Ngoài ra, việc phù hợp với các tiêu chuẩn xanh của Việt Nam cũng mở ra cơ hội tiếp cận các nguồn “tín dụng xanh” và thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao từ các nhà đầu tư chú trọng phát triển bền vững.
Đại diện Savills Việt Nam, ông Griffiths nhấn mạnh, xu hướng phát triển xanh đã trở thành yêu cầu bắt buộc đối với phần lớn những tập đoàn toàn cầu. Áp lực tuân thủ ngày càng gia tăng khi các cơ chế như Cơ chế điều chỉnh carbon biên giới (CBAM) của EU bắt đầu được triển khai, trong khi Việt Nam cũng đang chuẩn bị thí điểm thị trường carbon nội địa từ năm 2026.
Trong bối cảnh đó, đối với những doanh nghiệp sản xuất định hướng xuất khẩu, chuyển đổi xanh gần như là con đường duy nhất để duy trì khả năng tiếp cận các thị trường quốc tế. “Để tiếp tục thu hút khách thuê trong tình hình địa chính trị nhiều biến động, các chủ đầu tư khu công nghiệp cần tập trung phát triển dự án theo đúng nhu cầu thị trường, bảo đảm môi trường vận hành minh bạch, ổn định và đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn quốc tế”, ông Griffiths khuyến cáo.
